【正文】 1）計劃為預(yù)測職能計劃是企業(yè)管理的龍頭，在商品經(jīng)濟條件下．編制好切實可行的計劃，對于企業(yè)經(jīng)濟活動成效影響更大。對于大多數(shù)的房產(chǎn)尤其是住宅租賃而言，仍然是福利型的，其經(jīng)租成本項目暫時只包括價值補償費（即折舊費）、房屋大修費、中小修費和經(jīng)營管理費四項。土地實行所有權(quán)與使用權(quán)分離，開始執(zhí)行土地的有償使用與轉(zhuǎn)讓以后，土地使用費就應(yīng)作為地租的形式成為房屋經(jīng)租成本之一。一般有兩種計算方法，一種是按管房面積平均計算每平方米面積應(yīng)攤的管理費額，另一種是按占租金的一定比例計算每元租金應(yīng)攤的管理費額。實際工作中，房屋的大修費雖然也是直接費，則因大修間隔期長，一次支付的數(shù)額又較多，成本計算也只能按房屋使用年限平均分擔(dān)，一般按價值比率法分攤成本。其計算公式為：殘值率=[每平方米建筑面積殘值（元）/每平方米建筑面積造價（元）]*100% 各類結(jié)構(gòu)房屋的殘值率也有一定的幅度規(guī)定。房屋租賃其實就是房屋的零星出售，以租金作為價格，分期實現(xiàn)房屋價值的過程。 房屋經(jīng)租成本即房屋租賃成本。 四、房地產(chǎn)租賃與銷售成本構(gòu)成 由于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營形式的多樣性，我們將從土地經(jīng)營、房屋銷售、房屋經(jīng)租三方面分別討論其成本的構(gòu)成。第一、二、三部分項目費用合計之后，應(yīng)列出第四部分：總預(yù)備費，即未能預(yù)見工程費用。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目有多少單項全部費用，是根據(jù)各個單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。在商品房定價時，還應(yīng)考慮開發(fā)公司的利潤和應(yīng)繳納的稅金。 （2）間接費 間接費由施工管理費和其它間接費組成： ①施工管理費。直接費的內(nèi)容如下： ①人工費，是指列入概預(yù)算定額的直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人的基本工資。 ④其它費用。 ⑤ 超轉(zhuǎn)病殘人員安置費。 （1）征地補償費 征地補償費是指用地單位依法征用土地后，為了不影響被征土地者的生產(chǎn)和生活而支付的補償費，包括： ①土地補償費。常用的統(tǒng)計分析法有高低點分析法和回歸分析法兩類。因而，房地產(chǎn)業(yè)的先期成本預(yù)測關(guān)鍵就是固定成本與變動成本的分離。因而，房地產(chǎn)業(yè)的成本預(yù)測分析應(yīng)盡可能采用定量預(yù)測方法。這’且主要介紹第二項內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財務(wù)計劃前的成本水平預(yù)測。 成本預(yù)測方法很多。從成本預(yù)測的進行時間上來劃分，可分為先期成本預(yù)測和期中成本預(yù)測兩類。關(guān)于開發(fā)項目的成本預(yù)測留待以后討論。 房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本也和其他的商品經(jīng)營成本一樣，按成本額的大小與經(jīng)營工程量的關(guān)系分為固定成本和變動成本兩類。 （1）固定成本與變動成本的分離實際工作中常用的分離方法主要有如下兩類。 A．高低點分析法高低點分析法就是取歷史資料中工程數(shù)量最高和最低兩個時期的成本數(shù)據(jù)為代表，來推算固定成本和變動成本。它是指國家征用集體所有的土地時，直接對土地支付的補償費用，其實質(zhì)是對土地收益的補償。它是指對超齡老人、病殘人員給以生活補助費和醫(yī)療費，轉(zhuǎn)到當?shù)孛裾块T負責(zé)管理 ⑥新菜田建設(shè)基金。指安置房的房租、維修費、取暖費、居民搬家費、臨時周轉(zhuǎn)房費等以及有關(guān)的法、公證、咨詢等費用。 工資性質(zhì)的津貼及屬于生產(chǎn)工人開支范圍內(nèi)的各項費用，內(nèi)容包括： A．生產(chǎn)工人的基本工資、工資性質(zhì)的津貼（包括副食品補貼、煤糧差價補貼、上下班交通補貼等）； B．生產(chǎn)工人輔助工資，揭開會和執(zhí)行必要的社會義務(wù)時間的工資，職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作期間的工資和探親假期的工資，由行政直接支付的病（六個月以內(nèi)）、產(chǎn)、婚、喪假期的工資，促工服裝補助費等； C．生產(chǎn)工人工資附加費，指按國家規(guī)定計算的支付生產(chǎn)工人的職工福利基金和工會經(jīng)費； D．生產(chǎn)工人勞動保護費，指按國家有關(guān)部門規(guī)定標準發(fā)放的勞動保護用品的購置費、 修理費和保健費、防暑降溫費等。