【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3875 3875 12021 80％ 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 酒店式公寓 3881 3875 8100 97％ 全裝全配小戶型， 1500元 /㎡標(biāo)準(zhǔn)；有包租方案 單身公寓 3881 3875 7800 45％ 精裝小戶型 戶型面積 ? 在售小戶型項(xiàng)目整體面積范圍在 271000平方米，主力面積段為 4070平方米 ? 小戶型公寓面積跨度較大，凱恩西湖金座、世貿(mào)麗晶城等高品質(zhì)項(xiàng)目面積略大，都配置有 100平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)公寓房型 ? 小戶型辦公的面積跨度最大，從幾十到上千 平方米的都有，部分項(xiàng)目有整層上千平方整體出售 ? 產(chǎn)權(quán)酒店面積相對(duì)比較集中，主要在 5060平方米左右，也有面積達(dá)到 100的大面積房源 產(chǎn)品附加值 —— 物業(yè)管理公司 ? 小戶型物業(yè)更加強(qiáng)調(diào)，管理服務(wù)，體現(xiàn)產(chǎn)品附加值，超過(guò) 95%項(xiàng)目聘請(qǐng)了專業(yè)物業(yè)管理公司，提高項(xiàng)目品質(zhì) ? 雖然多數(shù)項(xiàng)目都提出酒店服務(wù)的概念，但聘請(qǐng)專業(yè)酒店管理公司的項(xiàng)目較少，后期真正能做到提供專業(yè)的酒店服務(wù)更少 屬性 樓盤名稱 物業(yè)管理公司 酒店服務(wù) 小戶型公寓 鈦合國(guó)際 浙江國(guó)大雷迪森酒店管理有限公司 有 景江城市花園 浙江野風(fēng)物業(yè)管理有限公司 有 東方金座 香港第一太平戴維斯 有 美都廣場(chǎng) 自理 無(wú) 萬(wàn)新大廈 杭州新東方物業(yè)管理公司 無(wú) 西子中心 世貿(mào)飯店管理有限公司 有 鳳凰城 威格斯國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 有 紫晶 浙江奧賽酒店管理公司 有 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 浙江耀江物業(yè)管理有限公司 無(wú) 世貿(mào)麗晶城 COLLIERS 上海高力國(guó)際物業(yè)管理有限公司 有 小戶型辦公 美都廣場(chǎng) 自理 無(wú) 產(chǎn)權(quán)式酒店 紫晶 浙江奧賽酒店管理公司 有 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 浙江耀江物業(yè)管理有限公司 有 產(chǎn)品附加值 —— 裝修 板塊 產(chǎn)品類型 項(xiàng)目 裝修標(biāo)準(zhǔn)（元 /㎡） 湖濱板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 凱恩西湖金座 4000 小戶型公寓 東方金座 3000 武林板塊 小戶型辦公 鈦合國(guó)際 2500 酒店式公寓 鈦合國(guó)際 2500 小戶型辦公 新青年廣場(chǎng) 1000 小戶型公寓 新青年廣場(chǎng) / 小戶型公寓 華潤(rùn)西子中心 4000 LOFT辦公 現(xiàn)代置業(yè)大廈 / 黃龍板塊 小戶型公寓 世貿(mào)麗晶 B座 4000 慶春城站板塊 小戶型公寓 萬(wàn)新大廈 1000 小戶型公寓 紫晶商務(wù)城 1000 產(chǎn)權(quán)酒店 紫晶商務(wù)城 2021 濱江板塊 產(chǎn)權(quán)酒店 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 1500 小戶型公寓 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 1000 小戶型公寓 龍禧硅谷 1500 文教板塊 LOFT公寓 和睦苑 2021 小戶型辦公 美都廣場(chǎng) 1000 小戶型公寓 美都廣場(chǎng) 1000 三墩板塊 小戶型辦公 易構(gòu)街區(qū) 1000 小戶型公寓 斯坦福平方 500 小戶型公寓 劍橋公社 1000 錢江新城 SOHO公寓 景江城市花園 800 酒店式公寓 鳳凰城 1000 小結(jié)： ? 