【正文】 有利于增加銀行收益：本筆貸款在貸款償還期內(nèi)預(yù)計(jì)可獲利息1,（按月付息、分期還本的還款方式估算）；建立信貸合作關(guān)系后，企業(yè)在貸款銀行存款數(shù)額將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)；有利于爭(zhēng)取該公司及其上級(jí)集團(tuán)公司的其它的其他低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)及中間業(yè)務(wù)。九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 貸款方式分析貸款方式分析根據(jù)委托方和貸款銀行介紹，本項(xiàng)目貸款采用擔(dān)保貸款，由深圳深圳市橫崗鎮(zhèn)投資管理有限公司提供擔(dān)保。一般酒店的客房經(jīng)營(yíng)收益可維持酒店的正常運(yùn)作，酒店的主要利潤(rùn)來(lái)源為配套服務(wù)，因酒店的2～4層裙樓出租經(jīng)營(yíng)，且租金水平較低，因此，酒店投入運(yùn)營(yíng)后的成本控制為首要關(guān)注的事項(xiàng)。經(jīng)測(cè)算：%。我們以經(jīng)營(yíng)收入的10%計(jì)取。項(xiàng)目尚需投入的資金來(lái)源渠道經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目完工時(shí)尚需投入資金約10,300萬(wàn)元，該筆資金主要來(lái)源于農(nóng)行貸款6,000萬(wàn)元及部分自籌資金和經(jīng)營(yíng)收入4,300萬(wàn)元。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)考慮到項(xiàng)目規(guī)模較小，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用2項(xiàng)之和的2%計(jì)取。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、企業(yè)提供的已交費(fèi)用。 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為23,，詳見(jiàn)下表：表12：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本1,%2前期工程費(fèi)%3建安工程18,4,%4管理費(fèi)%5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)%6其他費(fèi)用%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1,%8合 計(jì)23,5,%注：?jiǎn)蝺r(jià)按酒店容建筑面積44,000㎡為計(jì)算基數(shù)的單價(jià)。本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期（～，）內(nèi)的入住率如下（因總統(tǒng)套房數(shù)量少，出租率較低，且目前委托方尚未定價(jià)，因此未考慮此部分收益）：經(jīng)營(yíng)期時(shí)間期行政套房標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華單人房客房整體出租率市場(chǎng)拓廣期2003年下半年15%30%40%31%市場(chǎng)培育期2004～2006年20%40%45%39%快速增長(zhǎng)期2007～2008年30%60%60%57%穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期2009年以后40%70%65%66%29層餐廳收益酒店設(shè)計(jì)餐廳提供240個(gè)客位。O（機(jī)會(huì)）：◆橫崗收費(fèi)站轍銷，對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便；◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來(lái)周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流；◆橫崗鎮(zhèn)起動(dòng)商品住宅開(kāi)發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大。全部房間均配備國(guó)際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能，房?jī)r(jià)如下：種 類價(jià)格（元）折實(shí)價(jià)（元）數(shù)量(間)標(biāo)準(zhǔn)客房680單：338；雙：368175普通套房880單：398；雙：42824豪華套房98049021行政套房12806408凱利萊套房18009002加床100配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時(shí)來(lái)往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)，可滿足商務(wù)人士的不同需求。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來(lái)一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來(lái)自港、臺(tái)、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量較大。是近年來(lái)在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一；美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國(guó)康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。工業(yè)發(fā)展迅速2002年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號(hào)，順利通過(guò)了首批“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗(yàn)收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。通過(guò)對(duì)龍崗區(qū)酒店市場(chǎng)的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡(jiǎn)陋，整體接待水平偏低，造成來(lái)訪客商外流至市區(qū)或東莞消費(fèi)。建區(qū)十年以來(lái)，龍崗區(qū)共引進(jìn)外資企業(yè)7,000多家。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析位置龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨(dú)厚。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)成用地量大。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路包括：1號(hào)線（世界之窗至寶安體育中心），2號(hào)線（世界之窗至蛇口港），3號(hào)線（老街至橫崗），4號(hào)線（少年宮至龍華鎮(zhèn)中心），11號(hào)線（深圳西站至橫崗段），線路總長(zhǎng)94公里，總造價(jià)預(yù)計(jì)238億元。