【正文】 動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表32。八、經(jīng)濟(jì)效益分析1．住宅銷(xiāo)售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價(jià)3001元。地下停車(chē)庫(kù)每個(gè)車(chē)位75000元，按80％即400個(gè)車(chē)位銷(xiāo)售計(jì)。2．銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在3年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表37表。表37 各類(lèi)建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(％)項(xiàng) 目合 計(jì)12多層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車(chē)場(chǎng)1001060 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車(chē)的需要，20％的地下停車(chē)庫(kù)車(chē)位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年60%出租率，每個(gè)停車(chē)位每月280元；第二年以后出租率為100％，第二年至第五年，停車(chē)位每月300元，五年以后每月400元。3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表3—8。表38 稅費(fèi)率表(％)稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)率稅 費(fèi) 項(xiàng) 目稅費(fèi)；營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅50超率累進(jìn)城市維護(hù)建設(shè)稅7公益金5教育費(fèi)附加費(fèi)3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金105萬(wàn)元、公積金210萬(wàn)任意盈余公積金168萬(wàn)元后還有1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為1034萬(wàn)元，土地增值稅為380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表33—附表35。項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為19．8％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá)517萬(wàn)元，投資回收期為2．9年。資本金內(nèi)部收益率為13．1％。詳見(jiàn)附表36和附表37。商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額／總投資X100％ =3132／17623X 100％=17．8％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)／資本金X100％ =2099／8000X 100％=26．2％5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表39可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表39。7．敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至6．3％和4．8%，凈現(xiàn)值分別下降至—857萬(wàn)元和—927萬(wàn)元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到3．5和3．?年；租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表39及圖31。表39敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目變動(dòng)幅度(％)內(nèi)部收益率(％)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元)投資回收期(年)0基本方案5172．91開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資+10—8673．51019012．72售房?jī)r(jià)格+1019612．710—9273．73預(yù)售款回籠進(jìn)度+106162．9102463．34租房?jī)r(jià)格+105232．9105102，9敏感因素變動(dòng)（%）圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)1一售房?jī)r(jià)格；2預(yù)售款回籠進(jìn)度；3一租房?jī)r(jià)格；4基準(zhǔn)收益率；5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資8．臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為15％，則項(xiàng)目投資的臨界18281萬(wàn)元，增加654萬(wàn)元；每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為2894元，下降107元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為5069萬(wàn)元，增加569萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為70335平方米，減少2765平方米。詳見(jiàn)表310表310 臨界點(diǎn)分析表敏感因素基本值臨界點(diǎn)全投資稅前內(nèi)部收益率%期望值%開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元)17623最高值18281售房?jī)r(jià)格(元/平方米)3001最低值2894土地費(fèi)用(萬(wàn)元)4500最高值5069售房面積(平方米)73100最低值703359．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表3—11。表311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 名 稱(chēng)單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ11．11．2 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷(xiāo)售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車(chē)場(chǎng) 出租房地下停車(chē)場(chǎng)平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050960101401200030003000Ⅱ123456789 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元1762317623800096234418243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均Ⅲ12345676財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)商品房投資利潤(rùn)率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤(rùn)率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率％％％％年％年％17．826。926．219．82．913．13．213．1九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá)80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房?jī)r(jià)每平方米售價(jià)為15002000元之間(中低檔商品房)，～13萬(wàn)元之間，相當(dāng)于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷(xiāo)售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走低，銷(xiāo)售相對(duì)低迷，但隨著國(guó)家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房的銷(xiāo)售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 (2)做好方案規(guī)劃。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。2．經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度地減少項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬(wàn)元，增長(zhǎng)36．5％；反之，利潤(rùn)減少，銷(xiāo)售收益率下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可選擇采用：(1)‘次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠廠消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 附表31項(xiàng)目總投資估算 單位（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 176231．11．21．31．41．51．61．71．81．91．101．111．12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用45006472054713228010928571313054412302經(jīng)營(yíng)資金 3項(xiàng)目總投資176233．13．23．3開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金17623 附表32投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) ] 2 3 4 5 61總投資17623714279492011 522 1．1 1．2 1．3 1．4 1．5 自營(yíng)資產(chǎn)投資自營(yíng)資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營(yíng)資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營(yíng)資金 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用1762317623714271427949794920112011’ 5225222資金籌措17623 714279492011522 資本金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營(yíng)資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營(yíng)資金人民幣借款80009623 6400742160063492011522 附表33 售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)123456 1售房收入219371473805494962915 1．1 1．2 1．3 可出售面積(車(chē)位)平均售價(jià)(元／平方米) 銷(xiāo)售比例(％)7310010098582988134386030016019382300827 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加120781443522160 2．1 2．2 2．3 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加109777337452403281247533 14146104 3土地增值稅3801913317157 4商品房銷(xiāo)售凈收入203501373747888022697附表34 租房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加