【正文】 酒店星級(jí)及個(gè)數(shù)3星級(jí)一家，2星級(jí)一家無從以上數(shù)據(jù)分析，商務(wù)活動(dòng)較多，但酒店配套不足。 項(xiàng)目SWOT分析及定位判斷國際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店S（優(yōu)勢）：◆政策優(yōu)勢：本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一個(gè)四星級(jí)酒店項(xiàng)目，得到區(qū)、鎮(zhèn)政府的大力支持，規(guī)劃起點(diǎn)高；◆資源優(yōu)勢：橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，商務(wù)往來頻繁，酒店市場需求大；◆位置優(yōu)勢：位于橫崗鎮(zhèn)新中心區(qū)，緊鄰橫崗鎮(zhèn)政府；◆環(huán)境優(yōu)勢：項(xiàng)目西側(cè)為大型的綠化文化廣場、南側(cè)為規(guī)劃綠地，景觀較好；◆消費(fèi)習(xí)慣優(yōu)勢：橫崗鎮(zhèn)有徹夜消費(fèi)特點(diǎn)，酒店客房成為朋友聚會(huì)、消遣的主要場所；◆背景優(yōu)勢：委托方有一定的賓館經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)全資擁有橫崗鎮(zhèn)松柏路上的同心賓館和同心酒樓。O（機(jī)會(huì)）：◆橫崗收費(fèi)站轍銷，對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便；◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流；◆橫崗鎮(zhèn)起動(dòng)商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大。分析結(jié)論：本項(xiàng)目定位為國際標(biāo)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)型酒店，且為橫崗第一間四星級(jí)酒店，客房、宴會(huì)、會(huì)議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場需求?！?層出租收益根據(jù)合約，2層出租十年，租金收入如下：單位：元序號(hào)年租金收益2層3層4層建筑面積(㎡)2,2,2,1免租免租免租2581,832581,832684,3872,748581,832684,4872,748581,832684,5872,748872,748684,6960,872,7481,026,7960,872,7481,026,8960,960,1,026,91,056,025960,1,128,101,056,025960,1,128,經(jīng)過十年經(jīng)營，酒店客戶市場基本培育成熟，根據(jù)租賃合同約定，現(xiàn)承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，因此在測算時(shí)，十年后的裙樓的租金水平保持基本穩(wěn)定，與最后一期的租金水平相同?？头渴找娑▋r(jià)根據(jù)委手方提供的《可行性研究報(bào)告》酒店的客房數(shù)及餐廳坐位數(shù)如下：客房標(biāo)準(zhǔn)總統(tǒng)套房行政套房標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華單人房合計(jì)數(shù)量(間)23424098374折實(shí)房價(jià)(元/日)未定價(jià)990440490通過對(duì)橫崗鎮(zhèn)內(nèi)酒店房價(jià)的調(diào)查，未評(píng)星賓館酒店折后房價(jià)為200～400元/天，凱利萊酒店折后房價(jià)為340～430元/天，寶安區(qū)一般四星級(jí)酒店折后房價(jià)為400～600元/天，相對(duì)深圳市區(qū)內(nèi)四星級(jí)酒店房價(jià)高（300400元/天），本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為四星級(jí)酒店，我們參考布吉鎮(zhèn)三星級(jí)酒店（凱利萊酒店）的價(jià)格，并對(duì)比沙井鎮(zhèn)上園大酒店價(jià)格作出調(diào)整，認(rèn)為委托方定價(jià)基本合理，在測算時(shí)，以委托方定價(jià)為準(zhǔn)。本項(xiàng)目在經(jīng)營期（～，）內(nèi)的入住率如下（因總統(tǒng)套房數(shù)量少，出租率較低，且目前委托方尚未定價(jià)，因此未考慮此部分收益）：經(jīng)營期時(shí)間期行政套房標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華單人房客房整體出租率市場拓廣期2003年下半年15%30%40%31%市場培育期2004～2006年20%40%45%39%快速增長期2007～2008年30%60%60%57%穩(wěn)定經(jīng)營期2009年以后40%70%65%66%29層餐廳收益酒店設(shè)計(jì)餐廳提供240個(gè)客位?？紤]到龍崗區(qū)基本無會(huì)議用房供應(yīng)，確定會(huì)議廳出租率開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）為10%、20%，從2005年開始上座率按10%遞增，至2007年達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計(jì)如下：租金（元/天）月出租率（%）年收入（萬元）合計(jì)（萬元）2003年多功能廳3000%會(huì)議廳1000%2004年多功能廳3000%會(huì)議廳1000%2005年多功能廳3000%會(huì)議廳1000%2006年多功能廳3000%會(huì)議廳1000%2007年多功能廳3000%會(huì)議廳1000%咖啡廳收益酒店設(shè)計(jì)咖啡廳有40個(gè)座位。