房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的幾個(gè)重點(diǎn)階段-wenkub
2023-03-08 22:59:22 本頁面
【正文】 部門。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專業(yè)意見。 （ 1）房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本概念和范圍 ? 項(xiàng)目的開發(fā)成本基本可以分為 六大部分 : 土地成本； 工程成本； 營(yíng)銷成本； 管理成本； 財(cái)務(wù)成本。這里的過程表示管理者發(fā)揮的職能，概括地稱為 計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制 。 ? 效率 是管理極其重要的組成部分。 ? 工程成本是我們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。 營(yíng)銷策劃中心 負(fù)責(zé)營(yíng)銷相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過程監(jiān)控。 執(zhí)行統(tǒng)一成本科目 建立地區(qū)公司組織架構(gòu) 成本管理架構(gòu)（萬達(dá)） 成本負(fù)責(zé)人統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作 各城市公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門 分工，建立有效的部門成本歸口管理 責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng) 部門。 在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的 15個(gè)工作日內(nèi)，編報(bào) 《 項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表 》 ，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。 動(dòng)態(tài)成本管理 （ 1）在項(xiàng)目的 可行性研究 、 市場(chǎng)定位 、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 、 施工 等各個(gè) 階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。 固定總價(jià)的工程合同，其增補(bǔ)合同額累計(jì)每達(dá)到： 主包合同 200萬元、其他合同 100萬元 ，應(yīng)上報(bào)總部發(fā)展管理部履行審批手續(xù)，經(jīng)審批后的增補(bǔ)合同方能辦理款項(xiàng)支付； 暫定總價(jià)的工程合同 ,暫定總價(jià)達(dá)到 100萬元 的 ,地區(qū)公司應(yīng)在簽訂合同前上報(bào)總部發(fā)展管理部核定暫定總價(jià)，暫定總價(jià)未轉(zhuǎn)換為固定總價(jià)前，該合同不得確認(rèn)增補(bǔ)合同； 動(dòng)態(tài)成本管理 過程監(jiān)督控制 總部對(duì)地區(qū)公司的大額工程物資付款（ 超過 200萬 ）實(shí)行審批管理； 總部對(duì)地區(qū)公司的合約安排模式作出統(tǒng)一規(guī)定：包括合約策劃、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等。 概念 （二）設(shè)計(jì)費(fèi)用管理 對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制： （ 1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均采取多單位、多輪 次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比； （ 2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指 標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支 付亦與之掛鉤； （ 3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （ 4）在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工 程造價(jià)的影響。 控制設(shè)計(jì)的意義 四、設(shè)計(jì)階段的成本管控 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過程在于 初步設(shè)計(jì)階段 、 采 購分包階段 、 項(xiàng)目建造施工階段 、 竣工結(jié)算階段 。 推行限額設(shè)計(jì) （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 （一）初步設(shè)計(jì)階段的工程成本控制 通過設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一 個(gè)主要方式。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制工程成本 中海材料 \成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) .ppt 中海材料 \全過程成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)及分析 .ppt 中海地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)： （ 1）項(xiàng)目檔次界定 ? 超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià) 200%以上的項(xiàng)目。 ? 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。 （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) 采取專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制開窗面積。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過 350元 /m2，高檔非別墅物業(yè)（多層 /小高層 /高層/超高層）的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過 200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過 140元／ m2。一般涂料的施工單價(jià)（不包括抹灰工序）控制在 35元 /m2以下。 若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于 15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國(guó)產(chǎn)石材。對(duì)于高檔及以下檔次項(xiàng)目，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，宜控制在 25元 /m2以下。低檔項(xiàng)目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過 400mm 400mm；墻面不得使用拋光磚。 （二）開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià) （ 2）推行限量與限額設(shè)計(jì) 電梯選型 超高檔項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯。 在電梯附加功能上，實(shí)用性不強(qiáng)、使用頻率不高的功能不宜選配。 直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，不可盲目地與其他樓盤攀比。對(duì)于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在 1,500元／m2以下；中檔應(yīng)控制在 700－ 800元／ m2。場(chǎng)地的現(xiàn)狀，直接決定成本水平。 ：完全與場(chǎng)地的地質(zhì)條件有關(guān)。 影響地下室造價(jià)的因素： 目前的水平是鋼筋 140－ 200kg/m2，砼是 。 3 如果能做成自然通風(fēng)的地下室，那么在機(jī)電工程上，將會(huì)節(jié)省相當(dāng)?shù)馁M(fèi)用。目前鋼筋的施工單價(jià)約為 ／ kg，每節(jié)約 5kg的鋼筋，就可以節(jié)省成本約 30元／ m2。 窗積比，約為 （北方一般在 ）。 常規(guī)來講欄桿每延米造價(jià)約在 300450元 /米范圍內(nèi)，而整項(xiàng)欄桿工程的造價(jià)攤至建筑面積約為 3040元 /m2。 合計(jì)約為 200元／ m2以下，不包括特殊地區(qū)的采暖、中水等系統(tǒng)。 成本較小，但浪費(fèi)嚴(yán)重！ 配套設(shè)施及配套工程 配套設(shè)施 ： 標(biāo)準(zhǔn)是學(xué)校約 1,600元／ m2全包，會(huì)所 3,500－ 4,000元／ m2全包（含建造與裝修）。 合約策劃 承建商管理 招標(biāo)過程管理 甲供物資管理 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 1）合約策劃 編制的時(shí)間 項(xiàng)目開工前一個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作。 ：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。 ： 應(yīng)提供項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。 中海材料 \合約管理 \地區(qū)公司工程合約管理制度（定稿）\01. 承建商名冊(cè)管理工作程序（定稿） 五 招標(biāo)階段的工程成本管控 （ 2）合格供方管理 萬達(dá) 商業(yè)地產(chǎn)公司各相關(guān)部室、酒店建設(shè)公司、下屬各項(xiàng)目公司組織一、二類標(biāo)的招標(biāo)工作時(shí)，必須從品牌庫中選取入圍單位。主（總）包工程建筑面積超過 5萬平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過 1,000萬元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于 6家；
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