【正文】 1）計(jì)劃為預(yù)測(cè)職能計(jì)劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟(jì)條件下．編制好切實(shí)可行的計(jì)劃，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成效影響更大。對(duì)于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項(xiàng)目暫時(shí)只包括價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（即折舊費(fèi)）、房屋大修費(fèi)、中小修費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)四項(xiàng)。土地實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費(fèi)就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。一般有兩種計(jì)算方法，一種是按管房面積平均計(jì)算每平方米面積應(yīng)攤的管理費(fèi)額，另一種是按占租金的一定比例計(jì)算每元租金應(yīng)攤的管理費(fèi)額。實(shí)際工作中，房屋的大修費(fèi)雖然也是直接費(fèi)，則因大修間隔期長(zhǎng)，一次支付的數(shù)額又較多，成本計(jì)算也只能按房屋使用年限平均分擔(dān)，一般按價(jià)值比率法分?jǐn)偝杀?。其?jì)算公式為：殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價(jià)（元）]*100% 各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。房屋租賃其實(shí)就是房屋的零星出售，以租金作為價(jià)格，分期實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的過(guò)程。 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。 四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成 由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營(yíng)、房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構(gòu)成。第一、二、三部分項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)之后，應(yīng)列出第四部分：總預(yù)備費(fèi)，即未能預(yù)見(jiàn)工程費(fèi)用。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多少單項(xiàng)全部費(fèi)用，是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。在商品房定價(jià)時(shí)，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的利潤(rùn)和應(yīng)繳納的稅金。 （2）間接費(fèi) 間接費(fèi)由施工管理費(fèi)和其它間接費(fèi)組成： ①施工管理費(fèi)。直接費(fèi)的內(nèi)容如下： ①人工費(fèi)，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 ④其它費(fèi)用。 ⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費(fèi)。 （1）征地補(bǔ)償費(fèi) 征地補(bǔ)償費(fèi)是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補(bǔ)償費(fèi)，包括： ①土地補(bǔ)償費(fèi)。常用的統(tǒng)計(jì)分析法有高低點(diǎn)分析法和回歸分析法兩類。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測(cè)關(guān)鍵就是固定成本與變動(dòng)成本的分離。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測(cè)分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測(cè)方法。這’且主要介紹第二項(xiàng)內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測(cè)。 成本預(yù)測(cè)方法很多。從成本預(yù)測(cè)的進(jìn)行時(shí)間上來(lái)劃分，可分為先期成本預(yù)測(cè)和期中成本預(yù)測(cè)兩類。關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)留待以后討論。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本也和其他的商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營(yíng)工程量的關(guān)系分為固定成本和變動(dòng)成本兩類。 （1）固定成本與變動(dòng)成本的分離實(shí)際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 A．高低點(diǎn)分析法高低點(diǎn)分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個(gè)時(shí)期的成本數(shù)據(jù)為代表，來(lái)推算固定成本和變動(dòng)成本。它是指國(guó)家征用集體所有的土地時(shí)，直接對(duì)土地支付的補(bǔ)償費(fèi)用，其實(shí)質(zhì)是對(duì)土地收益的補(bǔ)償。它是指對(duì)超齡老人、病殘人員給以生活補(bǔ)助費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)，轉(zhuǎn)到當(dāng)?shù)孛裾块T負(fù)責(zé)管理 ⑥新菜田建設(shè)基金。指安置房的房租、維修費(fèi)、取暖費(fèi)、居民搬家費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)房費(fèi)等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費(fèi)用。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補(bǔ)貼、煤糧差價(jià)補(bǔ)貼、上下班交通補(bǔ)貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會(huì)和執(zhí)行必要的社會(huì)義務(wù)時(shí)間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動(dòng)工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的?。鶄€(gè)月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補(bǔ)助費(fèi)等； C．生產(chǎn)工人工資附加費(fèi)，指按國(guó)家規(guī)定計(jì)算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會(huì)經(jīng)費(fèi)； D．生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)，指按國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動(dòng)保護(hù)用品的購(gòu)置費(fèi)、 修理費(fèi)和保健費(fèi)、防暑降溫費(fèi)等。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費(fèi)。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計(jì)資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標(biāo)準(zhǔn)圖集等）為依據(jù)編制。整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程就應(yīng)編制多少單項(xiàng)工程的綜合概（預(yù)）算書。在總概（預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價(jià)值和可以回收的金額。 1．城市土地經(jīng)營(yíng)成本構(gòu)成單純經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)包括為取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用，為開發(fā)土地而支付的費(fèi)用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。因而租賃成本中的折舊費(fèi)也可看作房屋出租對(duì)房屋消費(fèi)按耐用年限平均收回的房屋造價(jià)。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2％～6%，磚木結(jié)構(gòu)為3%～4%，簡(jiǎn)易房屋為3%。中小修費(fèi)則可按實(shí)際發(fā)生額計(jì)入成本。（4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會(huì)提供積累的方式和義務(wù)。 （6）保險(xiǎn)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費(fèi)用。目前國(guó)內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實(shí)現(xiàn)了商品租金。成本計(jì)劃與成本降低計(jì)劃是企業(yè)計(jì)劃體系的核心，成本分析對(duì)計(jì)劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測(cè)功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、尋找差距，對(duì)企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)效益情況進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，全面分析成本計(jì)劃的實(shí)施情況，為下一階段或下一項(xiàng)目的成本計(jì)劃編制提供依據(jù)。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。仔何企業(yè)，為一J實(shí)現(xiàn)成本分析對(duì)管理決策的有效作用，都要針對(duì)本企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和實(shí)際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。在招標(biāo)過(guò)程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制標(biāo)底，進(jìn)行開標(biāo)和決標(biāo)，優(yōu)選中標(biāo)單位。八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越復(fù)雜。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過(guò)自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購(gòu)買可直接用于建設(shè)的熟地。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時(shí)在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價(jià)。在整個(gè)施工過(guò)程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道工序。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個(gè)全面的比較。b、 變配電工程：高壓柜10萬(wàn)元，低壓柜10萬(wàn)元，變壓器5萬(wàn)元，安裝10萬(wàn)元。其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：15010%=15萬(wàn)元（四）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：（+++165）3%=開發(fā)間接費(fèi)計(jì)：總投資：三）銷售費(fèi)用拆遷安置：137戶補(bǔ)償90平方米，104戶補(bǔ)償120平方米。后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。開發(fā)商在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或突破投資預(yù)算。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個(gè)“釘子戶”，不會(huì)延長(zhǎng)騰地時(shí)間，使建設(shè)周期延長(zhǎng)，從而加大土地成本。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的幾個(gè)