【正文】 大邑縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 12 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 4 月中旬成都牧馬山片區(qū)別墅市調(diào)報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 1 季度婁底市房地產(chǎn)市場分析》 10 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 17 月合肥政務區(qū)樓市運行情況簡報》 6 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 15 月寧波江東房地產(chǎn)市場簡報》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《德思勤中國知名會所案例介紹》 55 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 CBD 專題及芝加哥、紐約、北京 CBD 案例研究》 71頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年六安市舒城楓丹歐洲華城市場研究報告》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《置業(yè)國際 2020 年 6 月 10日。這些獨立的商鋪部分在規(guī)劃上留有（結(jié)構(gòu)上可打通樓板）可改建為上下兩次連通的復式商鋪的可能，給商家及投資者提供更多的選擇。 本案規(guī)模較小，又沿長江路展開，適宜經(jīng)營利潤較高的商品，有利于提升鋪位的價格。因此，本項目在充分考慮市場、創(chuàng)新原則的前提下，最終歸結(jié)應是開發(fā)效益。我們相信，通過做好準確的項目市場業(yè)態(tài)定位，適當?shù)耐茝V造勢，整合現(xiàn)有優(yōu)勢，抓住蘇州經(jīng)濟發(fā)展的大好時機，合理的規(guī)避風險，就能夠?qū)崿F(xiàn)效益和品牌形象的雙贏。 ◎ 項目地塊地勢平整，呈長方形，便于規(guī)劃施工。 長江路：道路較為寬闊，寬約 100 米，為雙向六車道，中間為景觀帶。來自浙江、福建、廣東、河北、山東等全國各地近千家裝飾材料廠商搶灘進駐，國內(nèi)外知名品牌如美國科勒、日本伊奈、德國柏高、意大利歐神諾以及亞細亞、冠軍、紅協(xié)、羅馬、奧斯凱等， 80%以上在金屋筑巢引鳳。它誕生于 70 年代，發(fā)展于 90 年代后，目前有 45 家商場進駐，吸引有美國羅雅、香港的中拓、臺灣摩若索、廣東大明等 2500 多家生產(chǎn)和經(jīng)營企業(yè)落戶。美順五金機電城位于 312 國道官瀆里立交橋東側(cè)，交通便捷。建成后的機電五金城將以機電五金產(chǎn)品為主導，分別設置機電五金經(jīng)營區(qū)、配套服務區(qū)、經(jīng)營管理區(qū)、商務辦公區(qū)、科技展覽區(qū)和國際貿(mào)易區(qū)六大功能區(qū)域，將成為蘇州地區(qū)品種齊全、配套完善、功能完備的機電五金產(chǎn)品集散中心，成為一個集展銷、電子商務、倉儲物流、文化交流，產(chǎn)品研發(fā)、休閑娛樂等多功能為一體的專業(yè)市場。據(jù)介紹，目前 15 個商貿(mào)項目中，湖西為星都中心、星海國際廣場、湖濱新天地、湖濱商業(yè)街和水巷鄰里 5 個，與同樣 位于湖西的左岸商業(yè)街、白領天地等形成色彩紛呈的商貿(mào)圖景，湖東為金雞湖商業(yè)廣場 1 至 3 區(qū)、文化水廊、博覽商業(yè)廣場、白塘公園商業(yè)中心、東沙湖商業(yè)中心、第一便利中心、第二便利中心、 B 島商業(yè)島 10 個。 二：房價穩(wěn)中有升 總體來看，近期土地出讓情況與 2020 年 10 月份的土地出讓情況相比，整體情形有明顯的好轉(zhuǎn)，沒有出現(xiàn)地塊無人 應價的尷尬局面，基本上所有地塊都成功出讓。 另外，激烈單一的競爭呆滯了蘇州商業(yè)地產(chǎn)的平均利潤較低。隨著蘇州城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，蘇州現(xiàn)有的商業(yè)服務水平已經(jīng)無法滿足城市的需要，經(jīng)濟的發(fā)展和大量人口的進駐，也為蘇州的商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的契機。