【正文】 用的主要構(gòu)成部分，而且是由于修繕勞動(dòng)的存在，是房屋租賃流通過程區(qū)別于一般商品流通和一般商品租賃流通的主要標(biāo)志。殘值與房屋造價(jià)的比率為殘值率。耐用年限應(yīng)指房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限，即房屋能夠正常使用的年限。（1）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（折；田費(fèi)）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)即房屋折；日費(fèi)，是房屋建造價(jià)值的平均損耗。 房屋經(jīng)租成本是指房產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)為完成租賃房產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交換價(jià)值所發(fā)生的房產(chǎn)費(fèi)用的總和。 （2）銷售流通間接費(fèi)房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費(fèi)。即開發(fā)好的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過有償轉(zhuǎn)讓交換土地的使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值補(bǔ)償，這一過程中發(fā)生的費(fèi)用，如管理費(fèi)、營業(yè)稅等。 （6）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。 （2）根據(jù)上述資料編制單位估價(jià)表和單位估價(jià)江總表。 第三部分：其它費(fèi)用項(xiàng)目 其它費(fèi)用項(xiàng)目包括代收的費(fèi)用和向有關(guān)部門繳納的費(fèi)用，如質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、電貼費(fèi)等。如果某一費(fèi)用只屬于某一單項(xiàng)工程，則不列入總概（預(yù)）算書而只列入單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書。衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費(fèi)用的文件 （2）單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書 綜合概（預(yù)）算書是確定各個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的綜合性文件，它包括單項(xiàng)工程的費(fèi)用．是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 （3）國家及地區(qū)主管部門頒發(fā)的有關(guān)文件：概算文件和預(yù)算文件都要依據(jù)國家和地區(qū)各有關(guān)主管部門頒發(fā)的編制概、預(yù)算的各種文件和規(guī)定，以及有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等。這些費(fèi)用目前項(xiàng)目繁多，各地有不同的規(guī)定，大體包括下列一些費(fèi)用項(xiàng)目（主要參考北京市的規(guī)定）： （1）城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi) （2）市政支管線分?jǐn)傎M(fèi) （3）供電貼費(fèi) （4）工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) （5）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) （6）編制竣工圖費(fèi) （7）建筑業(yè)流動(dòng)資金貸款利息系數(shù) （8）用電權(quán)費(fèi) （9）分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) （10）；臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi) （11）建材發(fā)展補(bǔ)充基金 （12）綠化建設(shè)費(fèi) （13）施工圖預(yù)算編制費(fèi) （14）招標(biāo)投標(biāo)管理費(fèi) （15）合同公證費(fèi) （16）施工執(zhí)照費(fèi) （17）工程監(jiān)理費(fèi) （18）施工機(jī)械遷移費(fèi) （19）工程保險(xiǎn)費(fèi) （20）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi) （21）人防費(fèi) （22）管理費(fèi) （23）貸款利息 （24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價(jià)指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用，再加上不可預(yù)見費(fèi)，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。 ②其它間接費(fèi)。 其它直接費(fèi)可直接計(jì)入預(yù)算定額分項(xiàng)中，也可按不同類型工程以費(fèi)率計(jì)取，對(duì)于一般工業(yè)與民用建筑工程，也可以平方米為單位以金額（元）表示計(jì)取，但不得重復(fù)計(jì)算。 ③施工機(jī)械使用費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的施工機(jī)械臺(tái)班量按相應(yīng)機(jī)械臺(tái)班費(fèi)定額計(jì) 算的建筑安裝工程施工機(jī)械使用費(fèi)，施工機(jī)械安、拆及進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)和定額所列其它機(jī)械費(fèi)。它是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施 工機(jī)械使用費(fèi)和其它直接費(fèi)組成。七通一平費(fèi)是指為了滿足建設(shè)的需要，對(duì)被征用土地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。 ③拆除地上物的補(bǔ)償費(fèi)，是指拆除原有的房屋、附屬物、樹木、機(jī)井等的拆除費(fèi)及補(bǔ)償費(fèi)。 （2）新菜地開發(fā)建設(shè)基金 新菜地開發(fā)建設(shè)基金是指經(jīng)依法批準(zhǔn)征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位向財(cái)政部門繳納的費(fèi)用，不屬于征地補(bǔ)償費(fèi)中的“新菜田建設(shè)基金”。