【文章內(nèi)容簡介】 飲本身也存在著停車位不足的問題。如果本案高檔娛樂、餐飲落成，也需要大量的車位配套。所以，我們認為本案適當?shù)奶岣咄＼囄坏脑O(shè)計，從長遠 來看是一個很好的贏利項目。因此，我們建議車位控制在 200 個左右，比較合適。 景觀設(shè)計 道路景觀：臨路景觀建議在花壇、地?zé)?、鋪地等容易操作的方面運用新奇的造型、鮮明的色彩對比，營造商業(yè)休閑娛樂的氛圍。 小品雕塑：桌椅、路燈、地?zé)?、公用電話、果皮箱等小品都是整個項目景觀的一部分，建議通過雕塑反映著整條街的文化氣息，如同點睛之筆。 樹木種植：建議種植高大的喬木，高大的喬木可以形成林蔭，一方面增加景觀性，一方面方便規(guī)劃于室外的商業(yè)形態(tài)。樹木的種植建議采取多種樹木混合種植的形式，產(chǎn)生節(jié)奏韻律?？刹扇薄y杏、桃花間 種的形式。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 燈光夜景 燈光是晚間商業(yè)氣氛的最佳烘托者，因此建議本案在建筑設(shè)計中預(yù)先考慮好燈光夜景。創(chuàng)造一種輝煌的節(jié)日和商業(yè)氣氛，為游人晚間購物、休閑提供理想的氛圍。 建議措施： ● 主要功能性照明為黃色鈉燈從高處射下。 ● 人行道上設(shè)置反射多種色彩的射燈，使其充滿豐富熱鬧的氣氛。如高竿射燈及埋于樹腳或建筑物下的投射燈，從下到上勾勒出樹木、小品及建筑物等的體量和色彩。 ● 高桿路燈垂直照射中間道路。 ● 一系列射燈照亮沿街立面和商業(yè)廣告，營造出濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣氛。 ● 樹腳、小品、設(shè)施及建筑物腳下設(shè)多色彩之射燈，勾勒出三維實體 的體量、色彩。 裝修標準 室內(nèi)裝修 酒店式公寓出售時的裝修，是由不裝修，過渡到簡裝，到如今的精裝。目前南京酒店式公寓最好的裝修標準為： 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 分區(qū) 內(nèi)容 廚房 鋁質(zhì)吊頂、高級面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。 高級櫥柜、抽煙機、燃氣灶、洗菜盆及水龍頭、消毒柜； 浴室 鋁質(zhì)吊頂、高級拋光面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈，高級沐浴房玻璃隔斷。高級臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇、 熱水器； 分區(qū) 內(nèi)容 房間 高級墻紙（高級乳膠漆），高級復(fù)合木地板，電視插座、電話插座、網(wǎng) 絡(luò)插座，報警器按鈕、空調(diào)、高級實木家具、單體空調(diào)等 客廳 高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具，單體空調(diào)等 餐廳 高級燈具，高級墻紙（高級乳膠漆），高級拋光磚，高級家具； 其他 入戶門 — 高級防盜實木門；陽臺 — 高級不銹鋼加白玻欄桿、高級防滑地磚等高級木質(zhì)住房門、廚浴門 此外，為提升項目檔次還可提供：電視、冰箱、電話、保險柜、成套餐具等實用電器與器具。 公共部分裝修 公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。 分區(qū) 內(nèi)容 首層大堂 地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、 大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈 首層電梯廳 地面為進口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級燈式，工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 標準電梯廳 高級拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術(shù)吊頂天花 標準走廊 高級拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級乳膠漆飾面，高級鋁質(zhì)天花及高級筒燈。 電梯廂 米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。 其他 獨立中央空調(diào)系統(tǒng)、 中央背景音樂及廣播系統(tǒng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 開發(fā) 理念 課題一：了解酒店式公寓 課題二：我們的開發(fā)理念 課題三：我們的熱銷產(chǎn)品 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題一 ：了解酒店式公寓 酒店式公寓的 發(fā)展 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為 “ 酒店式的服務(wù)，公寓式的管理 ” ，市場定位很高。最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的 “ 臨時住宅 ” 。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費者的好評。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。 我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳 ， 之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市 或是一些旅游區(qū)。我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點，具有 “ 自用 ” 和 “ 投資 ” 兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。 酒店式公寓的特點 酒店式公寓，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物 業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 市等其它項目。 酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不能流于一般形式，因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公 司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 與公寓式酒店的區(qū)別 與此同時，現(xiàn)在的市場中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于： 其一，它類似公寓 ，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。 其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，它的服務(wù)就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個單元出售給個體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售， 所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 與 傳統(tǒng)酒店 的區(qū)別 酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 我們認為，伴隨著一個新的投資、消費熱點的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經(jīng)營和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨特的營銷模式，吸引更多的投資者作銷售對象；如何對酒店式公寓進行統(tǒng)一經(jīng)營，取得收益并保證投資回報率；如何引進全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店 服務(wù)管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。 