1～5月，工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)趨好，規(guī)模、速度及效益同步提升。%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）成為深圳的第一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。 項(xiàng)目建設(shè)合作情況表8：項(xiàng)目建設(shè)合作單位表項(xiàng) 目樁 基外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程建設(shè)單位橫崗股份投資有限公司深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司設(shè)計(jì)單位中國(guó)建筑研究總院深圳分院中國(guó)建筑研究總院深圳分院深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司施工單位汕頭市建安總公司六處深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑安裝工程總公司深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司監(jiān)理單位——深圳市龍崗區(qū)建設(shè)監(jiān)理公司深圳市建藝建設(shè)監(jiān)理有限公司 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目于1992年底開(kāi)工，至1996年主休全部完工，1999年3月開(kāi)始外墻裝修，同年底裝修工程完工。本項(xiàng)目用地權(quán)屬清淅。圖片8：項(xiàng)目夜景效果圖圖片9：酒店大堂效果圖 圖片10；酒店前綠化廣場(chǎng)效果圖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀2002年4月酒店開(kāi)始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。三、項(xiàng)目概況與背景 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，距深惠路約300米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國(guó)土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個(gè)大型工業(yè)區(qū)。2000、2001年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在40~45%，略低于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價(jià)折合為人民幣記賬，年末對(duì)貨幣性項(xiàng)目余額按年末市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計(jì)入當(dāng)期損益。賓館占地12,837平方米，擁有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。經(jīng)評(píng)估，貸款經(jīng)濟(jì)效益較好。地塊目前已取得《建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《建設(shè)工程施工許可證》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國(guó)建筑工程施工許可證》（室內(nèi)裝飾工程部分），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)基本合法。公司經(jīng)過(guò)近十年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，已形成以“三來(lái)一補(bǔ)”、合資、合作企業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為主導(dǎo)；建材經(jīng)營(yíng)、賓館、酒店娛樂(lè)、商貿(mào)、自營(yíng)工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團(tuán)；曾被深圳市政府評(píng)為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名。該項(xiàng)目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無(wú)14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)，項(xiàng)目的權(quán)益主體為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，貸款主體為深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司（為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的股東之一），本次分析未考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對(duì)本項(xiàng)目的操作及銀行還款的影響。 項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明評(píng)估說(shuō)明事項(xiàng)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司于2003年6月計(jì)劃向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行深圳分行申請(qǐng)6,000萬(wàn)元貸款，貸款期限為5年，用于君逸酒店項(xiàng)目裝修工程及支付工程款。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（原合同從2003年開(kāi)始計(jì)）。 評(píng)估結(jié)論與建議、評(píng)估結(jié)論項(xiàng)目地理位置較好君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū)。、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議本貸款項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)為：①因2～4層分租經(jīng)營(yíng)，承租方為個(gè)人，其經(jīng)營(yíng)能力及管理水平無(wú)法考查，而酒店的整體經(jīng)營(yíng)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營(yíng)狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；②貸款主體作為酒店管理者，無(wú)大型星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，帶來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；③項(xiàng)目的貸款主體與權(quán)益主體分離的風(fēng)險(xiǎn)。截止2002年底，2002年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)4,313萬(wàn)元。(2)會(huì)計(jì)年度：采用公歷年度，即從1月1日至12月31日為一個(gè)會(huì)計(jì)年度。 