【正文】 全部投資動態(tài)回收期(所得稅后)年6借款償還期年5注：①以上經(jīng)濟效益以委托方提供之設(shè)計方案分析測算；②上表為考慮2～4層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營情況下的經(jīng)濟效益指標(biāo)。項目具有較好的市場前景和經(jīng)濟效益。營業(yè)期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日房地產(chǎn)資質(zhì)等級2002年項目開發(fā)企業(yè)第50名注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》（副本），股東構(gòu)成根據(jù)企業(yè)提供的深圳市工商物價信息中心《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》。目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工323名，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。(4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。(7)固定資產(chǎn)計價及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機械設(shè)備、運輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價值在2,000元以上，并且使用期限超過兩年的實物資產(chǎn)。償債能力分析貸款企業(yè)的財務(wù)報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負債率遠低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約60％左右），主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～7,000萬元工繳費收入，長期償債能力較強。盈利能力分析%，從2000~2002年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利情況較好。企業(yè)發(fā)展前景該企業(yè)為橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司，經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。該項目樓?8層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計）。根據(jù)《付清地價款證明》，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司于1999年2月1日全部付清。◆根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì)。◆因本項目的建設(shè)時間較長，且項目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項目施工手續(xù)齊全，已取得“四證”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法。 項目經(jīng)濟指標(biāo)根據(jù)委托方提供的《深圳市君逸酒店可行性研究報告》、《房屋租賃合同》（2～4層），項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下表：表7：項目規(guī)劃指標(biāo)表項目總用地規(guī)劃指標(biāo)地塊編號G0821334其中：酒店總建筑面積(㎡)44,000容積率（地塊總體）≤覆蓋率（地塊總體）≤25%裙樓經(jīng)營面積二層中餐酒樓：2,三層桑拿按摩：2,四層及夾層KTV：2,客房數(shù)豪華單人間：98間標(biāo)準(zhǔn)雙人間：240間商務(wù)套房：34間總統(tǒng)套房：2間機動車停車位（輛）220注：地塊編號、地塊總體容積率及覆蓋率、酒店建筑面積以《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》為準(zhǔn)；2～4層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》；客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報告》。四、項目市場分析技術(shù)思路本項目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級酒店（四星級標(biāo)準(zhǔn)），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達，商務(wù)活動頻繁,對商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點是滯后于經(jīng)濟發(fā)展的步伐。 深圳市經(jīng)濟發(fā)展分析深圳市經(jīng)濟保持發(fā)展態(tài)勢深圳市國民經(jīng)濟保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢深圳市GDP增幅持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)健勢頭，消費信心增強，金融對諸多領(lǐng)域的支持進一步加強。按現(xiàn)行匯率計算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5,561美元。工業(yè)生產(chǎn)對經(jīng)濟的主導(dǎo)作用增強全年實現(xiàn)工業(yè)增加值1,，%，%。%。至5月底，∶∶。外貿(mào)進出口亦繼續(xù)保持快速增長，%。道路交通進一步改善。土地政策調(diào)整，關(guān)外地、工業(yè)地、酒店地利好2002年國家政策出臺：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計劃土地供應(yīng)量占全市總量的比重為5%；大工業(yè)區(qū)占12%；寶安區(qū)占40%；龍崗區(qū)占39%；鹽田區(qū)占4%。深圳酒店業(yè)的建設(shè)水平與檔次并不高。結(jié)論 深圳經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好； 深圳經(jīng)濟的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外的工業(yè)經(jīng)濟總量比例較大； 貿(mào)易的增加，商貿(mào)活動增加，旅游呈現(xiàn)商務(wù)特征； 關(guān)內(nèi)今年不出讓土地，特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外土地成為市場熱點，工業(yè)用地的出讓成為今年土地交易的重點； 酒店用地的優(yōu)惠政策帶動酒店業(yè)的商機與發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展迅速1993年1月1日到2002年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為主要特點的工業(yè)化初期階段，進入到新興工業(yè)化的中期階段。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻越來越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟的重要支柱和推動產(chǎn)業(yè)升級的主要驅(qū)動力。公路建設(shè)不斷改善交通作為工業(yè)發(fā)展的生命線，形成了以機荷、水官、坪西等高速公路和高等級公路為主干的道路網(wǎng)絡(luò)，對外交通進一步改善。與經(jīng)濟發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級酒店1間，四星級酒店2間，三星級酒店9間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級酒店，三星級酒店有3間，1間位于大鵬，2間位于布吉。距深圳經(jīng)濟特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。同時作為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地。%，實現(xiàn)稅后利潤8,786萬元，增長7%。10多年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，累計投資金額達10億多港元。投資近2,000萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進展順利。建設(shè)新商業(yè)中心現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī)劃發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團待開發(fā)住宅項目用地，未來區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長，商業(yè)需求潛力大。經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。酒店現(xiàn)有客房230套，包括標(biāo)準(zhǔn)房、套房等不同房型。