【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到政府的期望目標(biāo)，那么在 06 年，政府應(yīng)該不會(huì)再有大的政策左右市場(chǎng)的自由發(fā)展。 綜合以上分析，雖然政府對(duì) 06 年的供地計(jì)劃還未確定，但通過對(duì)蘇州政府供地的決心、 06 年蘇州樓市的走勢(shì)以及本次土地出讓的時(shí)間的分析，們可初步預(yù)測(cè)， 06 年土地市場(chǎng)的供應(yīng)量比 05 年將有增無減。 二：房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 總體來看，近期土地出讓情況與 2020 年 10 月份的土地出讓情況相比，整體情形有明顯的好轉(zhuǎn)，沒有出現(xiàn)地塊無人 應(yīng)價(jià)的尷尬局面，基本上所有地塊都成功出讓。但從最終土地成交的價(jià)格來看，與 10 月份的情形還是相差不大，仍處于相對(duì)比較穩(wěn)定的狀態(tài)，與政府預(yù)期價(jià)格相差不大，大部分地塊以起報(bào)價(jià)出讓，僅有少量地塊有較大的漲幅。按照這個(gè)成交價(jià)格，與區(qū)域市場(chǎng)目前的價(jià)格水平比較來看，二者相差不大，土地成交價(jià)一直在目前的市場(chǎng)價(jià)格線上下徘徊。照這種情形推測(cè)，蘇州房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)向前發(fā)展。 三 ：打破住宅市場(chǎng)一手遮天 一直以來，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)都存在一個(gè)奇怪的現(xiàn)象 ——住宅市場(chǎng)紅紅火火，商業(yè)市場(chǎng)暗淡無光。商業(yè)市場(chǎng)出路何在，究竟該如何發(fā)展成為業(yè) 界專家思考的難題。而歲末年初的土地 出讓中可以 看到蘇州商業(yè)市場(chǎng)崛起的曙光。這此土地出讓中，大小共有 31 塊商業(yè)（或含有商業(yè)）用地，這是歷年土地出讓中，商業(yè)用地最多、最廣的一次，這也從側(cè)面反映出政府要大力發(fā)展蘇州商業(yè)市場(chǎng)的決心。另一方面，大批量的商業(yè)用地推出市場(chǎng)，必將大大推動(dòng)蘇州商業(yè)整體市場(chǎng)的發(fā)展，給商業(yè)市場(chǎng)帶來強(qiáng)有力的沖擊，再加上政府的大力扶持，蘇州商業(yè)地產(chǎn)的崛起指日可待，打破住宅市場(chǎng)一手遮天的局面已不是幻想。 四 ：太湖開發(fā)，吹響號(hào)角 早在幾年前，蘇州政府就開始提出要大力開發(fā)太湖資源，而真正的實(shí)際行動(dòng)卻不十分明 顯。在 2020 年年底的土地 出讓中，有大批量的土地對(duì)外推出，其不再是緊鄰太湖的高檔別墅地塊，而是分布在太湖板塊各個(gè)區(qū)域中的別墅、公寓、酒店、賓館、娛樂以及酒店式公寓等多樣化的產(chǎn)品，再加上 2020 年底太湖詳規(guī)的正式出爐，不難看出政府將大力開發(fā)太湖板塊的雄心壯志，加上各大開發(fā)商的積極響應(yīng)， 2020 年的太湖板塊值得期待。 第四部分 蘇州市專業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、蘇州市產(chǎn)業(yè)整體概況 市區(qū)是商業(yè)最密集也最完善的區(qū)域 主要包括觀前、石路、南門三大商圈。因?yàn)樗南鄬?duì)成熟，所以這里或者周 遍的商鋪一推出 ，就將受到無數(shù)投資者的追捧。但是需要提醒的是，除了地段之外，商業(yè)的定位也是經(jīng)營好壞的一個(gè)重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。如南門商圈的三友商廈、南天商廈由于內(nèi)部環(huán)境，再加上定位的錯(cuò)亂，經(jīng)營狀況不佳。 園區(qū)的商業(yè)是大興土木的時(shí)期，環(huán)湖新城勾畫都市新商圈 已經(jīng)建起的國際博覽中心、新開工的科技文化藝術(shù)中心，再加上環(huán)湖近 100萬平方米的商貿(mào)設(shè)施的建設(shè)，園區(qū)環(huán)金雞湖區(qū)域在會(huì)展、文化、旅游、商貿(mào)等諸多方面的服務(wù)功能將進(jìn)一步得到強(qiáng)化。據(jù)介紹，目前 15 個(gè)商貿(mào)項(xiàng)目中，湖西為星都中心、星海國際廣場(chǎng)、湖濱新天地、湖濱商業(yè)街和水巷鄰里 5 個(gè)，與同樣 位于湖西的左岸商業(yè)街、白領(lǐng)天地等形成色彩紛呈的商貿(mào)圖景，湖東為金雞湖商業(yè)廣場(chǎng) 1 至 3 區(qū)、文化水廊、博覽商業(yè)廣場(chǎng)、白塘公園商業(yè)中心、東沙湖商業(yè)中心、第一便利中心、第二便利中心、 B 島商業(yè)島 10 個(gè)。 新區(qū)商業(yè)以獅山路為中心 就目前來看，獅山路的主要功能是辦公、金融與餐飲，其中福記大酒店、肯德基、新島咖啡等商家紛紛進(jìn)駐，搶占優(yōu)先位置。此外，新地中心、金河國際和匯豪國際等集商業(yè)、辦公與一體的高檔商業(yè)樓大大提升了獅山路的整體檔次。 緊鄰獅山路的淮海商業(yè)街，它彌補(bǔ)了獅山路在購物上的不足，發(fā)展成為購物與餐飲于一體的特色商 業(yè)街。 相城專業(yè) 類 商業(yè)發(fā)展繁榮 相城 專業(yè)類 商業(yè)最為 著名 的就是江蘇蠡口家具城，建筑面積 20 多萬平方米，年銷售額 30 億；中國珍珠城，成交額超 10 億。除此之外，還有中翔家具城等，不斷壯大了相城的市場(chǎng)和物流行業(yè)。 目前，相城在建的商業(yè)項(xiàng)目有開元銀座、中翔春天以及國際服裝城。據(jù)悉，國際服裝城，占地 600 畝，總投資 20 億。建成后主要功能為國內(nèi)外名牌名品展銷、名模大賽、原材料展示、信息會(huì)展等等。國際服裝城的順利運(yùn)作將全面拉動(dòng)相城商業(yè)的整體發(fā)展。 吳中商業(yè)還沒形成規(guī)模 以迎春路和寶帶路為主軸呈現(xiàn)一種零散分布，還處 在相對(duì)落后的階段。隨著人口的增多，這一區(qū)域的商業(yè)也有廣闊的前景。 二、蘇州市同類市場(chǎng)調(diào)查與分析 （一）金閶區(qū) 金閶新城 將規(guī)劃建設(shè)各類專業(yè)市場(chǎng)，除已經(jīng)規(guī)劃的五金機(jī)電市場(chǎng)、汽貿(mào)市場(chǎng)等，還將規(guī)劃小商品市場(chǎng)、數(shù)碼電子市場(chǎng)、家電交易中心、皮件（服飾）市場(chǎng)等。通過合理的功能布局、完善的設(shè)計(jì)規(guī)劃、正確的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，在物流園內(nèi)形成各類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地。 蘇州機(jī)電五金城 位于金閶新城 312 國道西南側(cè)，由蘇州領(lǐng)先房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，蘇州機(jī)電五金城有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營。該項(xiàng)目占地 370 畝，預(yù)算總投資 12 億元，總建筑面積 37 萬平方米，可容納 5 千多戶商家，其中一期 170 畝，建筑面積 17萬平方米，投資 億元。建成后的機(jī)電五金城將以機(jī)電五金產(chǎn)品為主導(dǎo)，分別設(shè)置機(jī)電五金經(jīng)營區(qū)、配套服務(wù)區(qū)、經(jīng)營管理區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、科技展覽區(qū)和國際貿(mào)易區(qū)六大功能區(qū)域，將成為蘇州地區(qū)品種齊全、配套完善、功能完備的機(jī)電五金產(chǎn)品集散中心，成為一個(gè)集展銷、電子商務(wù)、倉儲(chǔ)物流、文化交流，產(chǎn)品研發(fā)、休閑娛樂等多功能為一體的專業(yè)市場(chǎng)。 蘇州車市 蘇州車市 坐落 于蘇州中心城區(qū)金閶新城綜合物流園內(nèi)，規(guī)劃占地約 350 畝，總建筑面積約 35 萬平方米，計(jì)劃總投資金額 8 億元 ，由江蘇中明實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)建設(shè)，其中一期工程占地 108 畝，建筑面積約 萬平方米，預(yù)計(jì)將于 2020 年建成并開業(yè)。 蘇州車市是金閶新城新興市場(chǎng)群落先行項(xiàng)目之一，地塊緊鄰 312 國道，位于蘇州市 312 國道原收費(fèi)站處，距離上海車程 40 分鐘。項(xiàng)目周邊同時(shí)規(guī)劃建有“五金機(jī)電市場(chǎng)”、“鋼材市場(chǎng)”、“小商品市場(chǎng)”“汽車運(yùn)輸交易市場(chǎng)”等，商業(yè)氛圍濃郁。 蘇州車市項(xiàng)目一期分為兩個(gè)部分，辦公區(qū)域和市場(chǎng)區(qū)域。 辦公區(qū)域?yàn)橐淮鞭k公樓，設(shè)于主入口沿產(chǎn)業(yè)路。市場(chǎng)區(qū)域基于不同業(yè)態(tài)對(duì)鋪位 不同的要求，分為四大功能區(qū)，包括汽車快修 維護(hù)區(qū)、汽車美容裝飾區(qū)、汽車用品展銷區(qū)，以及核心功能區(qū) —— 汽車零配件交易區(qū)。 其他如變配電所等公共設(shè)施則放置在相對(duì)比較隱蔽的區(qū)域，既不影響未來市場(chǎng)運(yùn)營，也能滿足功能上的需求。 蘇州一力物流鋼材市場(chǎng) 蘇州一力物流鋼材市場(chǎng)是蘇州一力物流園的重要組成部分，蘇州一力物流園的規(guī)模為“四園一中心”。該項(xiàng)目瞄準(zhǔn)國際先進(jìn)的物流運(yùn)營模式及管理理念，結(jié)合蘇州乃至長(zhǎng)三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)，計(jì)劃投資 30 億元人民幣建設(shè)以鋼材等生產(chǎn)資料交易為主的綜合物流園區(qū)。其中，蘇州一力物流鋼材市場(chǎng)選址于金閶新城蘇州綜合物流園內(nèi)，總投資為 13 億 元人民幣，占地 100 公頃。 中心將建有現(xiàn)貨交易區(qū)、生活配套區(qū)、配送配載區(qū)、大型倉儲(chǔ)區(qū)及加工區(qū)等。 該項(xiàng)目首期用地 平方米，計(jì)劃投資 5 億元人民幣以上，擬建設(shè)蘇州一力物流鋼材市場(chǎng)之中央商貿(mào)區(qū) (CBD)，中央商貿(mào)區(qū)以鋼材等物流交易及辦公和生活配套為主。 （二）相城區(qū) 依據(jù)蘇州市的總體規(guī)劃，相城區(qū)將建成蘇州城北的商貿(mào)物流和優(yōu)美人居副中心，成為蘇州市的服務(wù)業(yè)發(fā)展高平臺(tái)。相城區(qū)有蠡口家具城、中國珍珠城、中翔家電城、國際服裝城、浙江小商品市場(chǎng)、長(zhǎng)三角鋼鐵市場(chǎng)、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、陽澄湖大閘蟹交易市場(chǎng)等 8 大專業(yè) 市場(chǎng)，形成了以這 8 艘“航母”為核心的大大小小 44 個(gè)專業(yè)市場(chǎng)組成的市場(chǎng)群。 