帶裝修成為杭州小戶型項(xiàng)目的主流，目前在售的項(xiàng)目 95％以 上都是帶裝修銷售的 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)差異大，中心城區(qū)小戶型項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)基本上都在 2500元 /㎡，標(biāo)準(zhǔn)高的如世貿(mào)麗晶苑裝修標(biāo)準(zhǔn)在 4000元 /㎡ ? 目前多數(shù)在售小戶型公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 1000－ 1500元 /㎡ 附：部分個(gè)案裝修標(biāo)準(zhǔn) 和睦院 —— 1000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 丁香公寓 —— 3000元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) —— 1300元 /㎡裝修標(biāo)準(zhǔn) 櫻花牌抽油煙機(jī) 貝朗潔具 歐博特地板 圣羅娜地磚 大寶乳膠漆 松下開(kāi)關(guān) 蘇泊爾電磁爐等 德國(guó)進(jìn)口威寶衛(wèi)生陶瓷 德國(guó)進(jìn)口漢斯格雅龍頭 德國(guó)進(jìn)口西曼帝克櫥柜 大金空調(diào) 斯密斯熱 水器 德國(guó)進(jìn)口吉徠開(kāi)關(guān) 韓國(guó)進(jìn)口電子鎖泰琦特門鎖 升佳地板、美陶瓷磚 立邦油漆 得意廚具 TOTO 品牌衛(wèi)浴設(shè)施 品牌電梯 29寸等離子電視等 重點(diǎn)個(gè)案銷售績(jī)效分析 —— 市場(chǎng)表現(xiàn)一般 項(xiàng)目名稱 板塊 開(kāi)盤時(shí)間 產(chǎn)品類型 總推案量 銷售率 銷售周期 凱恩西湖金座 湖濱板塊 20211222 產(chǎn)權(quán)酒店 16141 84％ 17 月 東方金座 202185 小戶型公寓 37335 86％ 30 月 華潤(rùn)西子中心 武林板塊 202181 小戶型公寓 29000 35% 9 月 現(xiàn)代置業(yè)大廈 2021410 LOFT 辦公 17000 82％ 13 月 世貿(mào)麗晶 B 座 黃龍板塊 20211021 小戶型公寓 46000 34％ 7 月 萬(wàn)新大廈 慶春城站板塊 202166 小戶型公寓 18479 88％ 23 月 紫晶商務(wù)城 202197 小戶型公寓 19777 47％ 8 月 紫晶商務(wù)城 202198 產(chǎn)權(quán)酒店 19339 33％ 8 月 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 濱江板塊 2021511 產(chǎn)權(quán)酒店 15136 94％ 12 月 現(xiàn)代印象廣場(chǎng) 202138 小戶型公寓 36631 47％ 14 月 龍禧硅谷廣場(chǎng) 2021827 小戶型公寓 26748 85％ 20 月 美都廣場(chǎng) 文教板塊 20211216 小戶型辦公 26632 70％ 15 月 美都廣場(chǎng) 20211217 小戶型公寓 32507 75％ 15 月 ? 市場(chǎng)表現(xiàn)顯示，小戶型物業(yè)的 銷售周期在一般在一年半到兩年的時(shí)間 ，目前正在熱銷的幾個(gè)項(xiàng)目，如華潤(rùn)西子中心， 2021 年 8 月開(kāi)始銷售，經(jīng)過(guò) 9 個(gè)月的銷售，目前的市場(chǎng)去化率達(dá)為 35％ ? 