房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施-展示頁(yè)
2025-07-01 17:13本頁(yè)面
【正文】 訂金、勞保費(fèi)、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。我們?cè)跊Q定是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過(guò)土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開(kāi)發(fā)每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價(jià))，以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總成本的但土地、土建、設(shè)備費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。1012．土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。4％。具體工作包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是基礎(chǔ)性階段，非常重要。1．項(xiàng)目前期階段的成本。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要成本構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。要完成這個(gè)系統(tǒng)工程必須由信息工程、專業(yè)技術(shù)、營(yíng)銷策劃、經(jīng)濟(jì)分析造價(jià)控制、統(tǒng)籌各方協(xié)同配合方能實(shí)現(xiàn)。而就一個(gè)特定的環(huán)境和項(xiàng)目而言又有多種風(fēng)格的建筑和結(jié)構(gòu)類型可供選擇，形成多變性和不確定性。怎樣有效地控制成本，我想從以下方面進(jìn)行淺述：一、成本控制的意義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本特點(diǎn)是：產(chǎn)品的一次性、多變性和不確定性。謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制措施前言隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放，房地產(chǎn)建設(shè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。國(guó)家宏觀調(diào)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，以最低的成本獲取最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向成功的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的目的是：在確保工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期的前提下以合理的最佳成本完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品，其管理必須是全過(guò)程、全方位的，排除多種干擾因素進(jìn)行全面成本管理與控制。所謂一次性是指每次開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目均有不同的地域環(huán)境，風(fēng)格類型和使用要求，一次設(shè)計(jì)僅適用于一個(gè)特定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本達(dá)到最低，其成本管理則是一個(gè)十分復(fù)雜系統(tǒng)的工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一體化程序?yàn)椋哼x址、征地、策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售、售后服務(wù)六個(gè)階段；但就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)分四個(gè)階段：一是策劃階段；二是設(shè)計(jì)階段；三是施工階段；四是保修服務(wù)階段。下面就具體分析一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成。這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究分析，綜合論證和決策。但是這一階段的成本占總成本的比例較低，一般不會(huì)超過(guò)此階段的成本主要是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究等開(kāi)發(fā)費(fèi)用，為了保證項(xiàng)目的成功，應(yīng)加強(qiáng)此階段的工作。第頁(yè)，共頁(yè)謝金雄區(qū)域項(xiàng)目管理手冊(cè)——成本管理土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目是否可行和預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策的加強(qiáng)，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)土地成為主要的方式。80%。3040%。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。配套及其他收費(fèi)支出。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。1015%。具體包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、計(jì)劃成本，招標(biāo)投標(biāo)成本和施工前準(zhǔn)備成本。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供電、供氣、供熱、污水處理廠建設(shè)費(fèi)、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源’，接用手續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體建造過(guò)程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)工到竣工后交付使用為止。施工成本包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。5．管理費(fèi)用。2102％左右。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，因此必須借助于銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付利息，貸款利息也成為開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。7．稅費(fèi)。7％8．其它費(fèi)用。5％左右。30%左右。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金的高低外，還要比較補(bǔ)償費(fèi)(拆遷、賠償、過(guò)渡等項(xiàng)費(fèi)用)和配套設(shè)施費(fèi)用的高低，結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)行綜合平衡，選出最佳經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)(或區(qū)域)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(投資估算)，在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)時(shí)
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