房地產(chǎn)項目開發(fā)成本分析(已改無錯字)
2023-07-23 17:13:12 本頁面
【正文】 企業(yè)成本分析的主要職能是按照客觀經(jīng)濟規(guī)律，對各種影響成本降低的因素進行科學分析，查原因、揭矛盾、挖潛力，為企業(yè)經(jīng)營決策服務(wù)。具體地講，可歸納為如下三方面。 （1）計劃為預(yù)測職能計劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟條件下．編制好切實可行的計劃，對于企業(yè)經(jīng)濟活動成效影響更大。成本計劃與成本降低計劃是企業(yè)計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測功能。 所謂成本預(yù)測，是根據(jù)成本特性和歷史資料，采用數(shù)學分析方法，對成本發(fā)展趨勢及未來成本數(shù)額的定量估計。在編制企業(yè)的年度經(jīng)營計劃時，只有估算出年度成本額，才能計算出企業(yè)的利潤。在編制某個項目的開發(fā)計劃時，只有預(yù)測出整個項目的開發(fā)成本，才能了解這個項目開發(fā)的經(jīng)濟效益或進行投標報價決，因而，成本分析的計劃與預(yù)測職能對于現(xiàn)代企業(yè)管理是至關(guān)重要的職能之一。 （2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平，是企業(yè)經(jīng)營追求的目標。然而，成本降低并不會自發(fā)地實現(xiàn)，企業(yè)在執(zhí)行計劃的過程中，由于種種因素的影響，總會發(fā)生一些脫離計劃的偏差，為了實現(xiàn)計劃所確定的成本降低目標，必須實施必要的管理與控制，隨時發(fā)現(xiàn)問題，揭示矛盾分析原風尋找對策、解決問題。這就是成水分析的管理與控制職能。 （3）總結(jié)與分析職能總結(jié)與分析職能是企業(yè)經(jīng)濟活動事后的分析功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗、尋找差距，對企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟活動效益情況進行客觀的評價，全面分析成本計劃的實施情況，為下一階段或下一項目的成本計劃編制提供依據(jù)。 2．成本分析與成本核算的區(qū)別 作為企業(yè)經(jīng)濟活動分析重要內(nèi)容之一的成本分析，主要是對內(nèi)部管理決策服務(wù)的。成本核算是企業(yè)會計核算的內(nèi)容之一，其主要目的在于反映和監(jiān)督企業(yè)各項生產(chǎn)費用支出情況，反映和監(jiān)督成本開支范圍規(guī)定的執(zhí)行情況。它基本上是對外的，因而，成本分析與成本核算有著本質(zhì)區(qū)別。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。（1）依據(jù)的會計規(guī)則不同 成本核算必須依據(jù)國家通行的會計規(guī)則，按統(tǒng)一的分類科目進行成本匯集，按標準的統(tǒng)計指標進行分析。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計成本科目進行統(tǒng)計分析。（2）分析的用途不同 成本核算是為政府機構(gòu)進行財務(wù)核查、審計和征稅服務(wù)、為企業(yè)財務(wù)決算服務(wù)的。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。在企業(yè)內(nèi)部進行經(jīng)營方案決策時，在企業(yè)內(nèi)部進行經(jīng)濟效益分析時，以及在企業(yè)經(jīng)濟活動過程中進行控制與管理時，提供重要的分析資料。當然，成本核算還可為成本分析提供信息資料。 （3）采用的方法不同 成本核算必須采用國家統(tǒng)一規(guī)定的規(guī)范化方法，計算標準的統(tǒng)計指標。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計算分析方法，沒有什么特殊的限制。 總之，成本分析原理是企業(yè)內(nèi)部的管理原則，采用的是自己需要的方法與指標，這正是現(xiàn)代企業(yè)在激烈的市場競爭中立于不敗之地的秘密武器。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財務(wù)會計觀則的限制與束縛。但這并不等于說，成本分析可以隨心所欲，毫無規(guī)則可言。仔何企業(yè)，為一J實現(xiàn)成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業(yè)經(jīng)營特點和實際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。 七、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的作用房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算不僅是計算房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部費用，而且是對全部房地產(chǎn)開發(fā)投資進行分配、管理、監(jiān)督的重要手段。同時，由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，建設(shè)周期長，材料價格、勞動力價格、取費標準以及國家和當?shù)卣?guī)定征收的各種稅費時有變動，因此，認真編好房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，加強預(yù)算管理非常必要。房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要作用如下： 1．是確定和控制開發(fā)總投資的依據(jù) 通過編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算，確定投資總額，并據(jù)此籌措開發(fā)資金，控制開發(fā)資金的支出，防止突破投資，避免投資失控。 2．是合理確定商品房銷售價格的依據(jù) 商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機制健全、運轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價格主要由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預(yù)算來反映的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算可以作為開發(fā)公司在預(yù)售房屋中合理確定商品房銷售價格的主要依據(jù)。 3．是實行招標投標的依據(jù) 工程項目實行招標，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價，提高投資經(jīng)濟效益。因此，開發(fā)公司發(fā)包工程項目，要通過招標投標來進行。在招標過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制標底，進行開標和決標，優(yōu)選中標單位。 4．是設(shè)計方案進行比較的依據(jù) 要衡量設(shè)計方案是否經(jīng)濟合理，必須依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算。因為設(shè)計只有實物指標，根據(jù)實物指標是難以進行比較的，必須有一個相同的貨幣計量單位。開發(fā)預(yù)算是房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)，工程設(shè)計和開發(fā)預(yù)算完成后，就可利用開發(fā)預(yù)算的貨幣指標（如單位建筑面積造價等）進行比較，優(yōu)選技術(shù)上先進、經(jīng)濟上合理的設(shè)計方案。 5．能促進開發(fā)公司實行經(jīng)濟核算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價，實際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價格的基礎(chǔ)資料。開發(fā)公司需要通過開發(fā)預(yù)算增加收入，控制支出，加強經(jīng)濟核算，及時分析盈虧狀況，努力降低成本，才能增加盈利。6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。為了與外商談判合作或合資經(jīng)營開發(fā)工程項目，做到心中有數(shù)，立于不敗之地，必須加強房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算工作。八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須有超前的戰(zhàn)略眼光和嫻熟的專業(yè)操作技巧，科學合理地控制房地產(chǎn)開發(fā)過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現(xiàn)預(yù)期利潤。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段具體談一下成本控制。前期階段在整個開發(fā)過程中，項目的篩選是最重要的一環(huán)。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行經(jīng)濟效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？首先，定位是關(guān)鍵。一要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項目；二是選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終目的。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。其次，由于土地價格在開發(fā)成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達到預(yù)期的回報率至關(guān)重要。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟地。比較而言，第一種方式因多數(shù)住戶需要原地回遷，在前期騰地時只需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對于購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩余商品房減
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