【文章內(nèi)容簡介】 的土地進行儲備競爭，短期內(nèi)市場出現(xiàn)購房者無房可買，整個市場供小于求的局面；調(diào)整土地開發(fā)量成為了該階段階段房產(chǎn)調(diào)控的重點。 2020 年 5 月份以銀行貸款緊縮為主的宏觀調(diào)控政策，給蘇州防地產(chǎn)市場造成較大的沖擊。銀行貸款緊縮政策直接減少了市場上投資者購房的比重，同時也削弱了消費者的支付能力，最終影響了對房地產(chǎn)市場的消費信心；基本投資的壓縮削弱了房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展 的動力；土地政策方面先后出臺的 11號令 、 39。74 號令 都旨在廢止土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，加快了前期存量協(xié)議轉(zhuǎn)讓用地的上市步伐，短期內(nèi)市場供應量巨大，市場競爭激烈。 在政策面、市場面的雙重壓力下，市場漸漸步入調(diào)整期， 2020 年 5～ 8 月蘇州市場表現(xiàn)一般，樓盤銷售速度放緩，局部市場出現(xiàn)降價折扣現(xiàn)象，樓盤銷售中加大了廣告、促銷力度，但市場觀望態(tài)度明顯。進入 2020 年 9 月后，特別是經(jīng)過 “十 一 ”黃金周后，市場略有回暖趨勢。而 10 月 29 日銀行加息政策出臺后，又再次打壓了略有抬頭趨勢的蘇州房價。 (3)第三階段： 2020 年１月 ～ 2020 年 初， 2020 年整年蘇州房地產(chǎn)市場呈小 “Ｖ ”字態(tài)勢發(fā)展 2020 年春節(jié)前后，蘇州房地產(chǎn)市場再次抬頭，蘇州各大在售樓盤在春節(jié)長假期間迎來了 05 年的開門紅， 在 05 年上半年，蘇州房地產(chǎn)項目開發(fā)顯著增加，多個項目進入正式銷售階段， 房地產(chǎn)市場形成了比較集中放量的強供期。據(jù)我司市場部資料，在該時段內(nèi)，蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖周邊區(qū)域，就有十三個大小不一的房地產(chǎn)項目在開發(fā)銷售。 2020 年年初，國家的關(guān)于宏觀調(diào)控的風聲愈演愈烈，業(yè)內(nèi)專家人士也有全面分析，指出 2020 年蘇州房地產(chǎn)市場會發(fā)生巨大的變化，但蘇州的房地產(chǎn) 界尤其是很多開發(fā)商并沒有重視這個問題。在他們看來，光環(huán)籠罩下的蘇州房地產(chǎn)市場依然形勢大好，尤其是其房價必然進一步上漲。 去年 5 月初，當諸多房地產(chǎn)開發(fā)商還在盤算著如何爭取利潤最大化時，人民銀行關(guān)于 停止發(fā)放貸款、嚴格金融放貸審批 的政策接踵而至，蘇州部分開發(fā) 商敏感的意識到，市場即將發(fā)生變化，迅速地做出了調(diào)整。而更多的開發(fā)商依然處于觀望和幻想著：宏觀調(diào)控對蘇州的影響不會太大。 2020 年 5 月，國家七部委在一個月內(nèi)先后連續(xù)兩次頒布《意見》，確定 6月 1 日起，針對 144 ㎡以上非普通住宅加征 2%營業(yè)稅，這些使得本來就局勢微妙的蘇州房地產(chǎn)市場再次蒙上陰影。 6 月份，蘇州房地產(chǎn)市場上市銷售的樓盤逐漸增加， 市場的觀望氣氛確愈加濃重 ，蘇州工業(yè)園區(qū)某大型樓盤開盤當日只銷售了 30 余套房，不及預定目標的 10％。 蘇州房地產(chǎn)自此正式進入市場疲軟期，市場形勢再次慘淡 。 7 月份，蘇州市規(guī)定 2020 年 7 月蘇州商品房銷售正式進行網(wǎng)上備案，確定期房不得轉(zhuǎn)讓，樓市繼續(xù)降溫，主要媒體房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地，破天荒的出現(xiàn)了諸如 “打折 ”、 “優(yōu)惠 ”等字樣。大多項目也紛紛下調(diào)價格，跌幅 300 元～ 500元 /㎡不等。但市場反應依舊平淡無奇，其中有兩個項目更是出現(xiàn)一連近三 周銷售業(yè)績?yōu)榱愕膶擂尉车?。部分樓盤開發(fā)商干脆將項目做出 “封盤不賣 ”的舉措，解散銷售隊伍，關(guān)閉售樓處，市場異常慘淡。 宏觀調(diào)控在經(jīng)歷了一輪黯淡期后，蘇州房地產(chǎn)市場自 9 月開始復蘇，延續(xù)八月開始的打折風潮，樓市促銷更是蔚然成風，送禮品、送面積、送現(xiàn)金、送車位、送契稅。