數(shù)據(jù)顯示，“十五”期間，蘇州商品房均價以年均 16%的速度快速增長，房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長 20%， 2020 年占 GDP 的比重在各行業(yè)中已超過金融業(yè)，成為蘇州經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。（ 2） 近年來建筑材料價格上漲，使商品房剛性成本增加。“十五”期間新開工面積為 6757 萬平方米，比“九五”時期增加了 4907 萬平方米，新開工率達 %。 一、“十五”期間蘇州房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 （一）房地產(chǎn)投資 1. 投資規(guī)模創(chuàng)新高、增幅落差大。全境東西寬 9295 公里，南北長 公里，人口 萬。作為 上海的后花園，得天獨厚的區(qū)位和長三角經(jīng)濟的高度繁榮，造就了蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展。 2020 年以來，蘇州市消費品零售市場持續(xù)活躍，增幅接近 20%的較高水平， 1— 5 月社會消費品零售總額為 億元，同比增長 %，其中餐飲業(yè)零售額 億元，增長 %。 1— 5 月，金融機構(gòu)存貸款穩(wěn)步增長，存款余額為 億元，比年初增加 億元，同比增加 億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄 億元，比年初增加 億元，同比增加 億元。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。輕工業(yè)增幅有所提高，完成產(chǎn)值 億元，增長 %，增幅同比提高 4 個百分點，增幅提高明顯的主要集中在紡織、服裝、鞋帽和醫(yī)藥等行業(yè)。 固定資產(chǎn)投資增幅穩(wěn)步回升。 總體來看， 2020 年全市經(jīng)濟依然呈持續(xù)、健康的發(fā)展態(tài)勢，但內(nèi)外環(huán)境的快速變化，也給今后的經(jīng)濟發(fā)展帶來一定挑戰(zhàn)。因此，蘇州必須要找準在區(qū)域一體化中間的位置，優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進一步增強經(jīng)濟實力。木瀆是我國對外開放最早的地區(qū)之一，是吳中工業(yè)商貿(mào)、文化重鎮(zhèn)，綜合實力列 “ 全國百強鄉(xiāng)鎮(zhèn) ” ，木瀆是 “ 江蘇省文明鎮(zhèn) ” 、 “ 江蘇省衛(wèi)生鎮(zhèn) ” 、 “ 江蘇省教育現(xiàn)代化先進鎮(zhèn) ” 。 “十五”期間，隨著交通等基礎設施建設的推進，蘇州 5 市 7 區(qū)房地產(chǎn)迅速崛起，房地產(chǎn)開發(fā)一改以前中心城區(qū)為重心的格局，形成了以市區(qū)為 龍頭，各縣市聯(lián)動的特點， 20202020 年，蘇州 5 個市的房地產(chǎn)投資額達到 億元，占總投資的 %，比“九五”時期上升了 個百分點。 3. 商品房價格飆升。 （四）土地招、拍、掛政策對蘇州房價的上漲起到了推波助瀾的作用 為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，蘇州市政府在 2020 年出臺了土地使用權出讓招標掛牌拍賣的新政策，使蘇州房地產(chǎn)業(yè)運作更加透明、公開、規(guī)范，同時也標志著蘇州市房地產(chǎn)業(yè)走向成熟。近期將要規(guī)劃建設的商業(yè)重點項目有 53 個，總投資額近 204 億元。目前，超市、大賣場、便利店已基本飽和， SHOPPING MALL 以其超大規(guī)模、一站式的購物理念和優(yōu)惠的價格成為極具競爭潛力的商業(yè)形態(tài)。相反，如果單純強調(diào)商業(yè)的規(guī)模效應而回師商業(yè)網(wǎng)點的建設則容易導致居民的日常生活，從而更大程度上抑制一個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展。 第四部分 蘇州市專業(yè)市場調(diào)查與分析 一、蘇州市產(chǎn)業(yè)整體概況 市區(qū)是商業(yè)最密集也最完善的區(qū)域 主要包括觀前、石路、南門三大商圈。