【文章內(nèi)容簡介】 ，綜合發(fā)展指數(shù)在國家級開發(fā)區(qū)名列前茅，并被評為跨國公司眼中綜合吸引力最強的中國開發(fā)區(qū)之一。 眾多的就業(yè)崗位，吸引了大量的高新人才的進入，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了 大量的 客戶群 。 人均高收入為房產(chǎn)市場的消化提供了經(jīng)濟基礎。 全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 836 億元，增長 22%；地方一般預算收入 億元，增長 45%；進出口總額 567 億美元，增長 13%；新增注冊外資 億美元、到帳外資 億美元，分別增長24%、 14%；城鎮(zhèn)職工收入和農(nóng)村居民人均純收入分別增長 9%和 13%，經(jīng)濟發(fā)展保持了財稅增長高于 GDP 增長，企業(yè)利稅增長高于產(chǎn)值增長的良好局面。 飛快的經(jīng)濟增長速度，為房地產(chǎn)的發(fā)展 提供了強有力的經(jīng)濟后盾。同時也為居民買房提供了經(jīng)濟保障 。 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 9 規(guī)劃 及人口 區(qū)域 概況： 工業(yè)園區(qū)行政轄區(qū)面積 260 平方公里，其中中新合作區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里（含 6 平方公里金雞湖），規(guī)劃居住人口 60 萬，位于古城的東邊，美麗第一區(qū) 第二區(qū) 第三區(qū) 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 10 的金雞湖畔，地理位置上更鄰近上海，是蘇州和新加坡共同合作開發(fā)的高新技術(shù)園區(qū)，其融新加坡國際化理念和蘇州文化底蘊于一體。 工業(yè)園區(qū)以新加坡式規(guī)劃為藍圖共分為 3 個區(qū)域開發(fā)，金雞湖以西為第一區(qū)，面積為 平方公里，金雞湖以東為二三區(qū)，共 平方公里。 其特色為整體規(guī)劃比較合理，在綠化，道路建設方面較城區(qū)完善，其建 筑特色以現(xiàn)代為主。 其嶄新的居住環(huán)境為現(xiàn)代化的配套，翻開了蘇州城市進程的新一頁。 工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位以高新技術(shù)類產(chǎn)業(yè)為主，其對應的產(chǎn)業(yè)人群主要是該產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，其中以中高級白領和專業(yè)人士為主。 第一區(qū)域 ： 第一區(qū)域 第二區(qū)域 第三區(qū)域 規(guī)劃思路 及發(fā)展特點 工業(yè)、居住、CBD 商業(yè)區(qū)三分天下 以居住為主，工業(yè)為輔，配以商業(yè)中心和零星商業(yè)點 以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域 面積（公頃） 人口 10 萬（規(guī)劃） 20 萬（規(guī)劃） 30 萬（規(guī)劃） 勞工人口（約占人口 60%） 6 萬 12 萬 18 萬 商業(yè)配套 以鄰里中心、東環(huán)周邊商業(yè)為以鄰里中心商業(yè)為主 目前商業(yè)正處于開發(fā)中 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 11 湖西居住環(huán)境和城市功能較古城更加完善，居住人口以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)人員為主。 園區(qū) 湖西 的開發(fā)已成熟，配套設施 以非常 完善，目前房地產(chǎn)增值效應十分明顯，園區(qū)板塊已經(jīng)成為蘇州乃至周邊地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的風向標和當之無愧的領頭羊。 湖西是園區(qū)房地產(chǎn)最早開發(fā)的區(qū)域，其工業(yè)、居住、 CBD 商業(yè)區(qū)三分天下，雖有工業(yè)企業(yè)帶動人氣，然而就居住品質(zhì)而言，與多種性質(zhì)的 物業(yè) 混雜并非最理想的居住環(huán)境 。 