【正文】 需要征用集體所有土地或者國有土地，可由政府行政劃撥。二、土地使用權(quán)獲取目前，我國土地使用權(quán)的獲取主要通過行政劃撥和市場機制兩條途徑。(6)制定實施計劃。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和潛在盈利能力。(3)設(shè)計方案。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。房地產(chǎn)項目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。(8)項目租售收入預(yù)測。(3)開發(fā)項目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題，機遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。2．可行性研究的基本內(nèi)容。主要是對擬開發(fā)建設(shè)項目進行詳細深入的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟社會和財務(wù)方面為項目進行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。主要解決的問題包括： ①在機會研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進行下一步的詳細可行性研究。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。(3)可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項目建設(shè)的必要依據(jù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。只有通過營銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。(四)項目竣工驗收開發(fā)項目的竣工驗收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開發(fā)商組織設(shè)計單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計、施工文件和國家頒布的有關(guān)施工驗收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進行綜合檢查驗收。(三)項目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工建設(shè)中，開發(fā)商通常聘請監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計和施工合同要求進行。(一)項目發(fā)包開發(fā)商一般通過招投標(biāo)(公開招投標(biāo)、邀請招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來約束和確保承包商順利完成項目工程施工。綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長一段時間，市場情況可能會發(fā)生某些變化。(六)制定建設(shè)施工方案制定詳盡的建設(shè)施工方案，對保證開發(fā)項目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實現(xiàn)目標(biāo)利潤都很重要。依據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理條例、標(biāo)準(zhǔn)和細則，由開發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進行拆遷安置。(一)開發(fā)場地的工程勘測開發(fā)地塊確定后，需要請勘測部門對地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計及地基處理提供依據(jù)。然而，如果某些開發(fā)項目關(guān)系到國計民生并具有很大社會和環(huán)境生態(tài)效益時，即使經(jīng)濟效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進行開發(fā)建設(shè)。故可行性研究也稱為詳細可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟可行性研究。初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。(一)開發(fā)投資機會鑒別和項目選擇投資決策分析的第一步是對開發(fā)投資機會的鑒別和開發(fā)投資項目的選擇。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強制拆遷申請。當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。(2)房屋拆遷糾紛的處理。搬遷補助費和臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補償。5．臨時建筑、違章建筑的拆遷補償?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。應(yīng)當(dāng)明確的是，補償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。2．房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征：(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對的強制性。（三）簽訂拆遷補償安置協(xié)議在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。（二）房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請之日起30日，對申請事項進行審查。若屬住房開發(fā)項目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項目貸款前，與借款人就該貸款項目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險，且投保期至少要長于借款期半年。貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。貸款審查崗認為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查意見不夠詳盡，可以提出補充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補充評估與調(diào)查。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國家機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人授權(quán)的分支機構(gòu)不能作保證人；（2）核實保證人保證意見的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議；（3）審查保證人的保證能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款最長期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過1年。根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。單位資料（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；（3）經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表；（4）工商管理部門的注冊驗資報告、開戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書；（7）借款申請報告；（8）公司最高權(quán)力機構(gòu)或授權(quán)機構(gòu)同意申請貸款的決議；（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。1貸款人計劃投入貸款項目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)。貸款項目已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件合法、完整、真實、有效。經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。2．銀行受理借款人申請后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程項目的可行性和概預(yù)算情況進行評估，測定貸款的風(fēng)險度。三．擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。7．貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。3．開發(fā)項目與其資質(zhì)等級相符。借款人：法定代表人：經(jīng)辦人：日期：第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)貸款程序房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款基本流程開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的貸款。附1：借款申請書齊魯銀行：我公司為需要，申請借款萬元（幣種：，期限月，計劃采用（抵押、質(zhì)押、保證）擔(dān)保方式。（3）貸款應(yīng)付未付利息按照原貸款利率計算利息?！?。按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。在實行貸款證（卡）的地區(qū)，持有中國人民銀行頒發(fā)的、年審合格的《貸款證（卡）》。第一篇：如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款如何申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。條件在建設(shè)銀行開立基本結(jié)算帳戶或一般存款帳戶，經(jīng)營收支全部或部分在建行結(jié)算；生產(chǎn)經(jīng)營正常，經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)狀況良好；信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力；能提供足值有效的抵押、質(zhì)押或資信程度高的保證擔(dān)保；開發(fā)建設(shè)項目經(jīng)可行性預(yù)測分析研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_發(fā)市場的需求，市場銷路較好；開發(fā)建設(shè)項目已經(jīng)納入國家或地方住房建設(shè)開發(fā)計劃，其立項文件完整、真實、有效；已經(jīng)取得開發(fā)建設(shè)項目的土地使用權(quán)；開發(fā)建設(shè)項目工程預(yù)算和施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；借款人計劃投入開發(fā)建設(shè)項目的自有資金不低于規(guī)定的比例。若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求提供董事會或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）2．貸款項目材料開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告及批準(zhǔn)文件（原件及影印件）；有權(quán)部門批準(zhǔn)的項目建設(shè)、實施和開發(fā)的文件和計劃（原件及影印件）?！吨袊ㄔO(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請材料清單》相關(guān)欄內(nèi)標(biāo)示“ 252。（2）外匯貸款利率根據(jù)建設(shè)銀行總行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動利率；（3）貸款期間的利率變動根據(jù)建設(shè)銀行總行的通知執(zhí)行；（4）如展期貸款期限加上原期限達到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計收；（5）逾期貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行；（6）擠占、挪用貸款按建設(shè)銀行總行規(guī)定的利率進行罰息；結(jié)息（1）人民幣貸款按一年365日計算日利息，外匯貸款按一年360日計算日利息；（2）實行按季結(jié)息，結(jié)息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結(jié)息的，結(jié)息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。（二）房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求的特殊材料：項目可行性研究報告；開發(fā)資質(zhì)等級證書；《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，已開始預(yù)售的，還需提供《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；土地招拍掛文件（成交確認書）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；項目資本金到位（或投入）證明；抵押物保險單或借款人同意對抵押物投保的承諾函；與貸款相關(guān)的其他資料。我公司承諾將按合同約定償還貸款本息。2．具有貸款卡，在銀行開立基本賬戶或一般賬戶。6．項目的工程預(yù)算、施工計劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。