隨著人口的增多，這一區(qū)域的商業(yè)也有廣闊的前景。 中心將建有現(xiàn)貨交易區(qū)、生活配套區(qū)、配送配載區(qū)、大型倉儲區(qū)及加工區(qū)等。 江蘇蠡口國際家具城 江蘇蠡口國際家具城東臨上海；西接無錫、常州、南京；北抵張家港、南通；攬得天厚勢，輻射華東諸地。 （四）高新區(qū)、虎丘區(qū) 蘇州高新國際汽車城 蘇州高新國際汽車城北起新元街，南至馬運路、景山路，東起南新水泥廠，西至長江路，寒山大橋與滬寧高速岔口相連，與古城北環(huán)、西環(huán)相通，長江路傍依穿越，地理環(huán)境優(yōu)勢明顯。 南面：主要是廠房。長江路的南端在蘇州江南汽配市場西南向斜對面，是一個占地 1000 畝的汽車城商業(yè)區(qū)，是蘇南最大的汽車商貿(mào)中心。 ◎ 地塊的除交通外的其它配套設施跟進較慢，在一定程度上將影響本案產(chǎn)品的市場消化能力。通過前面對當?shù)貙I(yè)市場的調(diào)查與分析，基本上把握了消費市場的特征，這應該成為我們對項目定位的出發(fā)點。 理由： 區(qū)域市場缺位。 希望日后有機會作進一步的市場分析，并充分掌握政府的規(guī)劃方案及思路，項目的各種資源特點，予以科學的、準確的定位。敬請鑒諒。同時，按中高檔的專業(yè)市場功能進行其他配套。從目前看，我們尚未走到這一步。 根據(jù) 項目資源特點及規(guī)劃部門要求，以及市場資源空缺等方面，我們對項目的業(yè)態(tài)初步定位為： 蘇州市木瀆新區(qū)現(xiàn)代燈飾（家居）市場 。 蘇州專業(yè)市場的調(diào)查及分析 通過同一區(qū)域內(nèi)的競爭市場分析，對該地區(qū)相近產(chǎn)品的掌握，有利于我們對即將開發(fā)的項目具體定位做出理性的定位。 ◎ 蘇州市上規(guī)模的專業(yè)市場主要集中在東北面，這為本案的市場輻射提供了良好的空間和機會。 長江路和蘇福路交界處，是木瀆政府未來開發(fā)的又一個新區(qū)。便捷的交通非常有利于市場的物流進出、市場經(jīng)營人員及客戶的來往。 10 萬平方米精品建材與時尚家居的完美結(jié)合， 800 余家客商同場經(jīng)營，建立“一站式安家 ”消費新模式。 好得家商城 好得家商城建立于 2020 年，位于平北路 1 號，南臨蘇州汽車北站、火車站，距離蘇州市中心觀前街僅 5 分鐘車程，市內(nèi)多條公交線路直達，有著絕佳的交通優(yōu)勢和地理優(yōu)勢。 其他如變配電所等公共設施則放置在相對比較隱蔽的區(qū)域，既不影響未來市場運營，也能滿足功能上的需求。據(jù)悉，國際服裝城，占地 600 畝，總投資 20 億。這此土地出讓中，大小共有 31 塊商業(yè)（或含有商業(yè)）用地，這是歷年土地出讓中，商業(yè)用地最多、最廣的一次，這也從側(cè)面反映出政府要大力發(fā)展蘇州商業(yè)市場的決心。蘇州大中型零售業(yè)態(tài)以百貨商店為主，大型百貨商場和專業(yè)連鎖商店占據(jù)很大的比例。從另一個角度來講，商業(yè)開發(fā)可以帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是有利于提升土地的等級，蘊涵了誘人的盈利潛力。 “十五”時期的蘇州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)健康、良好發(fā)展的態(tài)勢，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對改善民眾居住條件，提高居民生活水平，改善城市面貌，促進蘇州經(jīng)濟發(fā)展發(fā)揮了其應有的作用，也為下一輪的發(fā)展奠定了良好的基礎。 2020 年蘇州市區(qū)居民人均可支配收入 16276 元，名列全國前矛，比“九五”期末增長七成多；居民可支配收入的增加使其住宅消費能力提高，給蘇 州房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，因此房地產(chǎn)市場的火爆是蘇州經(jīng)濟發(fā)展的一個必然表現(xiàn)。 2. 個人消費為市場主體。從行業(yè)投向情況看，蘇州市的房地產(chǎn)業(yè)投資為除制造業(yè)投資外的第二大行業(yè)，服務業(yè)中的第一大行業(yè)，對拉動服務業(yè)投資乃至全社會固定資產(chǎn)投資 起到了積極而又重大的影響， 產(chǎn)業(yè)地位凸現(xiàn)。