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工營業(yè)。貸款利率確定根據(jù)貸款銀行的說明，%計(jì)算，如在貸款期內(nèi)人民銀行利率調(diào)整，則按新的利率標(biāo)準(zhǔn)作相應(yīng)調(diào)整。 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測算，項(xiàng)目的總投資為23,，詳見下表：表12：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本1,%2前期工程費(fèi)%3建安工程18,4,%4管理費(fèi)%5不可預(yù)見費(fèi)%6其他費(fèi)用%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1,%8合 計(jì)23,5,%注：單價(jià)按酒店容建筑面積44,000㎡為計(jì)算基數(shù)的單價(jià)。我們的思路是將整塊宗的完全地價(jià)計(jì)算得出后，與實(shí)際繳納地價(jià)對(duì)比，并以這個(gè)比例作為酒店商業(yè)用地的折扣計(jì)算酒店用地的地價(jià)款。用地規(guī)劃要求為：酒店44,000㎡，居住113,㎡，幼兒園2,500㎡，會(huì)議中心7,500㎡。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)測算的總地價(jià)應(yīng)為13,，%，按此比例計(jì)算酒店部分用地地價(jià)為：1,240%44,000=19,919,856元。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、企業(yè)提供的已交費(fèi)用。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用合計(jì)為18,。管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。不可預(yù)見費(fèi)考慮到項(xiàng)目規(guī)模較小，不可預(yù)見費(fèi)按前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用2項(xiàng)之和的2%計(jì)取。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指借款利息，貸款企業(yè)本次向農(nóng)業(yè)銀行申請貸款6,000萬元，貸款年限5年，經(jīng)估算借款利息共計(jì)為人民幣1,。 項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目地價(jià)款投入計(jì)劃根據(jù)付清地價(jià)款證明，該項(xiàng)目已于1999年2月1日全部付清。 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃根據(jù)委托方提供的資料分析項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目投資的資金來源包括已投入資金、銀行融資、項(xiàng)目后期的經(jīng)營收入。項(xiàng)目尚需投入的資金來源渠道經(jīng)測算，項(xiàng)目完工時(shí)尚需投入資金約10,300萬元，該筆資金主要來源于農(nóng)行貸款6,000萬元及部分自籌資金和經(jīng)營收入4,300萬元。六、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 酒店經(jīng)營收入及成本、費(fèi)用、稅金測算項(xiàng)目的銷售收入測算根據(jù)2～4層裙樓的出租合同、客房入住預(yù)測、餐廳收入預(yù)測、會(huì)議廳收入預(yù)測、咖啡廳收入預(yù)測，經(jīng)營收入如下（2009年酒店進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期）：裙樓出租收入(萬元)客房收入(萬元)餐廳收入(萬元)會(huì)議廳收入(萬元)咖啡廳收入(萬元)合計(jì)(萬元)2003年1,2004年2,3,2005年2,1,3,2006年2,1,3,2007年3,1,5,2008年3,1,5,2009年3,1,6,2010年3,1,6,2011年3,1,6,2012年3,1,6,2013年3,1,6,經(jīng)營成本根據(jù)酒店財(cái)務(wù)分類，經(jīng)營成本包括：耗用食品；飲料的原材料、調(diào)料、配料成本；餐館、浴池等耗用的燃料成本；飯店、洗衣房、照相館、洗染店、修理店耗用的原材料、輔料成本等。經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物料消耗、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、折舊、其他等。我們考慮年平均裝修費(fèi)用約占經(jīng)營收入的5%，在此我們?nèi)】偨?jīng)營收入的35%。我們以經(jīng)營收入的10%計(jì)取。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表8：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。經(jīng)測算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9,。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。經(jīng)測算：%。七、項(xiàng)目盈虧平衡分析和敏感性分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析假定酒店進(jìn)入正常經(jīng)營年度，酒店維持目前規(guī)模、營運(yùn)正常，因裙樓出租經(jīng)營，收益穩(wěn)定，客房經(jīng)營呈現(xiàn)一定的變化，通過動(dòng)態(tài)測算可知，%時(shí)，項(xiàng)目可保本。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測算。