它是指因征地被轉(zhuǎn)業(yè)的勞動(dòng)力，由用地單位負(fù)責(zé)安置或委托其它有關(guān)單位代為安置，所付給的安置補(bǔ)助費(fèi)及農(nóng)轉(zhuǎn)工勞動(dòng)力工資差額補(bǔ)貼費(fèi)。它是指對(duì)征用土地上種植的作物的補(bǔ)償費(fèi)用。一般包括以下三項(xiàng)內(nèi)容： 1．土地開發(fā)預(yù)算（也稱作開發(fā)前期工作預(yù)算） 土地開發(fā)預(yù)算的內(nèi)容包括征地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。然后分別計(jì)算固定成本總額與變動(dòng)成本總額。 ②統(tǒng)計(jì)分析法當(dāng)無法獲得成本實(shí)際發(fā)生值的項(xiàng)目分類資料，或是預(yù)測(cè)結(jié)果的精度要求不十分高時(shí)，可利用本企業(yè)過去的工程量與成本額對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)歷史資料，采用統(tǒng)計(jì)分析法分離固定成本與變動(dòng)成本。如房地產(chǎn)開發(fā)中的管理費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)屬固定成本。只要設(shè)法分離出企業(yè)的固定成本和變動(dòng)成本率（變動(dòng)成本隨工程數(shù)量變化的比例），就可根據(jù)企業(yè)計(jì)劃期的開發(fā)工程量計(jì)劃或房大經(jīng)營計(jì)劃，預(yù)測(cè)出成本總額。相對(duì)穩(wěn)定的成本。只要原在臺(tái)數(shù)據(jù)正確，采用的數(shù)學(xué)模型正確，預(yù)測(cè)的結(jié)果就有很高的可信度。定性預(yù)測(cè)是利用直觀材料，憑借預(yù)測(cè)者個(gè)人的主觀判斷和推理的能力，對(duì)未來成本狀況進(jìn)行的預(yù)測(cè)分析。這種預(yù)測(cè)過程實(shí)際上就是測(cè)算成本指標(biāo)與分析各種因素對(duì)成本的影響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。一般來說，先期成本預(yù)測(cè)包括兩方面內(nèi)容。成本預(yù)測(cè)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營決策起著決定性作用。成本預(yù)測(cè)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)的重要內(nèi)容，是企業(yè)成本分析的重要組成部分，是企業(yè)對(duì)其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)實(shí)觀事前控制管理的重要手段。 先期成本預(yù)測(cè)所謂先期成本預(yù)測(cè)分析，就是在編制成本計(jì)劃以前的目標(biāo)成本預(yù)測(cè)。其二是企業(yè)在編制生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前，對(duì)計(jì)劃期成本水平（分科目成本或總成本）的測(cè)算。 從方法論的角度而言，成本預(yù)測(cè)又可按其是否主要依賴于數(shù)學(xué)模型分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩類。定量預(yù)測(cè)依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對(duì)未來作出估計(jì)。固定成本是在一定范圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。 顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的固定成本是相對(duì)穩(wěn)定的，每年不會(huì)有較大的變動(dòng)。 ①費(fèi)用分解法即按成本項(xiàng)目的性質(zhì)逐項(xiàng)歸類的分離方法。費(fèi)用分解法一般都是按上一年度的成本實(shí)際發(fā)生值進(jìn)行逐項(xiàng)歸類分解，準(zhǔn)確度較高，能客觀地反映真實(shí)情況，但計(jì)算麻煩，一般在預(yù)測(cè)分析中用得不多。采用此法，首先要比較最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本變動(dòng)差額與工程數(shù)量變動(dòng)差額，求出單位工程量的變動(dòng)成本，即變動(dòng)成本率。它受政策性因素的影響很大，由于各省、市、自治區(qū)情況不同，因此，其預(yù)算內(nèi)容也有所區(qū)別。 ②青苗補(bǔ)償費(fèi)。 ④農(nóng)轉(zhuǎn)非人口安置費(fèi)。它是指由用地單位按有關(guān)規(guī)定繳納新菜田建設(shè)基金，作為被征地單位新開發(fā)菜田的建設(shè)費(fèi)用。 ②拆遷單位的公有房屋，撥付給被拆遷單位的新建房費(fèi)和征地費(fèi)。 （4）七通一平費(fèi)。 2．建筑安裝工程預(yù)算 建筑安裝工程預(yù)算的內(nèi)容包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、計(jì)劃利潤和稅金四部分 （1）直接費(fèi) 直接費(fèi)是指直接耗用在建筑安裝工程上的各種費(fèi)用的總和。 ②材料費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的材料、構(gòu)配件、零件和半成品的用量以及周轉(zhuǎn)材料的 攤銷量按相應(yīng)的預(yù)算價(jià)格計(jì)算的費(fèi)用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位要求對(duì)具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)、對(duì)構(gòu)件破壞性試驗(yàn)及其它特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用； G．工程定位復(fù)測(cè)、工程點(diǎn)交、清理場(chǎng)地費(fèi)用。它包括： A．工作人員工資； B．工作人員工資附加費(fèi)；C．工作人員勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)；D．職工教育經(jīng)費(fèi)；E．辦公費(fèi)；F．差旅交通費(fèi)；G．固定資產(chǎn)使用費(fèi)；H．行政工具用具使用費(fèi) G．利息； J．其它費(fèi)用。 （4）稅金 稅金是指按國家規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程