結(jié)論凱利萊酒店的消費客戶主要為港人內(nèi)地消費群，因此對本項目不具有可參考性。W（劣勢）：◆深惠路作為橫崗主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴重；◆1992年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損；◆因外裝修于1999年完成，外觀設(shè)計裝飾落后；◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店的整體經(jīng)營及形象有極大的影響；◆項目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。 項目收入預(yù)測酒店經(jīng)營分為二部分，2～4層出租經(jīng)營，以出租合同價計算收益；629層客房、會議廳、自助餐廳為自營，以經(jīng)營收益測算，綜合考慮到設(shè)備維護及清潔的情況，月經(jīng)營天數(shù)按28天計。入住率酒店計劃于2003年7月對外營業(yè)，根據(jù)酒店經(jīng)營特點，綜合考慮橫崗鎮(zhèn)酒店市場供給狀況，我們確定：酒店在經(jīng)營初期，開業(yè)的前半年，為市場拓廣期，期間客房的入住率較低；經(jīng)營半年左右，市場認知度提高，客房入住率有所上升，我們確定酒店的市場培育期為2004～2006年；經(jīng)過三年左右的市場培育，客房入住率會有高速提高，因此快速增長期確定為2007～2008年；2009年以后酒店進入穩(wěn)定經(jīng)營期，客房入住率相對穩(wěn)定。一般西餐咖啡廳人均消費30～50元/人次，若在開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）日接待人數(shù)為100人，從2005年開始上座率按20%遞增，至2009年達到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計如下：2003年下半年2004年2005年2006年2007年2008年2009年接待人次50100120144173207249營業(yè)額(萬元)五、項目總投資估算與資金籌措 測算原則及前提條件測算期確定項目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工?；鶞?zhǔn)收益率的確定本項目為普通房地產(chǎn)項目，基準(zhǔn)收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準(zhǔn)收益率為8%。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同、付清地價款證明，本項目所在宗地的土地成本總計為50,323,614元。，略高于目前政府公布的工業(yè)基準(zhǔn)地價，但低于住宅基準(zhǔn)地價。建安工程費參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、《建筑工程定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際建造成本，并考慮酒店內(nèi)部四星級裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配套設(shè)施情況。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按前述3項之和的2%計取。因此本項目的財務(wù)費用合計為1,。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：表13：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1已投入資金15,%2銀行融資6,%3經(jīng)營收入1,%4總投資23,%項目已投入資金來源渠道根據(jù)投資計劃，截止2003年4月9日，已投入資金約11,300萬元（%，其中主要為土地成本及前期費用、主體工程費等），其中自用資金約6,000萬元，其它為施工單位墊資。在此我們以酒店自營部分的經(jīng)營收入的20%計取。管理費用管理費用包括：公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、培訓(xùn)教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、租賃費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、土地使用費、土地補償費用、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、開辦費、研究開發(fā)費、聘請會計、審計師費用、稅金、修理費、無形資產(chǎn)攤銷、交際應(yīng)酬費、壞帳損失、存貨盤虧、上級管理費、其他等。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（8%）將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項目可以接受。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。由盈虧平衡分析可知，項目的抗風(fēng)險能力一般。經(jīng)營成本對項目效益的影響較大。根據(jù)測算，本項目各年可實現(xiàn)的營業(yè)收入為：2003年：1,；2004年：3,；2005年：3,；2006年：3,；2007年：5,；2008年：5,。具體測算過程詳見附算表9：項目貸款償還測算表。，流動比率正常，短期償債能力較強。十、銀行效益分析本項目將為銀行帶來如下的效益：有利于調(diào)整和優(yōu)化信貸客戶結(jié)構(gòu)，提升銀行整體信貸資產(chǎn)質(zhì)量，提升銀行業(yè)務(wù)品牌形象。貸款企業(yè)資金挪用風(fēng)險貸款企業(yè)現(xiàn)貸款余額為12,450萬元，2003年7～12月到期貸款額為7,350萬元，項目裝修工程幾近完工，因此存在一定的貸款挪用風(fēng)險。十一、貸款風(fēng)險及防范措施 貸款風(fēng)險裙樓分租風(fēng)險酒店裙樓分租個人經(jīng)營，其經(jīng)營能力與管理水平無法考察，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；酒店經(jīng)營風(fēng)險貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風(fēng)險；貸款主體與權(quán)益主體分離項目權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，而本次項目的貸款主體為深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司，兩個公司各自為獨立核算法人主體。從擔(dān)保企業(yè)的財務(wù)狀況及企業(yè)性質(zhì)分析，該企業(yè)有較強的擔(dān)保能力。擔(dān)保企業(yè)分析企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y管理有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)松柏路法定代表人鄒官和注冊資本企業(yè)類型有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍受橫崗鎮(zhèn)人民政府委托，行使鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)力，依法對鎮(zhèn)屬資產(chǎn)興辦的全資企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)和參股企業(yè)進行全面管理，投資興辦各種經(jīng)濟實體，開展各類投資業(yè)務(wù)。根據(jù)測算可知，項目基本可保證貸款清償。②項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、開發(fā)成本及費用在不利影響下，項目指標(biāo)表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。測算過程詳見附表10：《敏感性分析表》。綜合財務(wù)指標(biāo)分析結(jié)論該項目的各項指標(biāo)表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于0時的折現(xiàn)率。 項目利潤、投資利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標(biāo)詳見下表：表14：項目利潤估算表單位：萬元序號項 目計算公式金額（萬元）(1)總收入390,(2)經(jīng)營成本240,(3)開發(fā)成本21,(4)財務(wù)費用1,(5)補前期虧損21,(6)利潤總額(1)(2+4)126,(7)所得稅(6)15%18,(8)凈利潤(6)(7)107,(9)投資利潤率年均利潤/總投資%(10)投資凈利潤率年均凈利潤/總投資%項目各計算期的利潤測算詳見附表7：《利潤表》。酒店一般的經(jīng)營費用約為經(jīng)營收入的30%左右，一般酒店經(jīng)營57年需裝修翻新。項目的資金來源與運用情況詳見附表6：《資金來源與運用表》。建設(shè)工程款投入計劃項目建設(shè)工程款的投入滯后于工程進度，項目工程款投入無法確定，測算時我們根據(jù)委托方介紹的項目施工、停工時間，估算工程款投入情況。其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程