酒店式公寓的市場誘惑力 市場人士分析 “ 商住 ” 之所以能吸引客戶主要原因是： 第一、 “ 商 ” 有利可圖，投資風(fēng)險小，轉(zhuǎn)讓出租回報率高。 第二、 “ 住 ” 得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。 第三、產(chǎn)權(quán)問題。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險。 如何 吸引市場 投資 酒店式公寓？ 酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于： 一看 ： 位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Γ? 二看 ： 配套，全套生活、商務(wù)服 務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有； 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三看 ： 物業(yè)管理 。 客戶的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。 四看 ： 完整計劃 。 每年、每月，甚至每周的租務(wù)計劃都應(yīng)該有； 五看 ： 推廣 。 持續(xù)、穩(wěn)定的市場傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)； 六看 ： 整體經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢。 在我國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%－ 10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的 目光。 酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨４大風(fēng)險 根據(jù)我們的市調(diào)分析 ，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨四大風(fēng)險： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細，導(dǎo)致投資客分流。 常規(guī)來說，住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關(guān)注成反比，即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時，租賃市場的租金水平就會相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓現(xiàn)今相對集中的客戶群 —— 投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會轉(zhuǎn)移目標。 二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計問題。 不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項目， 也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 三是投資者的預(yù)期租金問題。 現(xiàn)在，市場上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為 成 百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場的租賃價格；特別是在交付使用后，同一地點的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會降低租金，從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。 四是定價問題。 酒店式公寓的單價高于其他住宅 10%20%是合理的。但不少酒店 式公寓的價格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價格與市場出現(xiàn)嚴重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。 規(guī)避 我們 認為，首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風(fēng)起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報率（租金）的因素。 因此，我們在對項目進行市調(diào)時重點對項目地段、區(qū)域市場產(chǎn)品等綜合因素進行了了解，經(jīng)過對國內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認為該項目適宜建成六星級酒店式公寓。 其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計要充分體現(xiàn) 其經(jīng)濟實用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計可以靈活分隔。 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題二：我們的開發(fā)理念 根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢，我們對本項目 酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些 構(gòu)思 。 專業(yè)的國際管理公司擔綱管理 享譽國際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美六星級酒店式服務(wù)，讓住戶時刻享受真正自在私人空間。 酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù) ? 房間設(shè)施： 雙頭煮食爐和基本餐具 (砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具 )/國際、國內(nèi)電話 / 特大行政寫字臺，配有適合個人計算機高速寬帶和雙電源接口 /可獨立控制的中央空調(diào) /提供浴室用品 /風(fēng)筒 /迷你酒吧 /電視 /房間保險箱 /咖啡 /茶電熱水壺 /熨斗和燙板等。 ? 功能廳： 布置優(yōu)雅的功能廳位于三樓，可供 200 人入座其間，適用于宴會、會議及婚宴，并配備有最先進的音響視聽設(shè)施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實是舉辦商務(wù)或社交聚會的理想場地。 ? 餐廳及娛樂： A、咖啡酒廊 06： 3001： 00 咖啡酒廊位于大堂，各國珍饈應(yīng)有盡有。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。 B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒 、美景，美不勝收，是時尚聚會之絕佳場所。 ? 紅酒雪茄屋 ：良朋益友，紅酒雪茄，人生美好時光，享受不盡。 ? 圖書館： 一本書，一個休閑新天地，給您一個寧靜致遠新境界。 設(shè)施 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) A、商務(wù)中心和辦公室 商務(wù)中心為客人提供全套專業(yè)服務(wù)及備有會議室和出租辦公室 ?出租辦公室 ?秘書服務(wù) ?代售機票、火車票 ?會議室 ?商務(wù)中心可提供傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 中國地產(chǎn)商域網(wǎng) 課題三：我們的熱銷產(chǎn)品 通過前文有關(guān)南京小戶型的分析， 1. 板式 11 層小高層，創(chuàng)新平面布局：板 式結(jié)構(gòu)，最大限度增加各戶景觀面和采光，并使項目在外觀上更具氣派和高規(guī)格。 2. 細化功能區(qū)間隔，合理面積配備：小戶型不應(yīng)以犧牲居室功能而一味求小，而應(yīng)在細化功能區(qū)間隔，合理各區(qū)域的面積配備，以充分利用空間的基礎(chǔ)上，做到小而全、小而精，小的合理、便利，不影響使用。如：