【正文】 (1)接受委托，明確研究目標(biāo)。(8)項(xiàng)目租售收入預(yù)測(cè)。(3)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢(shì)與問(wèn)題，機(jī)遇與挑戰(zhàn)：(4)明確資源、原材料及公用設(shè)施條件。2．可行性研究的基本內(nèi)容。主要是對(duì)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)和財(cái)務(wù)方面為項(xiàng)目進(jìn)行投資決策提供科學(xué)依據(jù)。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報(bào)告。主要解決的問(wèn)題包括：①在機(jī)會(huì)研究結(jié)論的基礎(chǔ)和詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。投資機(jī)會(huì)研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)情況、工程項(xiàng)目建成后對(duì)社會(huì)的影響等。(二)可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟1．可行性研究的階段。(3)可行性研究報(bào)告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時(shí)也作為環(huán)保部門(mén)審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)。可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下的方面：(1)作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要內(nèi)容一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究(一)可行性研究的基本概念和作用1．可行性研究的基本概念。在開(kāi)發(fā)建設(shè)初期，盡可能地預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開(kāi)發(fā)建設(shè)；在竣工驗(yàn)收后，最主要的工作重點(diǎn)是房地產(chǎn)營(yíng)銷，盡量在較短的時(shí)間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開(kāi)發(fā)收益。對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)定或主管部門(mén)要求分階段建設(shè)的單項(xiàng)工程，則應(yīng)分期分批進(jìn)行檢查驗(yàn)收。施工建設(shè)中的項(xiàng)目控制主要包含進(jìn)度、質(zhì)量和投資三個(gè)方面的內(nèi)容。因此，要保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就必須對(duì)各分項(xiàng)工程的施工建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一組織管理，使之相互配合、協(xié)調(diào)實(shí)施。三、建設(shè)階段及其程序建設(shè)階段是將前期階段的各項(xiàng)方案和計(jì)劃以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源集中于開(kāi)發(fā)地塊上和特定的時(shí)間段上，進(jìn)行正式施工建設(shè)的活動(dòng)。(七)施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”施工現(xiàn)場(chǎng)的臨時(shí)“三通一平”是為正式進(jìn)行建筑施工做準(zhǔn)備，包括：與供水、供電部門(mén)聯(lián)系，鋪設(shè)施工中臨時(shí)用水、用電管線，修筑施工用的臨時(shí)道路。(四)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的藍(lán)圖，要以人為本，合理確定各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)建設(shè)用地，滿足使用者對(duì)各項(xiàng)功能的要求，盡量做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。開(kāi)發(fā)投資者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的需要和自身?xiàng)l件，選擇獲取土地使用權(quán)的途徑和方式。二、前期工作階段及其程序前期工作階段是指在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程施工這段時(shí)間。通過(guò)可行性研究，進(jìn)一步明確了影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確定性和不確定性因素，并對(duì)多個(gè)方案預(yù)測(cè)出其開(kāi)發(fā)成本和預(yù)期收益水平，經(jīng)過(guò)多方案比較，從中優(yōu)選出最好的方案。初步可行性研究是編制項(xiàng)目建議書(shū)的依據(jù)。然后，進(jìn)入下一步工作，即項(xiàng)目可行性研究。首先，在一定地區(qū)范圍內(nèi)尋找最為有利的投資機(jī)會(huì)。這一階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的階段。房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)行政強(qiáng)制拆遷，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出行政強(qiáng)制拆遷申請(qǐng)。當(dāng)事人對(duì)行政裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴。(2)房屋拆遷糾紛的處理。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑不予補(bǔ)償。5．臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。除上述兩種情況外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。應(yīng)當(dāng)明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權(quán)人。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷。2．房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征：(1)協(xié)議當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的單位和個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人；(2)協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制；(3)協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性。（三）簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議在房屋主管部門(mén)審查、審批拆遷并發(fā)放房屋拆遷許可證后，房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問(wèn)題簽訂書(shū)面協(xié)議。（二）房屋拆遷審批市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到拆遷申請(qǐng)之日起30日，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查。若屬住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，有條件的貸款行應(yīng)在發(fā)放項(xiàng)目貸款前，與借款人就該貸款項(xiàng)目銷售后的一攬子抵押貸款業(yè)務(wù)簽訂《抵押貸款業(yè)務(wù)合作協(xié)議》。