美順機(jī)電城 9 月 8 日，蘇州首個(gè)五金機(jī)電專業(yè)市場(chǎng) ―― 蘇州工業(yè)園區(qū)美順五金機(jī)電城開業(yè)。美順五金機(jī)電城位于 312 國道官瀆里立交橋東側(cè)，交通便捷。市場(chǎng)一期占地40 多畝，配套有辦公寫字間、倉庫、商務(wù)房和 300 多個(gè)停車位。目前 198 個(gè)商鋪已經(jīng)招租完畢，東中市一帶有一定規(guī)模的五金機(jī)電經(jīng)營商也在這里開店經(jīng)營。 華東電器城 華東電器城，位于蘇州北環(huán)東路 8 號(hào)，占地 2 萬平方米，建筑面積達(dá) 4 萬平方米，建筑投資 8000 萬元，設(shè)有商鋪 600 間，是蘇州地區(qū) 最大規(guī)模的電器、五金、燈具燈飾專業(yè)商城。 商城自 98 年開業(yè)以來，一直保持著 98%以上的高出租率，租金水平一直保 持逐年遞增 8%左右。目前 1 樓主營家用電器、五金電器， 3 樓為燈具燈飾城——獨(dú)占地區(qū) 70%以上的市場(chǎng)份額。商城內(nèi)云集了眾多的品牌：先科、長(zhǎng)虹、創(chuàng)維、步步高、紅樹林、富士照明、三雄極光 …… 。 好得家商城 好得家商城建立于 2020 年，位于平北路 1 號(hào)，南臨蘇州汽車北站、火車站，距離蘇州市中心觀前街僅 5 分鐘車程，市內(nèi)多條公交線路直達(dá)，有著絕佳的交通優(yōu)勢(shì)和地理優(yōu)勢(shì)。 商城總占地面積 80 畝，營業(yè)面積為 60000 平方米，商城內(nèi)分三大塊： 好得家婚紗器材城、好得家建材商城、好得家機(jī)電五金城 ，三大專業(yè)商城打造城北專業(yè)市場(chǎng)新亮點(diǎn)。另外，商城還配有倉儲(chǔ)區(qū)和近 2 萬平米的停車場(chǎng)。 商城內(nèi)整體裝修豪華，設(shè)施完善，配備空調(diào)、消防噴淋系統(tǒng)等一系列現(xiàn)代化商場(chǎng)設(shè)施，集大商場(chǎng)、大市場(chǎng)、大賣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)于一身，推出 “商城化經(jīng)營，商城化管理 ”的經(jīng)營管理模式，采用多元化經(jīng)營方式，為經(jīng)營戶提供最廣闊的發(fā)展空間。 江蘇蠡口國際家具城 江蘇蠡口國際家具城東臨上海；西接無錫、常州、南京；北抵張家港、南通；攬得天厚勢(shì)，輻射華東諸地。滬寧鐵路、滬寧高 速公 路 、蘇嘉杭高速公 路 、 312國道、 205 省著交匯其間，京杭大運(yùn)河穿境而過。蘇州光福機(jī)楊、上海虹橋、浦東國際機(jī)場(chǎng)距此僅 40 和 80 公里，到達(dá)太倉港和張家港港也僅 50 公里。地理十分優(yōu)越、交通極為便捷。 江蘇蠡口國際家具城，占地 1000 余畝，由 39 幢大型家具展示廳和倉儲(chǔ)營業(yè)面積 120 多萬平米，及一條家具大道為中心組成的。它誕生于 70 年代，發(fā)展于 90 年代后，目前有 45 家商場(chǎng)進(jìn)駐，吸引有美國羅雅、香港的中拓、臺(tái)灣摩若索、廣東大明等 2500 多家生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)落戶。 （三）吳中區(qū) 得天獨(dú)厚的吳中區(qū)將把發(fā)展服務(wù)業(yè)作為轉(zhuǎn)變 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的重要舉措，其中商貿(mào)流通業(yè)將是發(fā)展服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)。