以下為項(xiàng)目各指標(biāo)對(duì)銷售收入與開發(fā)成本的變動(dòng)的反映結(jié)果：因素變化情況敏感性分析結(jié)果稅后利潤（萬元）投資利潤率內(nèi)部收益率基本方案107,509%%經(jīng)營收入變化下降10%96,482%%上升10%118,536%%經(jīng)營成本及費(fèi)用變化增加10%87,030%%減少10%127,988%%工程成本變化增加10%105,824%%減少10%109,193%%經(jīng)測算可知：①本項(xiàng)目的開發(fā)成本、經(jīng)營收入、經(jīng)營成本及費(fèi)用三個(gè)因素分別變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目效益會(huì)產(chǎn)生影響。一般酒店的客房經(jīng)營收益可維持酒店的正常運(yùn)作，酒店的主要利潤來源為配套服務(wù)，因酒店的2～4層裙樓出租經(jīng)營，且租金水平較低，因此，酒店投入運(yùn)營后的成本控制為首要關(guān)注的事項(xiàng)。八、項(xiàng)目償債能力分析 還款來源分析項(xiàng)目還款來源主要來自本項(xiàng)目的經(jīng)營收入。項(xiàng)目還款來源來自本項(xiàng)目的經(jīng)營收入，根據(jù)測算，本項(xiàng)目在2003年第三季度開始有經(jīng)營收入，根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個(gè)季度償還500萬元，即2005年還1,000萬元，2006年還2,000萬元，2007年還2,000萬元，2008年還1,000萬元。 貸款償還期測算結(jié)合項(xiàng)目所需資金來源及運(yùn)用分析，按在2003年3季度貸款6,000萬元計(jì)算，項(xiàng)目在規(guī)定的貸款償還期內(nèi)償還貸款有保證，貸款償還期為5年。九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 貸款方式分析貸款方式分析根據(jù)委托方和貸款銀行介紹，本項(xiàng)目貸款采用擔(dān)保貸款，由深圳深圳市橫崗鎮(zhèn)投資管理有限公司提供擔(dān)保。股東情況深圳市龍崗區(qū)人民政府 出資額500萬元,出資比例90%深圳市橫崗自來水有限公司 ,出資比例10%營業(yè)期限1994年6月30日至2024年6月30日成立日期1994年6月30日擔(dān)保企業(yè)近年財(cái)務(wù)指標(biāo)單位：萬元財(cái)務(wù)指標(biāo)2002年基本財(cái)務(wù)指標(biāo)總資產(chǎn)136,066 135,351 總負(fù)債65,104 65,766 凈資產(chǎn)70,962 69,586 流動(dòng)資產(chǎn)69,665 67,090 流動(dòng)負(fù)債57,871 57,321 期末存貨29,557 22,637 期初存貨37,321 29,557 主營業(yè)務(wù)收入42,624 10,625 主營業(yè)務(wù)成本24,176 6,650 管理費(fèi)用8,920 3,243 財(cái)務(wù)費(fèi)用1, 期初應(yīng)收賬款8,709 4,738 期末應(yīng)收賬款4,738 5,435 利潤總額8,512 157 凈利潤7,918 88 現(xiàn)金凈流量————償債能力流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 資產(chǎn)負(fù)債率%%利息保障倍數(shù) 營運(yùn)能力存貨周轉(zhuǎn)率 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率%%贏利能力銷售利潤率%%成本費(fèi)用利潤率%%總資產(chǎn)報(bào)酬率%%凈資產(chǎn)收益率%%資本保值增值率%注：表中“基本財(cái)務(wù)指標(biāo)”來源于貸款企業(yè)提供的2002年的財(cái)務(wù)報(bào)表和截至2003年4月30日的會(huì)計(jì)報(bào)表，報(bào)表均未經(jīng)審計(jì)；償債能力分析擔(dān)保企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表反映，該企業(yè)近2002～2003年以來的資產(chǎn)負(fù)債率處于50%以下，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售及屋村的物業(yè)管理，收入穩(wěn)定，長期償債能力較強(qiáng)。營運(yùn)能力分析擔(dān)保企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率較低，主要因?yàn)槠髽I(yè)以投資經(jīng)營為主。 貸款償還期測算結(jié)合項(xiàng)目所需資金來源及運(yùn)用分析，按在2003年7月貸款6,000萬元，并根據(jù)假定的還款方式計(jì)算，項(xiàng)目在規(guī)定的貸款償還期內(nèi)償還貸款有保證，貸款償還期為5年。有利于增加銀行收益：本筆貸款在貸款償還期內(nèi)預(yù)計(jì)可獲利息1,（按月付息、分期還本的還款方式估算）；建立信貸合作關(guān)系后，企業(yè)在貸款銀行存款數(shù)額將會(huì)進(jìn)一步增長；有利于爭取該公司及其上級(jí)集團(tuán)公司的其它的其他低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)及中間業(yè)務(wù)。市場風(fēng)險(xiǎn)龍崗區(qū)加大區(qū)內(nèi)旅游配套設(shè)施建設(shè)，各鎮(zhèn)建設(shè)星級(jí)酒店計(jì)劃已確定，目前作為龍崗區(qū)最早投入使用的四星級(jí)酒店，可獨(dú)享市場，但隨著酒店的建設(shè)，市場客戶分流，帶來經(jīng)營上壓力和市場拓廣的難度，存在市場風(fēng)險(xiǎn)。貸款人資信風(fēng)險(xiǎn)借款人資信風(fēng)險(xiǎn)來源于借