【正文】 。德州市距濟南國際機場為 l 小時路程，距天津港 2 小時路程，距北京 3 小時路程，交通運輸比較便利。因此項目建設(shè)所需材料有保障。 該項目地址周圍無重工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好。生活垃圾處理采用集站式垃圾中轉(zhuǎn)站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。 第五章 建設(shè)方案 德州凱元工程咨詢有限公司 21 規(guī)劃設(shè)想及設(shè)計指導思想 充分利用周圍地理環(huán)境等資源優(yōu)勢，建設(shè)一個布局合理、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明、設(shè)計先進的現(xiàn)代化 生活社區(qū)，力求成為德州市示范性小區(qū)。 總體方案 一期 項目建筑面積 98000 m2（含回遷安置 60000 m2，安置戶數(shù) 600戶）， 其中：住宅建筑面積 85000 m2；商業(yè)用房建筑面積 4000m2；儲藏室建筑面積 6000 m2；架空層 (主要為車位 )建筑面積 3000m2。符合國家建筑面積 90m2以下的小戶型占住宅總建筑面 積 75%以上的要求。 因此建議，該項目的建筑風格應與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合， 三方德州凱元工程咨詢有限公司 22 面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； 會所、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景觀。 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處； 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié) 合，預留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 所有戶型在設(shè)計時建議參考建設(shè)部小康住宅的十大標準的要求； 滿足六種性能：實用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性； 滿 足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開； 滿足八個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)； 客廳面寬控制在 米，主臥面寬控制在 米，設(shè)計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于 7平米，可考慮設(shè)計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面積。 ①樓中敷設(shè)有線電視電路。 （ 1）生活給水：生活用水量估算：居住區(qū)用水量標準取 250 升 /人 /日。 （ 2）消防給水：消防用水量按同一時間發(fā)生一次火災，室外消火栓用水量為 15 升 /秒，發(fā)生火災時給水管網(wǎng)水壓不低于 ；室外消火栓間距不大于 100 米，多層住宅消火栓間距不大于 100 米、最大保護半徑不大于 150 米。其它未盡事宜按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 4）給水管道采用球墨給水鑄鐵管。 （ 6）給水管與其它地下管線（構(gòu)筑物）間距按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 1）排水體制：本規(guī)劃區(qū)設(shè)計采用雨、污分流 制。污水管道采用鋼筋混凝土管，污水管道最德州凱元工程咨詢有限公司 25 小 覆土量厚度 米。污水管與其他地下管線（見構(gòu)筑物）間距按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 雨水管道采用采用鋼筋混凝土管，雨水管道最小 覆土 厚度 。 由市政管道煤氣管網(wǎng)供氣，通過區(qū)域內(nèi)氣調(diào)壓站敷設(shè)煤氣管道，集中送到需要的住宅房間。 第六章 環(huán)保、消防 與 節(jié)能 該 工程項目為住宅小區(qū)建設(shè)，工程建筑標準為一等，耐火等級為一級 .按建筑物使用性質(zhì) ,要采取可造的防火措施 ,按照我國現(xiàn)行的防火規(guī)范要求進行建設(shè)。 “規(guī)范”要求設(shè)置 。 電氣照明線路的安裝必須符合“低壓電氣安裝規(guī)程”的規(guī)定。 設(shè)置室外消火栓，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給。 。供水、供電、供暖、供氣、電信及雨 水、 汚水排放等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全。 該項目主要污染源為建成后的生活污水及生活垃圾。污水在規(guī)劃區(qū)分兩個區(qū)域分別集中，在小區(qū)的北部入口排入市政污水干管中，在西部入口排入市政污水干管中；雨水 , 規(guī)劃區(qū)地勢比較平坦，雨水分兩個排水區(qū)分別向北和向四兩個方向排向市政雨水干管中。 德州凱元工程咨詢有限公司 27 ，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站 ,由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中 ,城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。建設(shè)項目工程竣工后，則恢復由于施工受到破壞的環(huán)境。建設(shè)開發(fā)條件十分充足。項目設(shè)計中均按國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，采用先進、 可靠的節(jié)能型設(shè)備和材料，做到合理用能，主要節(jié)能措施如下： ，提高房間日照率。 第七章 組織管理與進度計劃 德州凱元工程咨詢有限公司 28 項目組織管理 ：利用地理信息平臺（ GIS）來管理小區(qū)文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。 可視對講系 統(tǒng)：住戶可在屋內(nèi)通過可視對講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。 ：對小區(qū)車輛出入進行監(jiān)控。 項目進度計劃 建議 項目建設(shè) 經(jīng)營 期為 3年 ，自 2020年 1月至 2020年 12月建成銷售完畢。 投資合計 18000 萬元 ，其中： 建設(shè)投資 17160萬元，占總投資的 %； 建設(shè)期利息 840萬元，占總投資的 %。項目總建筑面積 98000 平方米， 參照其他類似項目及德州市建材價 格實際，該項目 建安工程費為： 98000㎡ 1500 元 /㎡ =14700 萬元 工程建設(shè)其他費用 包括勘測設(shè)計費、勞保統(tǒng)籌費、工程監(jiān)理費、建設(shè) 單位管理費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費、市政公用設(shè)施建設(shè)及 補償費等，按工程建設(shè)的實際 情況 確定為 1460 萬元。 建設(shè)期利息 項目所需銀行貸款 10000 萬元 ，銀行貸款從 建設(shè)期 第 二 年開始發(fā)放，第 二 年 投入 貸款 7000萬元，第 三 年 投入 貸款 3000 萬元 。 項目總投資構(gòu)成分析表 德州凱元工程咨詢有限公司 31 序號 項 目 投資額（萬元） 比率（ %） 總投資 18000 1 建設(shè)投資 17160 工程費用 14700 建安工程費 14700 工程建設(shè)其他費用 1460 預備費 1000 2 建設(shè)期利息 840 資金籌措 該項目總投資 18000 萬元，項目所需資金 分 兩 條渠道籌集：一是承辦單位自籌資金 8000萬元；二是申請銀行貸款 10000萬元。 根據(jù)該項目特點，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為成本費用，由于該項目投入期較短、回收期較快的特點，所以對該項目不考慮貨幣的時間價值。 投資估算 總投資成本費用 18000 萬元。詳見下表 ： 銷售收入估算表 序號 項目 面積（㎡） 單價（元 /㎡） 總額（萬元） 備注 1 可出售面積 38000 不含回遷安置 住宅 25000 2800 7000 商業(yè)用房 4000 5000 2020 3 儲藏室 6000 1200 720 架空層（車位） 3000 2500 750 2 銷售收入合計 10470 德城區(qū)勝利街棚戶區(qū)改造一期工程 銷售收入 10470 萬元 ，不含回德州凱元工程咨詢有限公司 33 遷安置住宅。 社會效益分析 德州市 實際，符合國家 2020年遠景目標規(guī)劃中，把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合積極推進住房制度改革，采取切實 措施，促進住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟增長點的有關(guān)會議精神。 ，培育和完善建設(shè)住宅市場體系，建立競爭有序的市場秩序，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。 第十章 結(jié)論與建議 德州凱元工程咨詢有限公司 34 結(jié)論 對 德城區(qū) 勝利街 棚戶 區(qū)進行改造是利國利民之舉，它既符合國家提高人民生活質(zhì)量、改善居住條件，強化住房保障的思路，同時也符合省、市關(guān)于進一步改造棚戶區(qū)的規(guī)定，加快城市化進程的精神，更符合 德州市 發(fā)展的實際情況 ，對實現(xiàn) 德州市 城區(qū)建設(shè)規(guī)劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長的消費需求，促進區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展，具有重要作用。 項目規(guī)劃、設(shè)計、定位能滿足消費者需求，適應房地產(chǎn)市場要求。 建議 通過市場調(diào)研與分析，進一步準確細化市場定位，鎖定目標消費群體。 ，保證擬建項目按期銷售