樓市促銷的效果顯而易見，月成交套數(shù)和成交面積較上三個月有了 30％左右的增幅。 十月的 2645 套、十一月的 3364 套，樓市以一種再創(chuàng)新高的姿態(tài)往前走，但這次的短高中，卻呈現(xiàn)出一種成交量上升成交均價下降的趨勢，顯然，價格成了影響項目銷售速度的催化劑。 （ 4）第四階段： 2020 年初 2020 年底 房產(chǎn)市場回溫， 樓市供銷呈現(xiàn)兩旺狀態(tài)，淡季不淡 。 2020 年樓市淡季不淡，導致傳統(tǒng)的樓市銷售旺季優(yōu)勢也不再明顯，這種情況在蘇州還是第一次出現(xiàn)。與 2020 年相比，無論商品房供應量還是銷售量，都有了大幅度的增長。 2020 年全年商品房供需比為 ： 1，市場供需基本平衡。蘇州房地產(chǎn)市場總體上呈現(xiàn)出供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，商品房供需總量都突破了 600 萬平方米大關(guān)，與 2020 年相比，無論商品房供應量還是銷售量，都有了大幅度的增長，國家出臺的各種針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策 對蘇州房地產(chǎn)市場的影響并不 明顯。全年商品房供需比為 ： 1，市場供需基本平衡，說明蘇州房地產(chǎn)市場總體發(fā)展狀況良好。 2020 年蘇州樓市概況 一、 2020 年宏觀調(diào)控政策盤點及對蘇州樓市的影響 2020 年對房地產(chǎn)行業(yè)來講，是一個名副其實的宏觀調(diào)控年。國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策之多、 措施力度之大可謂是前所未有。有些政策一經(jīng)出臺，在房地產(chǎn)行業(yè)就引起了強烈地震，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了不小的影響。 主要政策回顧 ? 兩度升息： 意在釋 放實行貨幣緊縮政策的信號 4 月 28 日 和 8 月 19 日起，央行在不到 4 個月的時間內(nèi)，先后兩次上調(diào)人民幣貸款基準利率 個百分點，升息不是專門針對樓市，但樓市首當其沖受到影響，房地產(chǎn)開發(fā)融資成本加大，一年至三年期貸款利率為 %，三年至五年期貸款利率升至 %，五年期以上貸款利率達 %。但個人房貸則可享受八五折利率優(yōu)惠。在需求環(huán)節(jié)，央行也曾動用利率杠桿加以調(diào)節(jié)。 5 月8 日，上調(diào)各檔次住房公積金貸款利率 個百分點。 ? 提高首付：意在抑止個人住房投機行為 9 部門在《關(guān)于調(diào)整住 房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 (即“國十五條” )中規(guī)定， 6 月 1 日起，個人住房貸款首付提至 30%，但購買自住房且套型面積低于 90平方米仍執(zhí)行首付比例 20%。 ? “ 90 平米與雙 70％指標”：意在平抑住房結(jié)構(gòu)，維護普通民眾購房需求 5 月 17 日，國務院常務會議通過進一步調(diào)控房地產(chǎn)市場的六條措施，即“國六條”，強調(diào)“切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)”。 5 月 28 日，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等 9 部門《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 (即“國十五條” )，細化“國六條”的要求，量化新建住房結(jié)構(gòu)比例，規(guī)定自 6 月 1 日起 ，新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積 90 平方米以下住房須占開發(fā)建設總面積 70%以上。 優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%。 ? 廉租房制度：意在解決 中低收入家庭住房需求問題 “國六條”深度關(guān)懷中低收入人群的住房問題，首次較系統(tǒng)地明確了解決中低收入家庭住房的 4 條路徑，即“重點發(fā)展”中低價位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房，“積極發(fā)展”住房二級市場和租賃市場。 11 月30 日，建設部高調(diào)公布全國房 地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議印發(fā)的《關(guān)于各地區(qū)貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況的通報》，并下“最后通牒”：尚未建立廉租住房制度的城市，必須在 2020 年年底前建立并實施。 ? 全額征收營業(yè)稅：意在抑止商品住房的短期投機行為 “國十五條”規(guī)定，自 2020 年 6 月 1 日起，對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；滿 5 年交易的，則按買入與賣出的差額征稅。 ? 個人所得稅： 意在通過稅收杠桿，從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手，抑制投資，遏制投機 7 月 18 日，國家稅務總局下發(fā)《關(guān)于個人 住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，從 8 月 1 日起，二手房轉(zhuǎn)讓征收 20%的所得稅。 ? 土地閑置費： 意在打擊土地屯積行為 “國十五條”明確加大對閑置土地的處置力度，對超出合同約定動工日期滿 1 年未動工的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿 2 年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。按期動工但開發(fā)面積不足 1／ 3 或已投資額不足 1／ 4，且未經(jīng)批準中止建設連續(xù)滿 1 年的，按閑置土地處置。 ? 外資核準： 為外資購樓上“緊箍咒”，以此限制外資在境內(nèi)投資購房 7 月 24 日，建設部等 6 部門發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對外商投資房地產(chǎn)市場實行“核準制”，對外企房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理實行“國民待遇”，對境外機構(gòu)及個人購房執(zhí)行嚴格的審批登記和實名制。 ? 土地提價： 主要針對地方政府，意在遏制地方用地沖動 2020 年 11 月，財政部、國土資源部和人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設用地有償使用費政策等問題的通知》 ,規(guī)定自 2020 年 1 月 1 日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。 總評：與往年相比， 2020 年出臺的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，調(diào)控對象更加具體， 調(diào)控內(nèi)容更加細化和明確，調(diào)控力度之大也是前所未有。各種政策對規(guī)范房地產(chǎn)市場，平抑各地不斷上漲的房價，起到了一定的作用。但政策在執(zhí)行過程中還是打了不少折扣，很多政策在執(zhí)行過程中存在一定程度的縮水。政策對各地的房地產(chǎn)市場影響也各不相同，上海樓市受政策影響比較明顯，而北京、深圳、廣州、天津等地的樓市受到的影響則不太明顯，北京、深圳等地的房價一直維持在較高的上漲幅度?？傮w來講，本次調(diào)控仍然沒有達到預期的目的，少數(shù)城市住房價格上漲依舊過快，結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務還十分艱巨，房地產(chǎn)市場秩序仍需進一步規(guī)范。 宏觀調(diào)控下的蘇 州房地產(chǎn)市場 2020 年，蘇州房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的各種風雨。由于以往市場沒有出現(xiàn)大的起伏和波動，因此蘇州面對各種宏觀調(diào)控措施時，顯得比較從容和鎮(zhèn)定，市場也保持著以往的健康運行狀態(tài)。 市場持續(xù)高位運行，房價平穩(wěn)上漲，政策影響并不明顯。 2020 年，蘇州市區(qū)商品房預售面積 萬平方米，比 2020 年全年增加 萬平方米； 2020 年全市商品房銷售面積 萬平方米，比去年全年增加 萬平方米。商品房供需市場與去年比較有了很大幅度的上升。在銷售方面，除了六、七月份銷售量受“國六條”政 策影響較大外，其他月份銷售量都維持在高位運行狀態(tài)，甚至在盛夏季節(jié)市場銷售量也保持在高位狀態(tài)。同時房價表現(xiàn)出平穩(wěn)的上漲態(tài)勢，充分說明蘇州房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)控政策的影響并不明顯。這跟蘇州房地產(chǎn)市場近些年來一直保持平穩(wěn)健康發(fā)展有著很大的關(guān)系。 政策貫徹執(zhí)行力度大，各項措施得力，在發(fā)展中低價位中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用房、廉租住房等方面，蘇州地方政府堅決貫徹中央政府的各項調(diào)控措施，并且取得了不錯的成效。自 6 月 1 日以后，蘇州出讓的絕大多數(shù)居住用地，都明確規(guī)定“套型建筑面積 90 平方米以下住房須占開發(fā)建設總面積70%以上”。對購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的征收營業(yè)稅、二手房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅等方面，中央的各項調(diào)控政策在蘇州得到了很好的貫徹，國土資源部的領(lǐng)導來蘇州調(diào)研考察時對蘇州的經(jīng)驗也是贊賞有加。 總評：總體來講，蘇州房地產(chǎn)市場受今年宏觀調(diào)控政策的影響并不明顯，無論市場供給、需求還是價格方面，與往年相比都有了較大幅度的提升，蘇州樓市在 06 年總體上表現(xiàn)出了旺盛的活力。中央的各項宏觀調(diào)控政策，在蘇州都得到了很好的貫徹和落實。 二、 2020 年蘇州市土地出讓分析 總體分析 土地出讓總量同比下降 % 截至 2020 年 12 月底（起始時間從農(nóng)歷 2020 年春節(jié)后算起），蘇州市區(qū)共出讓土地 105 宗，土地出讓面積 萬㎡，與去年同比減少 %，可建面積 萬㎡，與去年同比減少 %（注： 2020 年土地資料統(tǒng)計到 2020 年 1月份，即農(nóng)歷 2020 年春節(jié)前） 園區(qū)出讓總量領(lǐng)跑其他區(qū)域 按區(qū)域統(tǒng)計，只有園區(qū)土地出讓量與去年同比有所增加，其他區(qū)域出讓量都比去年有所減少。主城區(qū)出讓土地 萬平米，同比減少 %，園區(qū)出讓土地 萬平米，同比增長 %，新區(qū)出讓土地 萬平米，同比減少 %，吳中區(qū)出讓土地 萬平米，同比減少 %，相城區(qū)出讓土地 萬平米，同比減少 %。 居住用地占到出讓總量的 60% 居住用地仍然是土地出讓的主力，商業(yè)用地的比例也有所上升。按用地性質(zhì)統(tǒng)計，居住用地最多，占到出讓總量的 60%左右，其中低密度居住用地占了%；商業(yè)用地占 %，商住用地占 %。按各種類型土地出讓總量統(tǒng)計，居住用地比去年同比減少 25％，商業(yè)用地同比減少 ％，商住用地與去年基本持平。 宏觀調(diào)控政策對土地市場影響 土地市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表，受政 策的影響最為直接和明顯。上半年國家陸續(xù)出臺的一系列房產(chǎn)新政，很快就在土地市場得到了反映。 新政在土地市場上最直接的反映 ,便是影響了開發(fā)商在拿地時的判斷能力，在新政面前，很多開發(fā)商開始變得猶豫不決。 5 月 31 日市區(qū)土地拍賣會現(xiàn)場，被各路開發(fā)商擠了個水泄不通，大家都希望透過新政實施后的首場土地拍賣會，能夠嗅出一些市場的反映以及政策的實施對房地產(chǎn)市場未來走勢的一些影響?？梢钥隙ǖ卣f，政策的實施在一定程度上影響了開發(fā)商的判斷力，原先一些被看好的地塊，在拍賣競價時明顯沒有預想中的激烈。而幾個月以后，蘇州的房地產(chǎn)市場并沒有 因為宏觀調(diào)控而出現(xiàn)大的波動，市場供需依舊兩旺，房價也在平穩(wěn)上漲，政