【正文】 11824917791772銷售稅金及附加830811271127965726564564營業(yè)稅6762917917785591459459城市維護建設稅472646455413232教育費附加206282824181414防洪工程維護費1221717141188交易印花稅68998655交易管理費678929279594646fgjhgjghjgh1ghjghjghjghjgh3租賃收入4租賃稅金及附加營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加防洪工程維護費交易印花稅房產(chǎn)稅ddddddddddddddd1115土地增值稅135318318315711892926VVVVVVVVVVVV8所得稅5716775775664500388388TOTAL可運用資金1198921625916260139211048081338133a全部投資的所得稅后投資利潤率＝（所得稅后利潤總額/總投資額）*100%＝％b全部投資的所得稅前投資利潤率＝（所得稅前利潤總額/總投資額）*100%＝％按目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的平均投資利潤率10％的水平，本項目的靜態(tài)盈利能力是可以接受的。借款還本付息表（第1張/共2張）編號名稱合計12005年上半年22005年下半年32006年上半年42006年下半年52007年上半年62007年下半年1期初 已借款累計8232146452124424948221322期初 再借款230008000600060003000(參數(shù))還款方式:2222(參數(shù))開始還款計算期:5555(參數(shù))分幾期進行還款:8888(參數(shù))借款利率(%,年):3期末 應計利息53142324135997037246424期末 還本付息28312353935395期末 剩余借款累計82321464521244249482213219235(“還款方式”說明： 1利息照付、一次還本 2等額還本付息 3利息照付、等額還本 %,直到還清所有本息)借款還本付息表（第2張/共2張）編號名稱合計72008年上半年82008年下半年92009年上半年102009年下半年112010年上半年122010年下半年1期初 已借款累計19235162541318710030678234392期初 再借款23000(參數(shù))還款方式:(參數(shù))開始還款計算期:(參數(shù))分幾期進行還款:(參數(shù))借款利率(%,年):3期末 應計利息53145584723832911971004期末 還本付息283123539353935393539353935395期末 剩余借款累計16254131871003067823439(“還款方式”說明： 1利息照付、一次還本 2等額還本付息 3利息照付、等額還本 %,直到還清所有本息)（平均價格）（詳見表1423至1426）a. 連排別墅 本項目連體別墅售價市場比較法綜合修正系數(shù)表 表1423項目名稱修正因素估價對象碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園成交均價（米/㎡）420055004600交易情況修正1111交易時間修正1區(qū)域因素修正1個別因素修正1本項目的相對價格（米/㎡）404933743616 本項目連體別墅銷售狀況權重系數(shù)修正表 表1424項目名稱碧桂園鳳凰城錦繡香江華南碧桂園相對價格392937743616權重加權后的相對價格2025943904本項目的銷售價格3872b. 獨立別墅 本項目獨立別墅售價市場比較法綜合修正系數(shù)表 表1425項目名稱修正因素估價對象碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園成交均價（米/㎡）530043006200交易情況修正1111交易時間修正1區(qū)域因素修正1個別因素修正11本項目的相對價格（米/㎡）486243125061 本項目獨立別墅銷售狀況權重系數(shù)修正表 表1426項目名稱碧桂園鳳凰城紫云山莊華南碧桂園相對價格486243125061權重加權后的相對價格194517251012本項目的銷售價格4682經(jīng)比較計算得本項目住宅銷售單價為：連體別墅均價約為3872元/㎡；獨立別墅均價約為4682元/㎡。