【正文】 11824917791772銷(xiāo)售稅金及附加830811271127965726564564營(yíng)業(yè)稅6762917917785591459459城市維護(hù)建設(shè)稅472646455413232教育費(fèi)附加206282824181414防洪工程維護(hù)費(fèi)1221717141188交易印花稅68998655交易管理費(fèi)678929279594646fgjhgjghjgh1ghjghjghjghjgh3租賃收入4租賃稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加防洪工程維護(hù)費(fèi)交易印花稅房產(chǎn)稅ddddddddddddddd1115土地增值稅135318318315711892926VVVVVVVVVVVV8所得稅5716775775664500388388TOTAL可運(yùn)用資金1198921625916260139211048081338133a全部投資的所得稅后投資利潤(rùn)率＝（所得稅后利潤(rùn)總額/總投資額）*100%＝％b全部投資的所得稅前投資利潤(rùn)率＝（所得稅前利潤(rùn)總額/總投資額）*100%＝％按目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率10％的水平，本項(xiàng)目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。借款還本付息表（第1張/共2張）編號(hào)名稱(chēng)合計(jì)12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1期初 已借款累計(jì)8232146452124424948221322期初 再借款230008000600060003000(參數(shù))還款方式:2222(參數(shù))開(kāi)始還款計(jì)算期:5555(參數(shù))分幾期進(jìn)行還款:8888(參數(shù))借款利率(%,年):3期末 應(yīng)計(jì)利息53142324135997037246424期末 還本付息28312353935395期末 剩余借款累計(jì)82321464521244249482213219235(“還款方式”說(shuō)明： 1利息照付、一次還本 2等額還本付息 3利息照付、等額還本 %,直到還清所有本息)借款還本付息表（第2張/共2張）編號(hào)名稱(chēng)合計(jì)72008年上半年82008年下半年92009年上半年102009年下半年112010年上半年122010年下半年1期初 已借款累計(jì)19235162541318710030678234392期初 再借款23000(參數(shù))還款方式:(參數(shù))開(kāi)始還款計(jì)算期:(參數(shù))分幾期進(jìn)行還款:(參數(shù))借款利率(%,年):3期末 應(yīng)計(jì)利息53145584723832911971004期末 還本付息283123539353935393539353935395期末 剩余借款累計(jì)16254131871003067823439(“還款方式”說(shuō)明： 1利息照付、一次還本 2等額還本付息 3利息照付、等額還本 %,直到還清所有本息)（平均價(jià)格）（詳見(jiàn)表1423至1426）a. 連排別墅 本項(xiàng)目連體別墅售價(jià)市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 表1423項(xiàng)目名稱(chēng)修正因素估價(jià)對(duì)象碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園成交均價(jià)（米/㎡）420055004600交易情況修正1111交易時(shí)間修正1區(qū)域因素修正1個(gè)別因素修正1本項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格（米/㎡）404933743616 本項(xiàng)目連體別墅銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 表1424項(xiàng)目名稱(chēng)碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園相對(duì)價(jià)格392937743616權(quán)重加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格2025943904本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格3872b. 獨(dú)立別墅 本項(xiàng)目獨(dú)立別墅售價(jià)市場(chǎng)比較法綜合修正系數(shù)表 表1425項(xiàng)目名稱(chēng)修正因素估價(jià)對(duì)象碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園成交均價(jià)（米/㎡）530043006200交易情況修正1111交易時(shí)間修正1區(qū)域因素修正1個(gè)別因素修正11本項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)格（米/㎡）486243125061 本項(xiàng)目獨(dú)立別墅銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 表1426項(xiàng)目名稱(chēng)碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園相對(duì)價(jià)格486243125061權(quán)重加權(quán)后的相對(duì)價(jià)格194517251012本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格4682經(jīng)比較計(jì)算得本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售單價(jià)為：連體別墅均價(jià)約為3872元/㎡；獨(dú)立別墅均價(jià)約為4682元/㎡。開(kāi)發(fā)費(fèi)用：16722萬(wàn)元，前面1~3項(xiàng)之和。公共設(shè)施配套費(fèi)編號(hào)名稱(chēng)自定義計(jì)算公式單位工程量單價(jià)(或系數(shù))小計(jì)備注1項(xiàng)目地塊A1452文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)100居委會(huì)項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)22項(xiàng)目地塊B1352文化活動(dòng)室項(xiàng)500幼兒園項(xiàng)800球場(chǎng)項(xiàng)10游泳池個(gè)30變電所項(xiàng)10廁所項(xiàng)23FGHFGHFGH292TOTAL合計(jì)3096：4148萬(wàn)元。整個(gè)銷(xiāo)售活動(dòng)在第六年內(nèi)完成。如果按集團(tuán)設(shè)想在鵝桂洲興建高爾夫球場(chǎng)，則概念的選擇應(yīng)更重于休閑、娛樂(lè)、度假等主題。建議項(xiàng)目的建設(shè)與管理交由知名的大公司進(jìn)行，這樣利于盡早取得購(gòu)房者的認(rèn)同。，他們收入較高而又相對(duì)穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價(jià)，并且更樂(lè)于采用“供樓”的付款方式。，前期投入大，受政策和市場(chǎng)影響大，融資風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。即是說(shuō)，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問(wèn)題。由于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對(duì)落后，將會(huì)影響項(xiàng)目形象。即將動(dòng)工興建的“穗新線”城市列車(chē)，也只能開(kāi)通到新塘。可以預(yù)見(jiàn)，集團(tuán)希望以較低成本圈下大塊土地作為儲(chǔ)備的經(jīng)營(yíng)模式，將面臨較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。（Weakness）《A城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃》，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會(huì)區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設(shè)的用地。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對(duì)地塊環(huán)境和景觀構(gòu)成一定威脅。目前，鎮(zhèn)已關(guān)閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當(dāng)?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠(yuǎn)近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。