【正文】 需要征用集體所有土地或者國(guó)有土地，可由政府行政劃撥。二、土地使用權(quán)獲取目前，我國(guó)土地使用權(quán)的獲取主要通過(guò)行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。(6)制定實(shí)施計(jì)劃。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。(3)設(shè)計(jì)方案。主要從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托，明確研究目標(biāo)。(8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。2．可行性研究的基本內(nèi)容。主要是對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。主要解決的問(wèn)題包括： ①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。(3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)?？尚行匝芯康闹饕饔帽憩F(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。只有通過(guò)營(yíng)銷，將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價(jià)值和價(jià)值得以真正實(shí)現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(四)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收是全面考核建筑產(chǎn)品的最終環(huán)節(jié)，一般是由開(kāi)發(fā)商組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)管理部門、質(zhì)量監(jiān)督部門及其他相關(guān)管理部門，按照被審核批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)、施工文件和國(guó)家頒布的有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行綜合檢查驗(yàn)收。(三)項(xiàng)目控制與監(jiān)理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商通常聘請(qǐng)監(jiān)理工程師監(jiān)督和檢查工程的進(jìn)度、質(zhì)量和資金使用情況，以使施工單位嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工合同要求進(jìn)行。(一)項(xiàng)目發(fā)包開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)招投標(biāo)(公開(kāi)招投標(biāo)、邀請(qǐng)招投標(biāo)或議標(biāo))的方式，經(jīng)過(guò)發(fā)標(biāo)、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、議標(biāo)和中標(biāo)等程序，優(yōu)選和確定建筑工程承包商，并以簽訂正式承包合同的形式來(lái)約束和確保承包商順利完成項(xiàng)目工程施工。綜上所述，前期準(zhǔn)備階段涉及范圍廣、工作內(nèi)容多，需要延續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生某些變化。(六)制定建設(shè)施工方案制定詳盡的建設(shè)施工方案，對(duì)保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施32212期和工程質(zhì)量以及控制建筑成本和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)都很重要。依據(jù)國(guó)家和當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例、標(biāo)準(zhǔn)和細(xì)則，由開(kāi)發(fā)企業(yè)或委托專門的拆遷公司進(jìn)行拆遷安置。(一)開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的工程勘測(cè)開(kāi)發(fā)地塊確定后，需要請(qǐng)勘測(cè)部門對(duì)地塊的工程地質(zhì)和水文地質(zhì)進(jìn)行勘探，摸清土質(zhì)構(gòu)成、地基承載力、地下水埋深等情況，為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及地基處理提供依據(jù)。然而，如果某些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)系到國(guó)計(jì)民生并具有很大社會(huì)和環(huán)境生態(tài)效益時(shí)，即使經(jīng)濟(jì)效益不佳，也應(yīng)多渠道籌集資金，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。故可行性研究也稱為詳細(xì)可行性研究或技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性研究。初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。其次，從中觀角度，在打算投資的地區(qū)，鑒別可能投資的城市。(一)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和項(xiàng)目選擇投資決策分析的第一步是對(duì)開(kāi)發(fā)投資機(jī)會(huì)的鑒別和開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的選擇。每個(gè)階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進(jìn)行的。房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。(2)房屋拆遷糾紛的處理。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議在房屋主管部門審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書面協(xié)議。（二）房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。單位資料（1）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款授權(quán)書（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位章程、成立批文；（3）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；（4）工商管理部門的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書；（7）借款申請(qǐng)報(bào)告；（8）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；（9）若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。1貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。商品房開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。2．銀行受理借款人申請(qǐng)后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對(duì)工程項(xiàng)目的可行性和概預(yù)算情況進(jìn)行評(píng)估，測(cè)定貸款的風(fēng)險(xiǎn)度。三．擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。7．貸款用途符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政策。3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其資質(zhì)等級(jí)相符。借款人：法定代表人：經(jīng)辦人：日期：第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款程序房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款基本流程開(kāi)發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的貸款。附1：借款申請(qǐng)書齊魯銀行：我公司為需要，申請(qǐng)借款萬(wàn)元（幣種：，期限月，計(jì)劃采用（抵押、質(zhì)押、保證）擔(dān)保方式。（3）貸款應(yīng)付未付利息按照原貸款利率計(jì)算利息。”。按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。在實(shí)行貸款證（卡）的地區(qū)，持有中國(guó)人民銀行頒發(fā)的、年審合格的《貸款證（卡）》。第一篇：如何申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款如何申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款）是指對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需的本外幣貸款。條件在建設(shè)銀行開(kāi)立基本結(jié)算帳戶或一般存款帳戶，經(jīng)營(yíng)收支全部或部分在建行結(jié)算；生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)正常，經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好；信譽(yù)良好，具有按期償還貸款本息的能力；能提供足值有效的抵押、質(zhì)押或資信程度高的保證擔(dān)保；開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)可行性預(yù)測(cè)分析研究論證，能夠有效滿足當(dāng)?shù)刈》块_(kāi)發(fā)市場(chǎng)的需求，市場(chǎng)銷路較好；開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方住房建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、有效；已經(jīng)取得開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)；開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目工程預(yù)算和施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定；借款人計(jì)劃投入開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的自有資金不低于規(guī)定的比例。若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；貸款由被委托人辦理的需提供企業(yè)法定代表人授權(quán)委托書（原件）2．貸款項(xiàng)目材料開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及批準(zhǔn)文件（原件及影印件）；有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)、實(shí)施和開(kāi)發(fā)的文件和計(jì)劃（原件及影印件）?！吨袊?guó)建設(shè)銀行信貸業(yè)務(wù)申請(qǐng)材料清單》相關(guān)欄內(nèi)標(biāo)示“ 252。（2）外匯貸款利率根據(jù)建設(shè)銀行總行的有關(guān)規(guī)定和經(jīng)辦行資金籌集成本及同業(yè)水平確定，可為固定利率，也可為浮動(dòng)利率；（3）貸款期間的利率變動(dòng)根據(jù)建設(shè)銀行總行的通知執(zhí)行；（4）如展期貸款期限加上原期限達(dá)到新的利率期限檔次的，從展期之日起按新的期限檔次利率計(jì)收；（5）逾期貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行；（6）擠占、挪用貸款按建設(shè)銀行總行規(guī)定的利率進(jìn)行罰息；結(jié)息（1）人民幣貸款按一年365日計(jì)算日利息，外匯貸款按一年360日計(jì)算日利息；（2）實(shí)行按季結(jié)息，結(jié)息日為每季度末月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日；執(zhí)行按月結(jié)息的，結(jié)息日為每月的第20日，遇節(jié)假日提前至上一工作日。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求的特殊材料：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書；《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，已開(kāi)始預(yù)售的，還需提供《商品房銷售（預(yù)售）許可證》；土地招拍掛文件（成交確認(rèn)書）、土地出讓合同、土地出讓金交納憑證以及土地規(guī)劃紅線圖；項(xiàng)目資本金到位（或投入）證明；抵押物保險(xiǎn)單或借款人同意對(duì)抵押物投保的承諾函；與貸款相關(guān)的其他資料。我公司承諾將按合同約定償還貸款本息。2．具有貸款卡，在銀行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶。6．項(xiàng)目的工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見(jiàn)等因素追加預(yù)算的需要。