開發(fā)費用：16722萬元，前面1~3項之和。公共設施配套費編號名稱自定義計算公式單位工程量單價(或系數(shù))小計備注1項目地塊A1452文化活動室項500幼兒園項100居委會項800球場項10游泳池個30變電所項10廁所項22項目地塊B1352文化活動室項500幼兒園項800球場項10游泳池個30變電所項10廁所項23FGHFGHFGH292TOTAL合計3096：4148萬元。整個銷售活動在第六年內完成。如果按集團設想在鵝桂洲興建高爾夫球場，則概念的選擇應更重于休閑、娛樂、度假等主題。建議項目的建設與管理交由知名的大公司進行，這樣利于盡早取得購房者的認同。，他們收入較高而又相對穩(wěn)定，能承受中等偏上的樓價，并且更樂于采用“供樓”的付款方式。，前期投入大，受政策和市場影響大，融資風險和市場風險較大。即是說，到2005年中，基本上可以解決水泥廠由于生產(chǎn)粉塵污染的問題。由于當?shù)亟?jīng)濟欠發(fā)達，鎮(zhèn)的鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)貌相對落后，將會影響項目形象。即將動工興建的“穗新線”城市列車，也只能開通到新塘?？梢灶A見，集團希望以較低成本圈下大塊土地作為儲備的經(jīng)營模式，將面臨較大的政策風險。（Weakness）《A城市建設總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃》，新塘和永和兩鎮(zhèn)并入都會區(qū)，而地塊所在的鎮(zhèn)則歸入增城片區(qū)，不作為都市未來重點發(fā)展區(qū)域。由于新塘、永和、沙鋪等鎮(zhèn)大量用地已劃作工業(yè)區(qū)，很難找到自然條件優(yōu)良、面積又具規(guī)模，適合大型住宅區(qū)建設的用地。地塊隔江與東莞中堂鎮(zhèn)相望，該鎮(zhèn)岸邊的水泥廠和造紙廠也對地塊環(huán)境和景觀構成一定威脅。目前，鎮(zhèn)已關閉了近百家規(guī)模小或不符合環(huán)保要求的水泥廠，當?shù)氐乃喾蹓m污染得到很大緩解。 地塊周邊環(huán)境地塊所在的鎮(zhèn)是遠近聞名的“水泥鎮(zhèn)”。廣園東路延長線與已建成通車的廣園東路一期和二期相接，總長度為47公里，14公里的延長線從增城市新塘鎮(zhèn)荔城新路開始，經(jīng)該鎮(zhèn)塘美村向南跨越廣深鐵路，穿過沙頭、瓜嶺、上坪地、沙鋪水廠、劉安等地，向東至仙村鎮(zhèn)后折向南跨過仙村涌，經(jīng)十字窖島，跨過東江北干流后，接入東莞市中堂鎮(zhèn)潢涌工業(yè)區(qū)的潢涌工業(yè)大道，止于潢涌工業(yè)大道與北王公路交點。地塊目前靠輔道接駁A廣園東路快速干線。地下水較豐富，東江流經(jīng)地塊南緣。這些設施的投建，將直接為區(qū)域內，尤其是道路沿線樓盤帶來升值空間。、本項目分析的廣遠東快速路板塊可屬于兩個片區(qū)，即沙河至增城新塘、永和的都會區(qū)，和沙埔、仙村及荔城所在的增城片區(qū)。項目所臨近的新塘鎮(zhèn)、荔城鎮(zhèn)將形成具有一定規(guī)模的區(qū)域中心。兩個轉移帶：山西側“北部轉移帶”，是 A市舊城傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易功能疏解和發(fā)展的繼續(xù)，必須采用嚴格控制下的低強度開發(fā)。 A市未來城市空間結構為：以山、城、田、海的自然格局為基礎，沿珠江水系發(fā)展的多中心組團式網(wǎng)路型城市結構。傳統(tǒng)的城市格局使 A市空間發(fā)展捉襟見肘，目前環(huán)境、交通、土地存量等方面存在的問題嚴重制約了城市未來的發(fā)展?jié)摿ΑＰ姓^(qū)劃整合可以將國家與地方扶持 A市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策、效應擴散到增城，從而推動增城地區(qū)外向型經(jīng)濟的發(fā)展。應當共同發(fā)展為開放式的“區(qū)域組合城市”，城市之間優(yōu)勢互補，保持經(jīng)濟優(yōu)勢與發(fā)展?jié)摿Α＂?A較大規(guī)模的商品住宅主要集中分布在番禺的洛溪及迎賓路一線、區(qū)的南湖、大道一線、廣園東路一線。環(huán)境與品牌優(yōu)勢明顯的樓盤仍然暢銷無阻。（2） 首期用地中包括兩個自然村，共200多戶人口，其余為農(nóng)田和水面。