稅收政策該公司是營(yíng)業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)額的5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的15%。貸款銀行金額(萬(wàn)元)貸款期限貸款方式貸款利率(%)建行200擔(dān)保1,000抵押中行400擔(dān)保400擔(dān)保信用社800擔(dān)保800擔(dān)保800擔(dān)保1,300抵押工行2,500擔(dān)保農(nóng)行500擔(dān)保750擔(dān)保500擔(dān)保300擔(dān)保發(fā)展行200擔(dān)保招行2,000擔(dān)保合計(jì)12,450 企業(yè)已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、在建項(xiàng)目及土地儲(chǔ)備表5：企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目匯總表類別項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置建筑面積(萬(wàn)㎡)投資總額（萬(wàn)元）竣工時(shí)間/銷售時(shí)間銷售額（萬(wàn)元）銷售率完工項(xiàng)目康樂(lè)花園橫崗鎮(zhèn)樂(lè)園路1117,0001999/199922,000100%梧桐花園橫崗鎮(zhèn)六約912,0001997/199715,00095%君逸酒店橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè)21,787在建項(xiàng)目時(shí)代商城康樂(lè)花園3,500企業(yè)2002年度完成房地產(chǎn)投資總額為3,370萬(wàn)元，商品房銷售收入3,477萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為4,589萬(wàn)元.。項(xiàng)目于1992年底開(kāi)工，至1996年主休全部完工，1999年3月開(kāi)始外墻裝修，同年底外裝修工程完工。1995年橫崗鎮(zhèn)為完成本項(xiàng)目而成立了深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，并將本項(xiàng)目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。樓高29層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無(wú)14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。我們按深圳市——龍崗區(qū)——橫崗鎮(zhèn)分級(jí)分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。%。2003年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1～5月國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。商貿(mào)旅游為主深圳旅游商務(wù)特點(diǎn)明顯，2002年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有5,，%。2003年深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局土地出讓計(jì)劃表現(xiàn)出以下特征：九成的出讓土地在關(guān)外。此外，對(duì)于寶安、龍崗和鹽田的酒店用地則將另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價(jià)作為酒店地價(jià)掛牌的參照標(biāo)準(zhǔn)。2002年全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)252億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值420億元，%；。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強(qiáng)調(diào)區(qū)域位置優(yōu)勢(shì)，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s16萬(wàn)。目前區(qū)內(nèi)有影響的中外合資企業(yè)：信義集團(tuán)（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海外；港資廣達(dá)玩具廠，是中國(guó)第一家獲頒發(fā)“ISO9001品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國(guó)第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一；港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于1985年5月投資興辦的來(lái)料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。同時(shí)，橫崗收費(fèi)站的轍銷，有利于橫崗對(duì)外的交流。龍崗區(qū)內(nèi)三星級(jí)酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。我們針對(duì)沙井三星級(jí)酒店——上園大酒店作出分析：位置臨廣深公路，高速公路新橋出口處級(jí)別三星開(kāi)業(yè)時(shí)間1999年年底開(kāi)業(yè)定位商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂(lè)型并重消費(fèi)人群2001年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主占地面積（㎡）約8000建筑面積（㎡）16000客房設(shè)施共110間客房，其中1房1廳的商務(wù)套房共8間會(huì)議設(shè)施容納200人的會(huì)議室餐飲設(shè)施中餐廳，可容納1000人娛樂(lè)設(shè)施卡拉OK包房康樂(lè)設(shè)施目前無(wú)其他設(shè)施功能分布1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會(huì) 48F：客房費(fèi)用(元)客房設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)房：374 豪華房：435 套房：800/900會(huì)議設(shè)施3500/8小時(shí)餐飲設(shè)施推出1318元的特價(jià)菜系娛樂(lè)設(shè)施最低消費(fèi)：小房：388消費(fèi)特點(diǎn)星期一至星期五客房出租率高，可達(dá)80％結(jié)論兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、客戶市場(chǎng)具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營(yíng)上與沙井上園大酒店具有相似性，在報(bào)告測(cè)算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營(yíng)狀況。～29層經(jīng)營(yíng)收益6～26層為客房層，有2間多媒體功能會(huì)議室，98間豪華房，240間標(biāo)準(zhǔn)房，20間商務(wù)套房；27～28層為行政樓層，有商務(wù)套房14間，中、西風(fēng)格總統(tǒng)套房各一間；29層為自助式餐