【正文】 訪問市 場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應著。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 第五節(jié) 資料收集與運用 資料是作任何決策的基礎，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相 關的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達能力分不開的。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、 綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認識和順應了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。 第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。 在 作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。再次，要進行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。首先，要進行編輯整理。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進度和方法取得所需資料。 五、現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。 （一）當?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。調(diào)查表及問卷的設計既要具有科學性又要具有藝術性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 四、調(diào)查設 計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進行搜集。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要 確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關，并不說明何者為因，何者為果。 2．描述性調(diào)查。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月 來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。 1．探測性調(diào)查。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。這 二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。 2．樣本涵蓋面的廣度。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進廣告詞語、聲像等。 （ 3）實驗法。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開，什么時候關，收哪一個電臺，收了多長時間等。 在取得被調(diào)查同意之后。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。 ②實際痕跡測量法。 派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進行觀察。 觀察法有三種形式。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進行面對面談話， 如召開座談會等。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見， 使個人意見充分表達出來。 ②訪問法的形式 調(diào)查表設計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一 個問題只代表一件事。再次，問題中不要使用專門術語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。因為較長的問題容易被調(diào)查者混淆。因此要想搞好調(diào)查，就必須設計好調(diào)查表。 ①設計調(diào)查表。 這 是最常用的市場調(diào)查方法。 2．按照調(diào)查方法劃分。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標準，然后再選取樣本數(shù)。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進行 調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。當然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進而推斷出一般結(jié)論。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查。 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。 ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 ⑤ 對競爭情況銷售 渠道使用情況的調(diào)查和分析。 ③ 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 ④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。 ② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 （ 8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 ⑤ 各種公關活動對租售績效的影響。 ③ 房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。 ① 房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 ⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。 ⑤ 國際、國內(nèi)相關房地產(chǎn)市場的價格。 ③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的大小。 ① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。 ⑤ 建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。 ③ 新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關房地 產(chǎn)產(chǎn)品上應用的情況。 ① 房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。如國家關于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需 求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 ① 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 ⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。 ⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 ③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。 （ 2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收政策、土地制度和土地政策、人口政策等。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業(yè)預先制定的效益目標。 現(xiàn)代營銷理論認為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認真搞好市場調(diào)查的基礎上進行。因此，廣義的市場調(diào)查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。例如進行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。 市場調(diào)查有廣義和狹義之分。只有通過認真細致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場的 轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產(chǎn)市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。 （ 4）辦結(jié)時限： 7 個工作日 （ 5）收費標準：視具體情況而定。的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （ 4）辦結(jié)時限： 7 個工作日 （ 5）收費標準：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。 （ 6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （ 4）辦結(jié)時限：視具體 情況而定。 （ 1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （ 2）申報資料：給排水施工圖 （ 3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。 （ 5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計， 110元 /平米。 （ 3）申辦程序： ① 提出申請報告； ② 經(jīng)熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。 2020 年初，國家計委經(jīng)貿(mào)委聯(lián)合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第 182 期，中國電力企業(yè)聯(lián)合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對 10KVA 以下的，全部取消； 10KVA 以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。 用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內(nèi)提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （ 4）辦結(jié)時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內(nèi)正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。 （ 3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。此費用通過協(xié)商可減免。 （ 4）辦結(jié)時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （ 1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （