【正文】 有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施?？头咳胱÷始s為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 經(jīng)營者素質(zhì)表3：貸款企業(yè)管理層人員情況表姓名職務(wù)性別出生年月戶籍所在地學(xué)歷畢業(yè)院校職稱李智勇董事長男深圳大專華南農(nóng)業(yè)大學(xué)魏兆淵總經(jīng)理男深圳大專深圳大學(xué)陳澤彬財務(wù)總監(jiān)男深圳大專廣州大學(xué)會計(jì)師陳薪華工程部經(jīng)理男深圳高中王鵬銷售部經(jīng)理男深圳大專浙江美術(shù)學(xué)院貸款企業(yè)下設(shè)行政辦、外經(jīng)部、工程部、業(yè)務(wù)辦、財務(wù)部、售樓等，部門設(shè)置齊全。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工323名，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。 單位采用會計(jì)政策(1)會計(jì)制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》。(2)會計(jì)年度：采用公歷年度，即從1月1日至12月31日為一個會計(jì)年度。(3)記賬基礎(chǔ)和計(jì)價原則：會計(jì)核算以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，以歷史成本為計(jì)價原則。(4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價折合為人民幣記賬，年末對貨幣性項(xiàng)目余額按年末市場匯價進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計(jì)入當(dāng)期損益。(5)現(xiàn)金等價物：指三個月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金，價值變動風(fēng)險小的短期債券投資。(6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。(7)固定資產(chǎn)計(jì)價及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價值在2,000元以上，并且使用期限超過兩年的實(shí)物資產(chǎn)。各類固定資產(chǎn)按取得的實(shí)際成本計(jì)價，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。 稅收政策該公司是營業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的15%。 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估企業(yè)財務(wù)狀況貸款企業(yè)近三年財務(wù)指標(biāo)見下表：表4：企業(yè)財務(wù)指標(biāo)表單位：萬元財務(wù)指標(biāo)2000年2001年2002年基本財務(wù)指標(biāo)總資產(chǎn)41,04342,52247,01950,444總負(fù)債16,30414,48216,17419,396凈資產(chǎn)24,73928,04130,84531,048流動資產(chǎn)30,22229,64021,44323,906流動負(fù)債16,20412,88216,17418,083期末存貨18,14917,1848,5188,939期初存貨——18,14917,1848,518銷售收入16,83315,57719,3933,617凈利潤3,4253,4834,313139現(xiàn)金凈流量8,8195,4816,406利潤總額3,6823,6464,589143財務(wù)費(fèi)用銷售成本11,98110,89412,7712,264償債能力流動比率速動比率資產(chǎn)負(fù)債率%%%%利息保障倍數(shù)營運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率%%%%資本積累率%%%%贏利能力資產(chǎn)凈利潤率（資產(chǎn)收益率）%%%%銷售利潤率%%%%利潤增長率——%%%近3年總資產(chǎn)平均凈利潤率%——注：表中“基本財務(wù)指標(biāo)”來源于貸款企業(yè)提供的近三年的財務(wù)報表和截至2003年5月15日的會計(jì)報表，20002002年度財務(wù)報表已經(jīng)審計(jì)，2003年5月15日的會計(jì)報表未經(jīng)審計(jì)。償債能力分析貸款企業(yè)的財務(wù)報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約60％左右），主要是因?yàn)槠髽I(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費(fèi)，企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～7,000萬元工繳費(fèi)收入，長期償債能力較強(qiáng)。2000、2001年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在40~45%，略低于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。2002年存貨量大幅減少主要是因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目銷售情況較好，存貨量大幅減少；2000、2001年企業(yè)的流動比率處于合理水平，2002年大幅下降，主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期償債能力較強(qiáng)。營運(yùn)能力分析貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在1～2年左右，因?yàn)樵撈髽I(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬中小等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。盈利能力分析%，從2000~2002年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利情況較好。企業(yè)貸款情況截止2003年4月31日，該企業(yè)的短期借款余額為10,520萬元，長期借款余額為1,300萬元，合計(jì)為11,820萬元。貸款銀行金額(萬元)貸款期限貸款方式貸款利率(%)建行200擔(dān)保1,000抵押中行400擔(dān)保400擔(dān)保信用社800擔(dān)保800擔(dān)保800擔(dān)保1,300抵押工行2,500擔(dān)保農(nóng)行500擔(dān)保750擔(dān)保500擔(dān)保300擔(dān)保發(fā)展行200擔(dān)保招行2,000擔(dān)保合計(jì)12,450 企業(yè)已開發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲備表5：企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目匯總表類別項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積(萬㎡)投資總額（萬元）竣工時間/銷售時間銷售額（萬元）銷售率完工項(xiàng)目康樂花園橫崗鎮(zhèn)樂園路1117,0001999/199922,000100%梧桐花園橫崗鎮(zhèn)六約912,0001997/199715,00095%君逸酒店橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè)21,787在建項(xiàng)目時代商城康樂花園3,500企業(yè)2002年度完成房地產(chǎn)投資總額為3,370萬元，商品房銷售收入3,477萬元，利潤總額為4,589萬元.。 