第二區(qū)域 ： 湖東地區(qū)是園區(qū)未來規(guī)劃的政 治、經(jīng)濟、文化中心。湖東又可分為兩個區(qū)域，從金雞湖東岸到 星 塘街 街 為止為一個區(qū)域，目前該區(qū)域正處于 成熟化建設階段。 第二區(qū)域 的發(fā)展相對湖西來說，具更廣闊的空間性和時間性，無論從發(fā)展規(guī)劃還是現(xiàn)已成型的建設，都已證明其發(fā)展前景。 其居住用地面積之大，以漸漸 塑造純居住板塊，打造出比湖西更優(yōu)越更純粹的新城市生活，而且也將擁有更完善的國際行政設施、生活娛樂設施、教育配套、一流的居住環(huán)境，可體現(xiàn)出今后五至十年的未來居住水準。 第三區(qū)域 ： 三區(qū)， 靠近上海，地勢開闊， 將建成一個教育科研、高科技產(chǎn)業(yè)和技術(shù)密集型工業(yè)的基地。 三區(qū) 開發(fā) ， 區(qū)域 以工業(yè)設施為主，部分為居住區(qū)域，居住區(qū)域與二區(qū)連成一片， 充分利用二區(qū)的商業(yè)配套 。 主 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 12 二、 園區(qū) 房產(chǎn)市場 ? 2021 年園區(qū)成交土地情況 編號 土地位置 土地面積（㎡） 土地用途 容積率 出讓年限 成交價格（萬 元） 土地使用權(quán)人 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 13 蘇園土掛（ 2021） 30 星湖街西、金姬墩中心公 園南 其他普通商品 住房用地 ≤ 70 38725 蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限 公司 蘇地 2021B74 號 唯亭鎮(zhèn)唯亭天翔軟件東、 葑亭大道北 其他 普通商品住房用地 70 24800 江蘇友誼合升房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 蘇地 2021B76 號 勝浦鎮(zhèn)金勝路南、通江路 東 其他普通商品 住房用地 70 35000 中新蘇州工業(yè)園區(qū)置地有限公司 蘇地 2021B75 號 唯亭鎮(zhèn)亭隆街東、唯正路 南 商務金融用地 23 40 19400 蘇州市東方企業(yè)發(fā)展有限公司、蘇州盛嘉實業(yè)有限公司、蘇州市華慶物資有限公司 蘇地 2021G38 號 唯亭鎮(zhèn)陽澄半島瀾廷酒 店北 住宿餐飲用地 40 蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖大酒店有限 公司 蘇地 2021G37 號 唯亭鎮(zhèn)淺水灣商業(yè)區(qū)北、 陽澄路西 其他商服用地 40 蘇州圓融投資管理有限公司 蘇園土掛（ 2021） 02 現(xiàn)代大道南、思安街西 商務金融用地 40 36324 江蘇協(xié)眾投資有限公司 蘇園土掛（ 2021） 03 旺墩路南、萬盛街東 商務金融用地 40 29100 州工業(yè)園區(qū)恒宇置業(yè)有限 公司 蘇園土掛（ 2021） 04 翠園路北、南施街西 商務金融用地 40 43200 蘇州工業(yè)園區(qū)嘉安投資有限公司 ? 蘇州 園區(qū)土地 成交占比 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 14 2021年2021年蘇州土地成交面積占比中心城區(qū)12%高新區(qū)29%工業(yè)園區(qū)20%吳中區(qū)27%相城區(qū)12%中心城區(qū) 高新區(qū) 工業(yè)園區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 園區(qū)年度土地交易量跌至第三，僅占全市供應比重的 20%。在 幾場 大型土拍上，區(qū)域表現(xiàn)均較為平淡，供應和成交情況有限 。 而年度區(qū)域土地市場的供應結(jié)構(gòu)跟往年也有所改變，城鎮(zhèn)住宅用地供應明顯減少且以邊遠板塊為主，同時商業(yè)用地的成交占據(jù)了主力位置。 園區(qū)房地產(chǎn)市場起步早、發(fā)展快，也導致了目 前湖西湖東主力板塊開發(fā)的飽和，住宅用地可供應的有限和向邊緣板塊的轉(zhuǎn)移，同時，前期住宅市場的快速發(fā)展，也亟待后期商業(yè)等配套的快速跟 進。因而，園區(qū)方面中心區(qū)域市板塊土地推量有限，住宅開發(fā)將進一步 向 新興邊緣及城鎮(zhèn)接合帶延伸。 ? 蘇州 成交土地用途 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 15 2021年蘇州成交土地用途同比圖49%11%23%17%批發(fā)零售、商務金融和住宅餐飲用的文體用地城鎮(zhèn)住宅商服用地 2021 年政府在市場并不很景氣 的時候仍然拿出多幅地塊用來拍賣，而這些地塊中絕大多數(shù)是商業(yè)用地 ，用于城鎮(zhèn)住宅的用地 僅占 23%，與去年同期相比，純住宅土地供應量同比大幅下降。 主要原因是 ，今年是保障房建設的關(guān)鍵之年 ，政府建設保障房的任務緊，資金欠缺，土地拍賣金是政府快速籌集保障房建設資金的重要渠道。 所以 2021 年土地拍賣的住宅用地會控制在一定范圍內(nèi) 。 ? 園區(qū)土地市場總結(jié) 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 16 總結(jié)： ? 從年度整體土地市場來看，園區(qū)隨著中心主力板塊可供用地的減 少，逐漸退至今年成交的次要地位，特別是住宅用地供應表現(xiàn)較為清冷 。 而高新區(qū)、吳中區(qū)以及相城區(qū)，在今年的土地市場表現(xiàn)還是有相當不錯的亮點發(fā)揮。 ? 從成交土地的詳情來看，今年 商業(yè)用地占據(jù)了較大比重， 明確了一個信號，政府在花大手筆規(guī)劃布局園區(qū)的商業(yè)配套。隨著城市的外擴，園區(qū)對商業(yè)配套的需求日益增 長，現(xiàn)有的商業(yè)已無法滿足，加之商業(yè)地產(chǎn)未來的升值潛力巨大，逆市升溫也就不足為奇了 。 ? 從政策層面來看，隨著新政的發(fā)布，國家在土地出讓環(huán)節(jié)也同步出臺了一系列的調(diào)控措施，土地出讓首付款的提高，付款期限的收緊，信貸的從嚴，以及 2021 年 12 月 19 日 發(fā)布的 “堅決抑制地價過快上漲 ”的通知，調(diào)控的逐步收緊 已 延至 2021 年，在保障性用地和普通住宅用地的供應提升下，希望土地市場能引導至平穩(wěn)和健康發(fā)展。 級市場 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 17 ? 2021 上半年蘇州 住宅 市場 050000100000150000202100一月 二月 三月 四月 五月20 11 上半年蘇州各區(qū)住宅成交面積（㎡）園區(qū)新區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)相城區(qū)吳中區(qū)0200400600800100012001400一月 二月 三月 四月 五月2021上半年蘇州各區(qū)住宅成交套數(shù)（套）園區(qū)新區(qū)滄浪區(qū)金閶區(qū)平江區(qū)相城區(qū)吳中區(qū) 專業(yè)誠信創(chuàng)新 蘇州市園區(qū)市場調(diào)研報告 18 2021上半年各區(qū)住宅成交價格（元/㎡）0202140006000800010000120211400016000園區(qū) 新區(qū) 滄浪區(qū) 金閶區(qū) 平江區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū)一月二月三月四月五月 總結(jié)： 從上 面 三 幅圖 來看 2021 年一月 到三月份 住宅類 商品房成交量急劇下跌，其主要原因是受到 春節(jié)的銷售淡季、 加息、限購等一系列政策的影響。但是從三月 底 開始 住宅類 商品房成交套數(shù)明顯回升， 主要是 政策對 商品房成交量的影響已慢慢得到緩解， 加之一些開發(fā)商也推出了一些優(yōu)惠的營銷策略，以優(yōu)惠促銷 量，以達到回籠資金，按照這樣的發(fā)展態(tài)勢，預計接下來的幾 個月內(nèi)，成交狀況不會出現(xiàn)爆發(fā)性的發(fā)展趨勢，或許會在目前的基礎 上小 幅回升。 在經(jīng)歷一系列的樓市重拳下，蘇州房價的下滑并沒有像成交量那么明顯，價格依然堅挺。從成交均價走勢圖可以看出，整條均價曲線今本處于水平狀態(tài)，波動性較小 。 蘇州萬元的房價雖然讓不少人咋舌，但是就 蘇州本身的經(jīng)濟發(fā)展水平、人均收入狀況以及城市發(fā)展、布局等而言，是可以支撐起目前的房價的 ，而且伴隨著 一些高端項目的跑量，房價沒有出現(xiàn)強烈的振幅，調(diào)控對于房價的影響也漸弱 ，在限購后市場購買力受限的背景下，蘇州房價依然平穩(wěn)過渡，可以預測后期