全鎮(zhèn)面積 平方公里，總?cè)丝? 萬。其工業(yè)總產(chǎn)值連續(xù)多年雄居大陸第二位， 2020 上半年全市工業(yè)總產(chǎn)值即達 5597 億元，預計全年突破 10000億元。 1— 5 月，蘇州市區(qū)居民收入穩(wěn)步 增長，人均可支配收入為 元，同比增長 %。三次產(chǎn)業(yè)新增注冊外資所占比重分別為 %、 90 .9%與 %。經(jīng)濟運行呈現(xiàn)以下特點： 一、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步增長，輕工業(yè)增速提高，重工業(yè)增速放緩。 蘇州正在成為以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代制造業(yè)基地，產(chǎn)學研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術創(chuàng)新基地，科技含量高、外向度高、經(jīng)濟效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。 2020 年以來，蘇州市新批外資有所減緩， 1— 5 月新批外資項目 946 個，同比下降 %，新增注冊外資 億美元，同比下降 %。 1— 5 月，全市進出口總額 億美元，增長 %，其中出口 億美元，增長 %。其中長 三角地區(qū)經(jīng)濟成長更高達 14%，為全國之冠。境內(nèi) 20 多條骨干河道縱橫交錯，溝通太湖、澄湖、石湖等湖蕩。 2. 投資比重上升、產(chǎn)業(yè)地位凸現(xiàn)。 （三）房地產(chǎn)銷售 1. 銷售量持續(xù)增 長。 二、蘇州房地產(chǎn)發(fā)展的主要動因 （一）經(jīng)濟的持續(xù)增長和政策因素的調(diào)整，加快了房地產(chǎn)的發(fā)展 蘇州經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，為蘇州房地產(chǎn)發(fā)展奠定了堅實的經(jīng)濟基礎，“十五”時期，蘇州地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長超過 %，蘇州自 2020 年起，人均 GDP超過 3000 美元，房地產(chǎn)進入了快速發(fā)展時期，居民的住宅消費潛力較大。與此同時，大量農(nóng)民進城安居樂業(yè)、投資創(chuàng)業(yè)，使蘇州市的城市化水平不斷提升，“十五”期末蘇州城市化率達 %。所以，蘇州的商業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)具 有廣闊的前景。但是從目前市場哪個供給量以及商業(yè)土地出讓情況來看，蘇州商業(yè)并不依據(jù)區(qū)域市場特征呈規(guī)律分布，反而是園區(qū)和相城區(qū)在居住范圍并不濃厚、人氣不足的情況下走在其他區(qū)域的前頭。 三 ：打破住宅市場一手遮天 一直以來，蘇州房地產(chǎn)市場都存在一個奇怪的現(xiàn)象 ——住宅市場紅紅火火，商業(yè)市場暗淡無光。 相城專業(yè) 類 商業(yè)發(fā)展繁榮 相城 專業(yè)類 商業(yè)最為 著名 的就是江蘇蠡口家具城，建筑面積 20 多萬平方米，年銷售額 30 億；中國珍珠城，成交額超 10 億。 蘇州車市項目一期分為兩個部分，辦公區(qū)域和市場區(qū)域。 商城自 98 年開業(yè)以來，一直保持著 98%以上的高出租率，租金水平一直保 持逐年遞增 8%左右。商城占地 100 畝，建筑面積 10 萬平方米， 100%的出租率，旗下?lián)碛忻赖慢埣揖邚V場和國際建材館兩大知名品牌。 地貌 本項目地塊目前為待拆遷的廠房，地塊周邊分布著農(nóng)民自建房等，整體感觀較為荒涼。木瀆鎮(zhèn)自定的目標是：建成蘇州西南部的商業(yè)副中心和旅游次中心。 ◎ 項目周邊沒有滿足商戶業(yè)主基本生活的配套設施； 項目機會點： ◎ 城市新區(qū)建設的進一步完善，為本項 目提供機會：隨著木瀆新區(qū)的建設，新區(qū)的規(guī)模建設日趨成熟和區(qū)內(nèi)企業(yè)、商鋪的入駐，將促使新區(qū)的交通、配套等基礎設施將更趨完善。 因此，我們基本判定：只 要地價合適及政策優(yōu)惠，本項目的開發(fā)前景良好。長江路將 集聚汽配、五金、燈飾等 多個 專業(yè)市場。今后無論是市場規(guī)模擴容或