貸款企業(yè)綜合評價財務(wù)狀況貸款企業(yè)企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～7,000萬元工繳費(fèi)收入，長期償債能力較強(qiáng)；2000、2001年企業(yè)的流動比率處于合理水平，2002年大幅下降，主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小，短期償債能力較強(qiáng)。企業(yè)發(fā)展前景該企業(yè)為橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司，經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?三、項(xiàng)目概況與背景 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，距深惠路約300米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。項(xiàng)目地塊四至如下：東側(cè)：錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑；南側(cè)：綠化廣場、橫崗鎮(zhèn)政府；西側(cè)：錦冠華城二期住宅區(qū)；北側(cè)：紅棉一路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房。圖片1：項(xiàng)目位置圖圖片2：東側(cè)—錦冠華城住宅項(xiàng)目圖片3：南側(cè)—綠化廣場，地下為停車場圖片4：西側(cè)—隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰圖片5：北側(cè)—隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰圖片6：北向景觀開闊圖片7：南向景觀——鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫項(xiàng)目簡介君逸酒店項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西G0821334號宗地上，總用地面積7,㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000㎡。該項(xiàng)目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。酒店設(shè)有地下一層停車場，提供220個停車位。項(xiàng)目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底外裝修工程完工。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計(jì)）。圖片8：項(xiàng)目夜景效果圖圖片9：酒店大堂效果圖 圖片10；酒店前綠化廣場效果圖項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀2002年4月酒店開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工開始對外營業(yè)。圖片11：酒店外觀圖片12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片13：標(biāo)準(zhǔn)房內(nèi)景圖片14：多功能會議廳 圖片15：歌舞廳圖片16：商務(wù)套房 圖片17：桑拿房圖片18：西餐廳 圖片19：中餐廳圖片20：中餐廚房 圖片21：中餐套房圖片22：露天泳池 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表表6：項(xiàng)目開發(fā)文件表名 稱單位、文號文件主體深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2002年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第150名深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）編號：寶建開字第921577號橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)編號HG950153橫崗股份投資有限公司深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件深龍計(jì)投資[1998]58號深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（1998）5243號及補(bǔ)充協(xié)議書深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）編號：龍施許字第990074號深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司付清地價款證明深龍國地價證字[1999]12號深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)證（土地）深房地字第6000014164號深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字0620020006號深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）編號440307200205210102深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項(xiàng)目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。項(xiàng)目土地使用權(quán)取得1998年12月15日，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》及補(bǔ)充協(xié)議書，取得地塊編號為G0821334號土地使用權(quán)，地價款合計(jì)為50,323,614元。根據(jù)《付清地價款證明》，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司于1999年2月1日全部付清。根據(jù)委托方介紹，項(xiàng)目用地的前期由深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓，1994年因國家宏觀政策調(diào)控，項(xiàng)目停工。1995年橫崗鎮(zhèn)為完成本項(xiàng)目而成立了深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，并將本項(xiàng)目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。因此本項(xiàng)目前期取得的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、樁基工程許可證等為橫崗?fù)顿Y股份有限公司名下，后期取得的許可證等為雙義發(fā)公司名下?！舾鶕?jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì)。本項(xiàng)目用地權(quán)屬清淅。結(jié)論項(xiàng)目已合法取得G0821334號地塊土地使用權(quán)，并付清地價款，辦理了宗地的土地《房地產(chǎn)證》。項(xiàng)目地塊已取得《建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。◆因本項(xiàng)目的建設(shè)時間較長，且項(xiàng)目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項(xiàng)目施工手續(xù)齊全，已取得“四證”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模君逸酒店項(xiàng)目總建筑面積為44,000㎡。樓高29層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。酒店設(shè)有地下一層停