它是指建筑安裝企業(yè)為了組織和管理建筑安裝工程的施工以及服務(wù)所耗用的人力、物力，這種耗用的貨幣表現(xiàn)，就是施工管理費。 三、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件的組成及編制程序 1．房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的編制依據(jù) 編制房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的主要依據(jù)如下： （1）設(shè)計資料：概算文件應(yīng)以開發(fā)項目的初步設(shè)計或擴大初步設(shè)計為依據(jù)編制；預(yù)算文件應(yīng)以施工圖飽括有關(guān)的通用圖集、標準圖集等）為依據(jù)編制。整個房地產(chǎn)開發(fā)項目工程就應(yīng)編制多少單項工程的綜合概（預(yù)）算書。在總概（預(yù)）算書的末尾還應(yīng)列出總預(yù)算價值和可以回收的金額。 1．城市土地經(jīng)營成本構(gòu)成單純經(jīng)營地產(chǎn)的成本，應(yīng)當包括為取得土地使用權(quán)而支付的費用，為開發(fā)土地而支付的費用以及為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而發(fā)生的經(jīng)營管理費。房屋租賃是一種特殊的商品交換方式。因而租賃成本中的折舊費也可看作房屋出租對房屋消費按耐用年限平均收回的房屋造價。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為零，磚混結(jié)構(gòu)為2％～6%，磚木結(jié)構(gòu)為3%～4%，簡易房屋為3%。中小修費則可按實際發(fā)生額計入成本。（4）稅金稅金是房屋經(jīng)租部門向社會提供積累的方式和義務(wù)。 （6）保險費保險費是房屋所有者為了使自己的房產(chǎn)免遭意外損失，而向房屋承保單位支付的費用。目前國內(nèi)只有極少數(shù)城市的少數(shù)住宅區(qū)實現(xiàn)了商品租金。成本計劃與成本降低計劃是企業(yè)計劃體系的核心，成本分析對計劃編制的主要作用體現(xiàn)在成本預(yù)測功能。其目的在于總結(jié)經(jīng)驗、尋找差距，對企業(yè)及其下屬單位的經(jīng)濟活動效益情況進行客觀的評價，全面分析成本計劃的實施情況，為下一階段或下一項目的成本計劃編制提供依據(jù)。成本分析則是單純?yōu)槠髽I(yè)內(nèi)部管理服務(wù)的。仔何企業(yè)，為一J實現(xiàn)成本分析對管理決策的有效作用，都要針對本企業(yè)經(jīng)營特點和實際需要，設(shè)置一整套自己的成本分析現(xiàn)則和方法。在招標過程中，開發(fā)公司以房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算作為主要依據(jù)編制標底，進行開標和決標，優(yōu)選中標單位。八、房地產(chǎn)開發(fā)成本怎樣控制 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜。土地的獲取方式不外乎兩種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發(fā)改造權(quán)；二是購買可直接用于建設(shè)的熟地。因為科學(xué)合理的設(shè)計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。在整個施工過程當中，要抓好施工調(diào)度，及時掌握工程進度情況，合理安排每一道工序。在這一時期要搞好經(jīng)營策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租賃都要先做一個全面的比較。b、 變配電工程：高壓柜10萬元，低壓柜10萬元，變壓器5萬元，安裝10萬元。其它財務(wù)費用：15010%=15萬元（四）不可預(yù)見費：（+++165）3%=開發(fā)間接費計：總投資：三）銷售費用拆遷安置：137戶補償90平方米，104戶補償120平方米。后期階段在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個項目能否順利進行。開發(fā)商在工程招標時應(yīng)盡量選擇公開招標，同時應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中明確的事項一定要記入合同中，以免在工程決策時發(fā)生爭執(zhí)或突破投資預(yù)算。但需要有高素質(zhì)的搬遷工作人員，否則若搬遷工作不力，出現(xiàn)幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設(shè)周期延長，從而加大土地成本。下面就從房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個