從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，項(xiàng)目要想實(shí)現(xiàn) 85％左右的銷售，需要的時(shí)間大概在 18－ 24個(gè)月之間 客源特征研究 小結(jié)： 小戶型公寓（投資為主，自用為輔） —— 酒店式公寓由于提供更好更專業(yè)的管理服務(wù)，比較適合商務(wù)人士使用，因此此類市場(chǎng)投資占 70％，還有 30%商務(wù)自用客戶 —— 單身公寓，投資自用皆宜，部分新杭州人成為此類產(chǎn)品的主要客源，總的來(lái)說(shuō)還是以投資為主，占到 60％，自用占 40％ 小戶型辦公 (自用為主 ) —— 杭州有大量小型的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，如貿(mào)易、服裝、咨詢等，對(duì)本類小戶型辦公有一定的市場(chǎng)需求，其中自用客戶占到 70％左右，投資達(dá) 30％ 產(chǎn)權(quán)酒店（投資市場(chǎng)） —— 由于項(xiàng)目有較為豐厚的投資回報(bào)，因此這類購(gòu)房者基本上以投資為目的的，在產(chǎn)權(quán)酒店這個(gè)市場(chǎng)還吸引了大量外地客源，如溫州房產(chǎn)投資客 小戶型公寓 酒店式公寓 小戶型辦公 投資客占多數(shù)，結(jié)合部分商務(wù)型自用客戶 （投資： 70%，自用： 30%） 單身公寓 投資與自用相結(jié)合，自 用客多以市區(qū)白領(lǐng)或新杭州人 （投資： 60%，自用： 40%） 以中小企業(yè)為主，貿(mào)易、服裝、咨詢居多 （自用： 70%，投資： 30%） 產(chǎn)權(quán)酒店 全部以投資客為主，主要來(lái)自杭州及浙江富有城市 （投資： 100%） 總結(jié)： 杭州小戶型物業(yè)市場(chǎng)吸納一般，目前小戶型物業(yè)整體去化率為 56％，其中產(chǎn)權(quán)酒店高于小戶型公寓，小戶型公寓高于小戶型辦公 市場(chǎng)認(rèn)可度顯示產(chǎn)權(quán)酒店的市場(chǎng)認(rèn)可度最高，其次為小戶型公寓、小戶型辦公 面積段特征顯示： 3080 ㎡ 是面積相對(duì)比較集中的區(qū)域 公寓類： 3050 平方米供銷量最大、 5080 平方米去化率最高 產(chǎn)權(quán)酒店： 5080 平方米成為主力 去化段 辦公類： 3080 平方米范圍內(nèi)去化比較均衡 4070 平方米為主力面積段，高端公寓面積范圍略大，最高達(dá)到 100 平方米以上 多提供名義上的酒店服務(wù)，但缺少專業(yè)酒店管理運(yùn)營(yíng)模式 帶裝修成為本類物業(yè)最顯著的特征 自用與投資結(jié)合， 公寓自用多為年輕一族或創(chuàng)意人群，辦公自用多為小型公司 投資客戶主要為杭州本地及浙江其他富有地區(qū) 第四部分 項(xiàng)目分析 一、區(qū)域環(huán)境分析 圖： 周邊情況分析 —— 建筑形態(tài) 項(xiàng)目所處的東新路是下城區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，在項(xiàng)目輻射的 ，房屋的建筑形態(tài)較為復(fù)雜，不僅有新興的商品房小區(qū)，也有部分工廠倉(cāng)庫(kù)，汽車專賣店，還有數(shù)個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。 ? 居住區(qū)： 以三塘小區(qū)、三塘竹園、東新園為代表新興居住小區(qū)，以及以長(zhǎng)木村、西文村、沈家村等的居民自建房為主體的居住區(qū) ? 專業(yè)市場(chǎng)： 浙江新世紀(jì)鋼材市場(chǎng)、浙江化工用品市場(chǎng)、汽車用品市場(chǎng)、杭州家私市場(chǎng)、長(zhǎng)城機(jī)電等，多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)能為區(qū)域帶來(lái)相當(dāng)量的商務(wù)客戶，對(duì)本地的酒店業(yè)來(lái)說(shuō)是個(gè)利好消息 本案 沃爾瑪 周邊情況分析 —— 商業(yè)環(huán)境 、商業(yè)業(yè)態(tài)分布 ? 