距離 A市天河商業(yè)中心區(qū)約46公里，距離增城城區(qū)荔城約27公里。經(jīng)濟實力強,基礎設施及交通環(huán)境日益改善，國民經(jīng)濟發(fā)展后勁足；居民收入高，生活水平不斷提高，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了有力的基礎。③ 品牌因素日益走強：歷經(jīng)10余年的A房地產(chǎn)業(yè)已形成了一些著名的品牌。 A市城區(qū)的城市中心大組團、城市東翼大組團（天河新城市中心）、城市北翼大組團叁打板塊之間將由環(huán)城高速公路，兩條半環(huán)高速公路向東和北三條放射狀快速或高速路以及地鐵、輕軌等聯(lián)系起來。南沙片區(qū)，依托深水港建設臨港工業(yè)區(qū)，主要發(fā)展高科技工業(yè)和資金密集型對外加工業(yè)，適當發(fā)展重工業(yè)，協(xié)調發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)和轉口貿(mào)易業(yè)。二十一世紀的A確立了“生態(tài)優(yōu)先”的建設戰(zhàn)略思想，尋求一種既能應對發(fā)展挑戰(zhàn)又能解決環(huán)境問題的城市發(fā)展模式。北優(yōu)：北部是 A市主要的水源涵養(yǎng)地，將優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結構，由于新國際機場在花都，在保證貫徹“機場控制區(qū)”規(guī)劃的前提下，將適當發(fā)展臨港的“機場帶動區(qū)”，建設客流中心，物流中心。三條沿江城市發(fā)展帶結合A城市沿江發(fā)展獨特景觀，重塑珠江“母親河”形象，形成“江城一體”的適宜人居住的富有濱江城市特色的山水人情城市。 A市城市建設概念規(guī)劃所明確的戰(zhàn)略發(fā)展目標是“南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián)”，其中“東進”的內涵為：A市區(qū)將往東部推進到增城的新塘、永和一線。增城新塘以服裝工業(yè)聞名中外，服務業(yè)等多種產(chǎn)業(yè)也有很大發(fā)展。另廣深鐵路已獲得國家開發(fā)銀行一項為期5年、上限為28億元貸款（授信額度），主要用于興建從A至新塘的城市列車線路，并可能在年內動工。同質樓盤供應量大，價格競爭將不可避免。由此可知，增城仙村鎮(zhèn)及臨近地區(qū)未來將發(fā)展成為以工業(yè)、物流業(yè)為主導的 A市新的工業(yè)中心。但廣園東路是國家批準立項、省政府同意收取車輛通行費的城市快速路。 碼頭地塊南臨東江北支流，水面較開闊，少波浪，有若干裝卸貨物的碼頭，但沒有客運碼頭。由于水泥廠嚴重污染了環(huán)境，上世紀90年代中以來，在環(huán)保呼聲日益高漲的情況下，各級政府部門加大治理力度，限制其過度發(fā)展。 A市目前大力加強重點區(qū)域的水污染防治工作，全面整治新塘一帶的印染洗水布行業(yè)，仙村、新塘地區(qū)的河涌和東江河段的水質明顯改善?？筛鶕?jù)地塊原始地貌特征與沿江的地理特點規(guī)劃布置住宅組團，充分利用景觀優(yōu)勢，迎合 A市人“樂水”“好林”的居住習慣，打造以水為特色，水上運動，水上娛樂，水上風景為賣點的住宅區(qū)，形成別具一格的競爭優(yōu)勢。，未來發(fā)展?jié)摿^大。增城市政府已于2000年10月頒布實施《增城市閑置土地處理暫行規(guī)定》。，與新塘附近的樓盤相比有一定差距。同時由于土質松軟，進行大型公建施工時，地基處理也將是一筆不能避免的開支。（Opportunity）“A－東莞－深圳－香港”經(jīng)濟走廊中部，區(qū)域輻射潛力大，開發(fā)得當，能吸引當?shù)亍?A市區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)以及東莞、深圳乃至香港的買家。，將使本項目的交通條件大大改善。在項目建設中非常重視環(huán)境建設。（略）從上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，我們可以把握到郊區(qū)樓盤潛在購買者的一些特征，作為目標市場定位及產(chǎn)品設計的參考，如：，項目開發(fā)中應充分研究這