泉州市房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目定位分析-文庫(kù)吧資料
2025-07-02 11:19本頁(yè)面
【正文】 二房、三房、四房、樓中樓的比例分別為：25%、40%、20%、15%。四房二廳二衛(wèi)：145~150㎡，～5 .5m左右，客廳面積35㎡左右。戶(hù)型規(guī)劃：本案現(xiàn)行戶(hù)型規(guī)劃中客廳與主臥室的開(kāi)間面積比例不合理，（客廳開(kāi)間偏小，臥室開(kāi)間偏大，戶(hù)型面積設(shè)置缺乏變化，無(wú)法滿(mǎn)足消費(fèi)群體的需求，客戶(hù)層次較窄，不利于銷(xiāo)售，建議作如下調(diào)整：房型設(shè)置：二房二廳一衛(wèi)：75~80㎡，客廳面積20㎡左右為宜。①顏色單一，沒(méi)有能夠把建筑立面的節(jié)奏感很有效的體現(xiàn)出來(lái)。建議把花園內(nèi)側(cè)店面架空作為園林的延伸部分以化解內(nèi)街店面推廣的抗性，以提升項(xiàng)目人性化品質(zhì)塑造。項(xiàng)目地塊呈扇形狀，從總體的規(guī)劃來(lái)看，在泉州當(dāng)屬前衛(wèi)，且它的朝向，分布及排列也較為合理，所以說(shuō)大方面能滿(mǎn)足于中高檔項(xiàng)目定位，而在于細(xì)部處理及本土適應(yīng)性上卻存在許多不足，這又將影響整個(gè)項(xiàng)目檔次塑造及價(jià)值提升。所以這就必須在產(chǎn)品規(guī)劃當(dāng)中重點(diǎn)塑造本案的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，也只有這樣方能吸引住這些日趨理性且又具實(shí)力的目標(biāo)客戶(hù)，創(chuàng)造利益最大化。二、產(chǎn)品修正建議方案一 現(xiàn)代時(shí)尚的深港風(fēng)格園林式住宅依據(jù)地塊及周邊的資源配備以及能接受這一地段物業(yè)升值的客戶(hù)群體來(lái)看，項(xiàng)目定位應(yīng)著手于中上階層，項(xiàng)目品質(zhì)應(yīng)屬于中高檔次項(xiàng)目。因此，本項(xiàng)目的定位應(yīng)在高尚住宅的基礎(chǔ)上，提升一個(gè)層次，以主題式住宅概念為主要思路，在提升項(xiàng)目的產(chǎn)品內(nèi)涵的同時(shí)，更可達(dá)到產(chǎn)品的惟一性和排它性。隨著城市的發(fā)展與人們居住理念的提升，人與環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調(diào)將是未來(lái)的意識(shí)主流，而海景、湖景、山景、水景已開(kāi)始成為人們居住的極致追求。 項(xiàng)目隱憂 T1）泉州國(guó)聯(lián)房地產(chǎn)二期開(kāi)發(fā)的定位為中高檔住宅的“富貴花園”將直接對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅；2）與本案同區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及市區(qū)相近的住宅項(xiàng)目將形成對(duì)本案客源分（截）流的威脅，因此營(yíng)銷(xiāo)時(shí)機(jī)的把握，亦是本案的關(guān)鍵；3）本案周?chē)拇迓?、民房及眾多的外?lái)人員與較差的居住環(huán)境，將會(huì)影響本案目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)項(xiàng)目的抗性。項(xiàng)目劣勢(shì) W1）本案處于新老城區(qū)的過(guò)渡帶，項(xiàng)目后為城中村落，大量的民房密集而凌亂，并居住著大量的外來(lái)民工，居住環(huán)境及視覺(jué)形象不佳，影響項(xiàng)目的形象及居住品位的塑造與提升；2）項(xiàng)目一側(cè)緊挨八卦溝，其難聞的臭味及漂浮水面的污物，亦對(duì)本案造成一定的影響；3）項(xiàng)目周邊商業(yè)形態(tài)雜亂，檔次不高，氛圍不濃，店面空置率較高，店面租金相對(duì)較低；4）項(xiàng)目所在湖心街前段，尚未改造，街面窄小，無(wú)商業(yè)氛圍與特色，本案沿街店面的銷(xiāo)售難度較大；5）項(xiàng)目旁中泉大廈及幾幢舊有建筑物，既破壞本案的完整性，又不利于項(xiàng)目整體形象的塑造。7）東部洛江將隨著坪山隧道的開(kāi)通而價(jià)值突顯，將成為泉州大規(guī)?；a(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基地，與高品質(zhì)社區(qū)的孵化器。5）小高層住宅已
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