廣園東路延長(zhǎng)線與已建成通車(chē)的廣園東路一期和二期相接，總長(zhǎng)度為47公里，14公里的延長(zhǎng)線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開(kāi)始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過(guò)沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過(guò)仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過(guò)東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點(diǎn)。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。這些設(shè)施的投建，將直接為區(qū)域內(nèi)，尤其是道路沿線樓盤(pán)帶來(lái)升值空間。、本項(xiàng)目分析的廣遠(yuǎn)東快速路板塊可屬于兩個(gè)片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會(huì)區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。項(xiàng)目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。兩個(gè)轉(zhuǎn)移帶：山西側(cè)“北部轉(zhuǎn)移帶”，是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴(yán)格控制下的低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)。 A市未來(lái)城市空間結(jié)構(gòu)為：以山、城、田、海的自然格局為基礎(chǔ)，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團(tuán)式網(wǎng)路型城市結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見(jiàn)肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問(wèn)題嚴(yán)重制約了城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?。行政區(qū)劃整合可以將國(guó)家與地方扶持 A市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應(yīng)擴(kuò)散到增城，從而推動(dòng)增城地區(qū)外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。應(yīng)當(dāng)共同發(fā)展為開(kāi)放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)與發(fā)展?jié)摿?。?A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。環(huán)境與品牌優(yōu)勢(shì)明顯的樓盤(pán)仍然暢銷(xiāo)無(wú)阻。（2） 首期用地中包括兩個(gè)自然村，共200多戶(hù)人口，其余為農(nóng)田和水面。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),基礎(chǔ)設(shè)施及交通環(huán)境日益改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。③ 品牌因素日益走強(qiáng)：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。 A市城區(qū)的城市中心大組團(tuán)、城市東翼大組團(tuán)（天河新城市中心）、城市北翼大組團(tuán)叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來(lái)。南沙片區(qū)，依托深水港建設(shè)臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對(duì)外加工業(yè)，適當(dāng)發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調(diào)發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉(zhuǎn)口貿(mào)易業(yè)。二十一世紀(jì)的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設(shè)戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應(yīng)對(duì)發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問(wèn)題的城市發(fā)展模式。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結(jié)構(gòu)，由于新國(guó)際機(jī)場(chǎng)在花都，在保證貫徹“機(jī)場(chǎng)控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當(dāng)發(fā)展臨港的“機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)區(qū)”，建設(shè)客流中心，物流中心。三條沿江城市發(fā)展帶結(jié)合A城市沿江發(fā)展獨(dú)特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。 A市城市建設(shè)概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)是“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”，其中“東進(jìn)”的內(nèi)涵為：A市區(qū)將往東部推進(jìn)到增城的新塘、永和一線。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務(wù)業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。另廣深鐵路已獲得國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行一項(xiàng)為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車(chē)線路，并可能在年內(nèi)動(dòng)工。同質(zhì)樓盤(pán)供應(yīng)量大，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來(lái)將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導(dǎo)的 A市新的工業(yè)中心。但廣園東路是國(guó)家批準(zhǔn)立項(xiàng)、省政府同意收取車(chē)輛通行費(fèi)的城市快速路。 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開(kāi)闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒(méi)有客運(yùn)碼頭。由于水泥廠嚴(yán)重污染了環(huán)境，上世紀(jì)90年代中以來(lái)，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級(jí)政府部門(mén)加大治理力度，限制其過(guò)度發(fā)展。 A市目前大力加強(qiáng)重點(diǎn)區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質(zhì)明顯改善?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點(diǎn)規(guī)劃布置住宅組團(tuán)，充分利用景觀優(yōu)勢(shì)，迎合 A市人“樂(lè)水”“好林”的居住習(xí)慣，打造以水為特色，水上運(yùn)動(dòng)，水上娛樂(lè)，水上風(fēng)景為賣(mài)點(diǎn)的住宅區(qū)，形成別具一格的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。增城市政府已于2000年10月頒布實(shí)施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。，與新塘附近的樓盤(pán)相比有一定差距。同時(shí)由于土質(zhì)松軟，進(jìn)行大型公建施工時(shí)，地基處理也將是一筆不能避免的開(kāi)支。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟(jì)走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，能吸引當(dāng)?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買(mǎi)家。，將使本項(xiàng)目的交通條件大大改善。在項(xiàng)目建設(shè)中非常重視環(huán)境建設(shè)。（略）從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤(pán)潛在購(gòu)買(mǎi)者的一些特征，作為目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的參考，如：，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中應(yīng)充分研究這