【正文】 多層物業(yè)管理費(fèi) 元 / m2,電梯房物業(yè)管理費(fèi) 元 / m2。 180． “澳洲玫瑰灣”在昆明有哪幾個(gè)物業(yè)與其相似？ 答： 181． “水岸藝城”的特點(diǎn)？?jī)r(jià)格多少？ 答： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 水岸藝城占地面積： 63509㎡，總建筑面積： 111157㎡，容居率為 ，由 2 棟板式的小高層和 23 棟多層景觀洋房組成，總戶(hù)數(shù)： 758 戶(hù)，以大戶(hù)型為主有平層、躍層、配露臺(tái)、空中花園，主力戶(hù)型： 120㎡ 200㎡，均價(jià)： 2900 元 /㎡。 120 元 /月。 ？開(kāi)戶(hù)行、帳號(hào)是多少？ 答：可以。 130． “玫瑰灣 ”附近有哪些菜市場(chǎng)？分 別有多遠(yuǎn)？ 答： 小街菜市場(chǎng)，步行 15 分鐘。 （ 26） 非因工作需要，外出時(shí)不得穿著工作服。 （ 12） 不得模仿他人的語(yǔ)言和語(yǔ)調(diào)談話(huà)。不得將任何物件夾于腋下。 （ 2） 所有以坐姿工作的售樓人員，必須坐姿端正，不得翹二郎腿，不得將腿搭在座椅扶手上，不得盤(pán)腿，不得脫鞋。 對(duì)策：首次咨詢(xún)折扣優(yōu)惠千萬(wàn)不能輕易松口，應(yīng) 以銷(xiāo)售氣氛相遇，強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的高檔、實(shí)惠，快刀斬亂麻，避免斤斤計(jì)較的想法。 對(duì)策：除介紹產(chǎn)品外，應(yīng)以熱情的態(tài)度與對(duì)方拉關(guān)系、拉家常，了解顧客的真正需要。 9遇到挑剔不講理的 客戶(hù)怎么辦？ 不急、不燥，耐心給予講解 . 9售樓過(guò)程第一步？ 帶客戶(hù)看戶(hù)型模型及樓盤(pán)模型，介紹小區(qū)規(guī)劃及樓盤(pán)概況，突出重點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。主衛(wèi)預(yù)埋熱水管道連通廚房。 ？ 答： 商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、 管道井、公共門(mén)廳和過(guò)道等 功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 ？地基狀況？ 答：農(nóng)用地。 32． “玫瑰灣 ”頂層隔熱、通風(fēng)、防水、防雨 采用什么 措施？ 及樓板的厚度？ 答：詳見(jiàn)《“玫瑰灣”工程簡(jiǎn)介》 33.“玫瑰灣 ”電梯大 堂層高為多少米？ 答： 6 米。 17. “玫瑰灣 ”由幾棟組成？其中多層 洋房 、小高層、 疊加、聯(lián)排 各占多少？ 答： 由 32 棟住宅及 7 棟商業(yè)用房組成，各戶(hù)型套數(shù)占設(shè)計(jì)總套數(shù)分別為多層 %，小高層 %，疊加 %，聯(lián)排 % 18. “玫瑰灣”占地有多少平方米？總建筑面積有多少 ㎡？其計(jì)入容積率的 建筑 面 積有多少㎡ ？ 答： 占地有 208 畝（ ㎡）；總建筑面積有 ㎡；計(jì)入容積率的建筑面積有 ㎡，其中住宅建筑面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡。 3.. 發(fā)展商以前開(kāi)發(fā)過(guò) 哪些 物業(yè)？ 答： 在昆明“玫瑰灣”是第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 7. “玫瑰灣 ”由哪家物業(yè)管理公司管理？該公司是什么級(jí)別的管理公司？ 答： 銀海物業(yè)，是現(xiàn)在昆明規(guī)模最大、最規(guī)范的物業(yè)公司。商業(yè)面積為： ㎡。 3一樓的防潮層高度？所用材料？ 答：由于高層均為鋼筋混凝土地下室，墻身不設(shè)防潮帶。底商 36150㎡之間，商業(yè)街二層以上有 200600㎡之間。 ？有什么好處？ 答：錯(cuò) 30㎝ ，有分區(qū)明確、動(dòng)靜分離的好處。 86. 玫瑰灣陽(yáng)臺(tái)是否可封閉？是否可安裝防盜網(wǎng)？ 答： 不允許。 10銷(xiāo)售技巧 ① 充滿(mǎn)信心 ② 口齒清晰 ③ 有說(shuō)服力 ④ 咨詢(xún)準(zhǔn)確 ⑤ 說(shuō)明主要客戶(hù)得益 ⑥ 資料吸引 ⑦ 請(qǐng)客戶(hù)提問(wèn) ⑧ 借助幻燈、宣傳冊(cè)等有效方法 ⑨ 符合顧客心理的應(yīng)付法 ⑩ 以體驗(yàn)性的知識(shí)來(lái)說(shuō)服顧客 10服務(wù)意識(shí) ① 平等化原則 ② 珍惜?？? ③ 體察顧客的希望 10職業(yè)道德 ① 誠(chéng)實(shí)信用 ② 有事業(yè)心 ③ 有責(zé)任感 ④ 加強(qiáng)自律 ⑤ 為當(dāng)事人保守秘密 10維持良好形象 維持良好在于提高個(gè)人修養(yǎng)，注意外表修飾，修飾外表的重點(diǎn)是整潔、品位和保守。 對(duì)策：（ 1）取得客戶(hù)信任。 （ 2）是否是準(zhǔn)客戶(hù)。與顧客同時(shí)進(jìn)出門(mén)（如電梯門(mén)），應(yīng)讓顧客先行。 （ 4） 不得哼歌曲、吹口哨 、不得談笑 、大聲說(shuō)話(huà) 、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。 （ 17） 指第三者時(shí)不能講“他”，應(yīng)稱(chēng)“那位先生”或“那位女士”。 12電話(huà) （ 30） 所有來(lái)電，務(wù)必在三響之內(nèi)接聽(tīng)。 ？ 答：一次性付款、銀行按揭。 ，應(yīng)怎樣辦理手續(xù)？ 答： (1) 首先通知銀行信貸部，并結(jié)算銀行貸款余額。 ？ 答：樓層： 公共場(chǎng)所： 設(shè)垃圾站： ？電表容量？ 答：有。 182． “中林佳湖 3 期 ”的特點(diǎn)？?jī)r(jià)格多少？ 答： 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：中林 劣勢(shì)有：目前小區(qū)距離市區(qū)有一定距離，目前公交通達(dá)程度不足，周邊配套尚未完善，該區(qū)域尚不成熟，南市區(qū)版塊人氣不足。以水體園林生活做為核心賣(mài)點(diǎn)。 時(shí)代風(fēng)華 :多層 /㎡； 中林佳湖 : /㎡。 ？是多少？ 答： 深圳市至祥置業(yè)有限公司 Shenzhen Genesis 19 第八部分 物業(yè)篇 ？ 答： 游泳池、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施。 2）收入證明（原件） 注：①借款人月還款額超過(guò)月收入的 50%的，需尋找共同還款人出具共同還款證明。 （ 34） 對(duì)方掛斷之后，方為通話(huà)完畢，不得先于對(duì)方掛線。 （ 22） 暫時(shí)離開(kāi)面對(duì)的客人，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要講“對(duì)不起，讓您久等啦”。不得無(wú)所表示，等客人先開(kāi)口。男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過(guò)耳部及后衣領(lǐng)為適度，男員工不得化妝，不準(zhǔn)燙發(fā)，頭發(fā)不得有頭屑。 偏執(zhí)氣質(zhì)：倔強(qiáng)而頑固、愛(ài)出風(fēng)頭、不聽(tīng)別人的意見(jiàn)獨(dú)裁有斗爭(zhēng)性，愛(ài)為小事?tīng)?zhēng)辯。 114．求神問(wèn)卜型： 特征：決定權(quán)授于“神意”或風(fēng)水先生。 10情沖動(dòng)型： 特征：天性激動(dòng)，容易對(duì)外界的刺激做出決定。 ？ 答：是，有收費(fèi)項(xiàng)目也有免費(fèi)項(xiàng)目。 77.“玫瑰灣 ”采用什么供電、供水系統(tǒng)？ 是否是遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)？ 答：雙回 路主、備自動(dòng)切換供電；有供水加壓裝置；不設(shè)置遠(yuǎn)程抄表。 ？ 答：人車(chē)分流。 ？ 答：鋁合金門(mén)窗，開(kāi)啟扇設(shè)鋁合金框，不銹鋼紗窗，隔聲性能不小于三級(jí)。 3)從景觀上分析：社區(qū)玫瑰灣大景觀， 廣福路規(guī)劃 108 米大道， 將給項(xiàng)目添色； 4)從配套上分析：社區(qū)商業(yè)配套，滿(mǎn)足住戶(hù)需求 29. “玫瑰灣”停車(chē)位共有多少個(gè)？每個(gè)尺寸是多少？有無(wú)產(chǎn)權(quán)？ 答： 944 個(gè)。 13． “玫瑰灣 ”一期在什么時(shí)候開(kāi)始開(kāi)工？ 完工日期？目前進(jìn)度如何？ 答： 2020 年 9 月開(kāi)工，景觀洋房247。 “玫瑰灣“銷(xiāo)售手冊(cè)（基礎(chǔ)培訓(xùn)資料） 第一部分 公 司 篇 1. “玫瑰灣 ”是由哪家公司開(kāi)發(fā)的？ 信譽(yù)實(shí)力如何？ 答：由云南京鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。共有 1148 套住宅。 28. “玫瑰灣”有哪些賣(mài)點(diǎn)？ 答： 1） 從設(shè)計(jì)上分析：產(chǎn)品創(chuàng)新，低密度物業(yè)大盤(pán)，高檔社區(qū)， 區(qū)域版塊為城市大型居住新區(qū)，高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮? 2)從交通上分析： 緊鄰廣福路和官南大道，修繕中的廣福路將成為該片區(qū)的動(dòng)脈，規(guī)劃中的立交橋?qū)⑹乖撈瑓^(qū)較市區(qū)更為順暢，便捷。無(wú)護(hù)欄 、摩托車(chē)？ 答：集中停放，統(tǒng)一管理。附近小區(qū)的居民均為中高檔收入者，有較高的文化修養(yǎng)。每個(gè)單元一部電梯。 ？ 答：鋼筋混凝土。 對(duì)策：加強(qiáng)對(duì)樓盤(pán)的質(zhì)量、檔次、規(guī)模、公司實(shí)力及樓盤(pán)獨(dú)有優(yōu)點(diǎn)，眾多商家云集的說(shuō)明，一切說(shuō)明需正確有據(jù)，以獲得理性客戶(hù)的支持。 對(duì)策：隨機(jī)應(yīng)變，先聆聽(tīng)后給予答復(fù)（吃軟不吃硬）。 歇斯底里：虛榮心很強(qiáng)、不信別人的話(huà)，以自我為中心、對(duì)人挑剔。 （ 3） 頭發(fā)要常洗、整齊。 （ 8） 售樓人員在服務(wù)、工作、打電話(huà)和與顧客交談時(shí)，如有客人走近，應(yīng)立即示意，