據(jù)介紹， 2020 年這個(gè)區(qū)將做大做強(qiáng)汽車、糧食、花卉苗木等九大專業(yè)市場(chǎng)。 華東裝飾城 蘇州華東裝飾城位于蘇州東環(huán)路 1 號(hào)，是本市東環(huán)路和南環(huán)路及蘇嘉杭高速公路入口處的交匯點(diǎn)。商城占地 100 畝，建筑面積 10 萬平方米， 100%的出租率，旗下?lián)碛忻赖慢埣揖邚V場(chǎng)和國際建材館兩大知名品牌。 商城成立于 2020 年，內(nèi)部裝修豪華，氣勢(shì)恢弘，一條 200 多米長(zhǎng)的大型公共共享空間貫穿東西，各類設(shè)施一應(yīng)俱全。擁有最現(xiàn)代化的消防噴淋裝置，數(shù)條自動(dòng)扶梯和貨運(yùn)電梯來往于各樓層 之間，方便快捷，觀光電梯全體透明，上下直達(dá)。 10 萬平方米精品建材與時(shí)尚家居的完美結(jié)合， 800 余家客商同場(chǎng)經(jīng)營，建立“一站式安家 ”消費(fèi)新模式。已成為蘇州地區(qū)最具知名的家居建材專業(yè)商城，先后榮獲蘇州市誠信單位、蘇州市文明單位等各項(xiàng)榮譽(yù)。 商城主要經(jīng)營：瓷磚衛(wèi)浴、地板夾板、燈具燈飾、櫥衛(wèi)櫥柜、家飾布藝、五金電器、綜合建材、精品家居等。 蘇州胥口服裝市場(chǎng) 蘇州胥口服裝市場(chǎng)位于蘇州吳中區(qū)，西鄰繞城高速僅 1 公里，第一項(xiàng)目樓層總面積為 3000 平方米，現(xiàn)第二項(xiàng)目樓層已動(dòng)工興建，計(jì)劃在 1 年時(shí)間內(nèi)建成，蘇州胥口服裝市場(chǎng)是集 休閑裝類，外貿(mào)服裝類，日韓服裝類為一體的超值服飾銷售區(qū)域。 （四）高新區(qū)、虎丘區(qū) 蘇州高新國際汽車城 蘇州高新國際汽車城北起新元街，南至馬運(yùn)路、景山路，東起南新水泥廠，西至長(zhǎng)江路，寒山大橋與滬寧高速岔口相連，與古城北環(huán)、西環(huán)相通，長(zhǎng)江路傍依穿越，地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯。汽車城規(guī)劃總用地為 公傾，建設(shè)用地 公傾規(guī)劃建設(shè)汽車城。 高新汽車城定位于 “一城五中心 ”，即匯萃知名品牌 4S 店的區(qū)域性銷售中心，一個(gè)由車輛管理單位、檢測(cè)中心、二手車市場(chǎng)、汽車技術(shù)學(xué)校構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心，一個(gè)以匯展中心、汽車品牌俱樂部為主的服務(wù)中心，一個(gè)賓館、餐飲、商業(yè)、休閑設(shè)施齊備的居住中心和一個(gè)汽車零配件的集散中心。 金屋裝飾城 金屋裝飾城是蘇州高新區(qū)橫塘街道重點(diǎn)企業(yè)，創(chuàng)建于 1992 年，位于蘇州西南 蘇州新區(qū)濱河路南黃山東麓，交通方便、地理位置十分優(yōu)越，規(guī)劃占地面積 平方公里。 到目前為止，已建成金屋家具、陶 瓷、建材、石材、膠合板、地板木材、現(xiàn)代裝飾、燈具、好飾家、家樂居、裝飾涂料十二大專業(yè)市場(chǎng)，營業(yè)用房面積已達(dá)16 萬平方米。來自浙江、福建、廣東、河北、山東等全國各地近千家裝飾材料廠商搶灘進(jìn)駐，國內(nèi)外知名品牌如美國科勒、日本伊奈、德國柏高、意大利歐神諾以及亞細(xì)亞、冠軍、紅協(xié)、羅馬、奧斯凱等， 80%以上在金屋筑巢引鳳。 第五部分 項(xiàng)目資源分析 一、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析 （一）項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 地理位置 位于蘇福路與和長(zhǎng)江路交匯處（？），距離蘇州中心市區(qū)約 20 分鐘車程，距離木瀆鎮(zhèn)中心