【正文】 全部銷售完畢。 (4)管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的3%計(jì)算(已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用)。 ，在充分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及按揭的跟進(jìn)時(shí)間，按成都市同類地區(qū)相似項(xiàng)目的銷售規(guī)律，基于謹(jǐn)慎原則確定銷售回款計(jì)劃見(jiàn)第四章。 四、有關(guān)說(shuō)明 本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化； 國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào)整； 企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。符合總行關(guān)于項(xiàng)目自籌資金比例須在30%以上的規(guī)定。以上報(bào)建、。 (4) 天然氣集資費(fèi):。該費(fèi)用按平均水平結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況確定為10元/平方米估算。根據(jù)該行業(yè)的平均水平按房屋銷售收入的3%計(jì)取。 (2)室外工程費(fèi) 按照成都行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),參照企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，、。 根據(jù)合同、協(xié)議價(jià)格，企業(yè)實(shí)際規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、 萬(wàn)元。 (三)投資估算說(shuō)明 土地費(fèi)用 按企業(yè)與國(guó)際投資有限公司簽定的聯(lián)合建房合同為依據(jù)，確認(rèn)項(xiàng)目用地單價(jià)為48萬(wàn)元/畝(含待征地)，契稅按實(shí)際繳款憑證266萬(wàn)元計(jì)算。投資估算明細(xì)見(jiàn)附表。投資估算包括項(xiàng)目從籌建到竣工驗(yàn)收所需的全部土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、相關(guān)費(fèi)稅和其他費(fèi)用?！啊表?xiàng)目規(guī)模較大，共403套，因此預(yù)期銷售情況不會(huì)太樂(lè)觀，開(kāi)發(fā)商應(yīng)加大營(yíng)銷力度。 Ｂ. 雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開(kāi)始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。 ，將給沿岸的土地帶來(lái)一個(gè)可觀的增值空間。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨(dú)特的賣點(diǎn)。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。 售價(jià)的確定 本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。周邊有大學(xué)、成都中、成都七中、朝陽(yáng)名宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。 開(kāi)發(fā)規(guī)?；?。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。 1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒(méi)有出現(xiàn)大的波動(dòng)。 與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)。 ，％。房屋竣工面積815萬(wàn)平方米，％，比上年增加 ％。單位：萬(wàn)平米 名 根據(jù)《成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃》，市房管部門預(yù)測(cè)2000－2010年我市住宅需求量約需4600－4800萬(wàn)平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。 城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來(lái)越高，開(kāi)始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕?、居住環(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。 2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開(kāi)了城市環(huán)境綜合整治工程以來(lái)，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。 。對(duì)外，成都市人民政府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過(guò)實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。 七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià) “”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒(méi)有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和成都建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。 四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) “”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)成都市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開(kāi)發(fā)，不存在拆遷問(wèn)題。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)樱孛鏋榛旌仙皾{找平。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。綠化率 53%。 　　　　　　　　　　第三章　項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于成都市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司作為集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 注 工行支行 557 7000 11月份還款1100萬(wàn)元，無(wú)拖欠本息 行支行 142 0 行支行 318 2000 無(wú)拖欠本息 營(yíng)業(yè)部 92 0 銀行 1001 0 納稅專戶 130 0 合結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于 “”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開(kāi)發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說(shuō)明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬(wàn)元，%，%，%，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。 長(zhǎng)期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬(wàn)元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬(wàn)元，提前歸還。 其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬(wàn)元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的15000萬(wàn)元收回。 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好，凈資產(chǎn)的增加，說(shuō)明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。 233% 32% 479% 四、資產(chǎn)負(fù)債分析： 企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四川房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。售房率已接近50%。 四川房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。 七、 評(píng)估結(jié)論 評(píng)估小組經(jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為：“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90％，景觀已完成40％，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向 行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為 ，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。 六、 貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 通過(guò)定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。；其中：、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為 、費(fèi)稅(主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi))、。 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂(lè)觀等劣勢(shì)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“ ”。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。償債能力評(píng)估 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè) 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 五、項(xiàng)目敏感性分析 第七章 貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià) 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià) 　　　　　　　　　　第一章借款人評(píng)價(jià) 一、借款人概況 二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平 三、信用狀況評(píng)價(jià) 四、資產(chǎn)負(fù)債分析 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 六、現(xiàn)金流量分析 七、信用狀況評(píng)價(jià) 八、企業(yè)前景評(píng)價(jià) 第三章錄 第一章 項(xiàng)目名稱：“”項(xiàng)目 企業(yè)名稱：四川房地產(chǎn)有限公司 評(píng)估單位： 要 一、借款人評(píng)價(jià) 二、項(xiàng)目評(píng)價(jià) 三、市場(chǎng)評(píng)價(jià) 四、投資籌資評(píng)價(jià) 五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 七、評(píng)估結(jié)論 第二章投資估算和籌資評(píng)價(jià) 一、投資估算 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 四、有關(guān)說(shuō)明 第六章 要 根據(jù)四川房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬(wàn)元；公司借款余額9000萬(wàn)元，其中工行支行借款7000萬(wàn)元，中行支行借款2000萬(wàn)元，均按時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所 2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。小區(qū)于2001年8月全面開(kāi)工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。 四、 投資籌資評(píng)價(jià) 根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開(kāi)發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開(kāi)發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，其中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（土地、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)及其他），開(kāi)發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用） 。 五、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（詳見(jiàn)評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 1； 內(nèi)部投資收益率：%； 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10％）：； 動(dòng)態(tài)投資回收期(還原利率10%)：； 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10％），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。法人代表，注冊(cè)資本2000 萬(wàn)元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬(wàn)元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬(wàn)元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。“”于2001年8月正式開(kāi)發(fā)，2001年12月8日正式開(kāi)盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在成都市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”。公司下設(shè)工程部、配套部、開(kāi)發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。 財(cái)務(wù)部經(jīng)理：，男，28歲。企業(yè)無(wú)不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。