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)害保險(xiǎn)，且投保期至少要長(zhǎng)于借款期半年。貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門(mén)輸貸款發(fā)放手續(xù)。貸款簽批人在授權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并決定貸款種類、金額、期限、利率、方式。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評(píng)估報(bào)告、調(diào)查意見(jiàn)不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評(píng)估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評(píng)估與調(diào)查。俁證貸款：（1）俁證人必須是具有貸借款人清償債務(wù)能力的法人、其他組織或者公民，《擔(dān)保法》規(guī)定國(guó)家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無(wú)企業(yè)法人授權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人；（2）核實(shí)保證人保證意見(jiàn)的真實(shí)性、合法性，如股份公司要有董事會(huì)決議；（3）審查保證人的保證能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款最長(zhǎng)期限為3年，建筑業(yè)短期貸款最長(zhǎng)不超過(guò)1年。根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原則審查貸款投向是否符合規(guī)定。公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡(jiǎn)歷及工作人員文化結(jié)構(gòu)等清單。若屬第三者提供信用擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項(xiàng)資料并報(bào)貸款擔(dān)保承諾書(shū)；若屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)報(bào)告、所有權(quán)或使用權(quán)證書(shū)及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明；（10）公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請(qǐng)貸款的決議；（9）借款申請(qǐng)報(bào)告；（8）房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)證書(shū)；（7）法人代碼證復(fù)印件、年檢報(bào)告；（6）工商管理部門(mén)的注冊(cè)驗(yàn)資報(bào)告、開(kāi)戶許可證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件；（5）經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)審的近三年年報(bào)及本期財(cái)務(wù)報(bào)表；（4）單位章程、成立批文；（3）經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其授權(quán)代理人證明書(shū)及簽字樣本、借款授權(quán)書(shū)（股份制企業(yè)）、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證（卡）及復(fù)印件；（2）單位資料（1）貸款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。1貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好。1．借款人申請(qǐng)借款時(shí)，應(yīng)首先填寫(xiě)《借款申請(qǐng)書(shū)》，并按貸款人提出的貸款條件和要求提供有關(guān)資料。按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求提供材料。9．項(xiàng)目總投資測(cè)算及建筑資金缺口證明；10．項(xiàng)目可行性報(bào)告；5．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；1．國(guó)有土地出讓合同；若客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要求提供董事會(huì)或發(fā)包人同意的決議或文件（原件）；5．財(cái)政部門(mén)或會(huì)計(jì)(審計(jì))事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個(gè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表和審計(jì)報(bào)告，成立不足三年的企業(yè)提交自成立以來(lái)的年度審計(jì)報(bào)告和近期報(bào)表；貸款所需材料一．基本材料5．項(xiàng)目的實(shí)際功能與規(guī)劃用途相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的需求，有良好的市場(chǎng)租售前景。貸款條件1．必須經(jīng)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并通過(guò)年檢，取得行業(yè)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)并已取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。4．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)文件齊全、完整、真實(shí)、有效，應(yīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開(kāi)（施）工許可證，按規(guī)定繳納土地出讓金。8．項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。4．企業(yè)貸款卡；企業(yè)董事會(huì)成員和主要負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本；10．二．貸款項(xiàng)目材料4．付清土地出讓金憑證；8．建筑總承包合同；三．擔(dān)保材料貸款程序提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式意見(jiàn)。商品房開(kāi)發(fā)貸款的審批權(quán)限，按照銀行頒布的有關(guān)中長(zhǎng)期貸款授權(quán)規(guī)定執(zhí)行。有經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記并辦理年檢的法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。（二）申請(qǐng)貸款資料開(kāi)發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款項(xiàng)目的相關(guān)資料。（一）貸款審查的主要內(nèi)容審查調(diào)查部門(mén)提供的數(shù)據(jù)、資料是否完整。審查貸款期限。抵押貸款：包括房地產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)車輛抵押貸款。按照授權(quán)授信管理辦法，確定該筆貸款的最終審批人。（二）貸款的審批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批要根據(jù)貸款審批權(quán)限及項(xiàng)目評(píng)估權(quán)限辦理。上級(jí)行審查崗的審查內(nèi)容基本與貸款上報(bào)行的審查崗相同。借款人取得貸款之前，應(yīng)為項(xiàng)