香積寺路 表： 類型 數(shù)量 備注 餐飲 10 兩岸咖啡、肯德基 唐府 海鮮火鍋及小吃店 休閑娛樂(lè) 美容足浴 20 博藝健身足浴、十足堂 棋牌 1 / 網(wǎng)吧、文印 3 / 影院 1 眾安電影大世界 生活配套 超市、水果店 10 水果園、聯(lián)華 服裝鞋眼鏡 23 女裝、品牌折扣店 藥店 3 / 煙酒 4 / 洗衣 2 / 酒店 2 華納假日酒店、好來(lái)登大酒店 五金建材、汽修 7 / 電信 1 / 銀行郵政 4 3銀行、 1郵政 中介 1 / 合計(jì) 92 / 業(yè)態(tài)特征： —— 香積寺路上休閑娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)， 美容休閑足浴一條街 —— 與生活息息 相關(guān)的衣食住行方面需求的商業(yè)也比較充分，基本能滿足生活需求 —— 香積寺路上還有幾家檔次較高消費(fèi)場(chǎng)所，能滿足精英階層的需要，如兩岸咖啡、肯德基等 ? 東新路 表： 類型 數(shù)量 備注 餐飲 24 火鍋城 休閑娛樂(lè) 美容足浴 17 / 網(wǎng)吧 1 / 生活配套 超市、水果店 17 / 服裝、鞋 10 / 藥店 3 華東大藥房、海王星辰藥店 煙酒 11 / 洗衣 1 / 賓館 3 農(nóng)家自建賓館 五金建材、機(jī)電、汽修 52 新世紀(jì)鋼材市場(chǎng) 電信 17 / 銀行 2 杭州銀行、交通銀行 文印、文具、廣告 13 小型文印店、部分廣告 衛(wèi)浴家具 3 / 中石化 1 中石化 中介 3 家政 合計(jì) 176 / 業(yè)態(tài)特征： —— 五金建材類商店豐富， 以浙江新世紀(jì)鋼材批發(fā)市場(chǎng)為龍頭的帶動(dòng)下，在東新路上形成了五金機(jī)電一條街，形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模； —— 小型餐飲業(yè)集中， 東新路兩側(cè)分布了較多小餐飲店，以滿足區(qū)域內(nèi)以勞動(dòng)階層為主的消費(fèi)水平，在高檔飯店較少。 、租金水平 從目前的市場(chǎng)行情來(lái)看，項(xiàng)目區(qū)域沿街商鋪的租金在 － /天㎡ 之內(nèi)最為集中，其中香積寺路上商業(yè)更為成熟，檔次也較高， 因此租金水平相對(duì)較高。 表 面積 租金（元 /天㎡） 備注 西香積寺路 8 煙酒店，十字路口 40 40 新開(kāi)業(yè) 100 37 78 80 80 東香積寺路 178 270 150 135 東新路 18 30 2 25 15 17 2021 世紀(jì)聯(lián)華 36 45 27 2 小結(jié) ? 西香積寺路業(yè)態(tài)已成氣候，租金水平也相對(duì)穩(wěn)定，租金水平較高，主力集中在 元 /天㎡ 之間；東香積寺路業(yè)態(tài)還未開(kāi)發(fā)完全，租金水平較低，一般在 /天㎡； ? 東新路業(yè)態(tài)成熟，以五金機(jī)電、小型餐飲為主，租金水平比香積寺路為低，一般租金在 /天㎡ ，象世紀(jì)聯(lián)華起租面積大，進(jìn)深長(zhǎng)，租金也相對(duì)比較低，僅為 元 /天㎡； ? 本案在東新路上的租金水平在 /天㎡的范圍內(nèi)； 、酒店業(yè)狀況 項(xiàng)目輻射區(qū)域酒店業(yè)發(fā) 達(dá)，中、高端以及經(jīng)濟(jì)型酒店應(yīng)有盡有，如：東方假日酒店、九龍賓館、華納假日酒店、好來(lái)登大酒店等； 同時(shí)區(qū)域內(nèi)還有許多以民宅為主的低檔次賓館，如博源旅館、百姓假日賓館；還有部分商務(wù)酒店，如天麗商務(wù)大酒店、通信商務(wù)大酒店、海外海酒店、翔源賓館。 表 賓館 客房數(shù) 類型 價(jià)格（折扣價(jià)） 入住率 備注 華納假日酒店 109 標(biāo)雙 A 600（ 420） 85