【正文】 有利于增加銀行收益：本筆貸款在貸款償還期內(nèi)預(yù)計可獲利息1,（按月付息、分期還本的還款方式估算）；建立信貸合作關(guān)系后，企業(yè)在貸款銀行存款數(shù)額將會進(jìn)一步增長；有利于爭取該公司及其上級集團(tuán)公司的其它的其他低風(fēng)險資產(chǎn)業(yè)務(wù)及中間業(yè)務(wù)。九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 貸款方式分析貸款方式分析根據(jù)委托方和貸款銀行介紹，本項目貸款采用擔(dān)保貸款，由深圳深圳市橫崗鎮(zhèn)投資管理有限公司提供擔(dān)保。一般酒店的客房經(jīng)營收益可維持酒店的正常運作，酒店的主要利潤來源為配套服務(wù)，因酒店的2～4層裙樓出租經(jīng)營，且租金水平較低，因此，酒店投入運營后的成本控制為首要關(guān)注的事項。經(jīng)測算：%。我們以經(jīng)營收入的10%計取。項目尚需投入的資金來源渠道經(jīng)測算，項目完工時尚需投入資金約10,300萬元，該筆資金主要來源于農(nóng)行貸款6,000萬元及部分自籌資金和經(jīng)營收入4,300萬元。不可預(yù)見費考慮到項目規(guī)模較小，不可預(yù)見費按前期費用、建安工程費用2項之和的2%計取。前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價格信息》、企業(yè)提供的已交費用。 項目總投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為23,，詳見下表：表12：項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）單價(元/㎡)占總投資比例1土地成本1,%2前期工程費%3建安工程18,4,%4管理費%5不可預(yù)見費%6其他費用%7財務(wù)費用1,%8合 計23,5,%注：單價按酒店容建筑面積44,000㎡為計算基數(shù)的單價。本項目在經(jīng)營期（～，）內(nèi)的入住率如下（因總統(tǒng)套房數(shù)量少，出租率較低，且目前委托方尚未定價，因此未考慮此部分收益）：經(jīng)營期時間期行政套房標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華單人房客房整體出租率市場拓廣期2003年下半年15%30%40%31%市場培育期2004～2006年20%40%45%39%快速增長期2007～2008年30%60%60%57%穩(wěn)定經(jīng)營期2009年以后40%70%65%66%29層餐廳收益酒店設(shè)計餐廳提供240個客位。O（機(jī)會）：◆橫崗收費站轍銷，對外聯(lián)絡(luò)方便；◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流；◆橫崗鎮(zhèn)起動商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費需求增大。全部房間均配備國際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能，房價如下：種 類價格（元）折實價（元）數(shù)量(間)標(biāo)準(zhǔn)客房680單：338；雙：368175普通套房880單：398；雙：42824豪華套房98049021行政套房12806408凱利萊套房18009002加床100配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時來往于羅湖口岸免費穿梭巴士服務(wù)，可滿足商務(wù)人士的不同需求。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量較大。是近年來在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一；美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。工業(yè)發(fā)展迅速2002年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號，順利通過了首批“全國環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點。通過對龍崗區(qū)酒店市場的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡陋，整體接待水平偏低，造成來訪客商外流至市區(qū)或東莞消費。建區(qū)十年以來，龍崗區(qū)共引進(jìn)外資企業(yè)7,000多家。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析位置龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨厚。工業(yè)倉儲成用地量大。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路包括：1號線（世界之窗至寶安體育中心），2號線（世界之窗至蛇口港），3號線（老街至橫崗），4號線（少年宮至龍華鎮(zhèn)中心），11號線（深圳西站至橫崗段），線路總長94公里，總造價預(yù)計238億元。1～5月，工業(yè)生產(chǎn)形勢趨好，規(guī)模、速度及效益同步提升。%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）成為深圳的第一經(jīng)濟(jì)增長點和支柱產(chǎn)業(yè)。 項目建設(shè)合作情況表8：項目建設(shè)合作單位表項 目樁 基外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程建設(shè)單位橫崗股份投資有限公司深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司設(shè)計單位中國建筑研究總院深圳分院中國建筑研究總院深圳分院深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程有限公司施工單位汕頭市建安總公司六處深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑安裝工程總公司深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計工程有限公司監(jiān)理單位——深圳市龍崗區(qū)建設(shè)監(jiān)理公司深圳市建藝建設(shè)監(jiān)理有限公司 項目建設(shè)進(jìn)展根據(jù)委托方提供的資料，項目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工。本項目用地權(quán)屬清淅。圖片8：項目夜景效果圖圖片9：酒店大堂效果圖 圖片10；酒店前綠化廣場效果圖項目開發(fā)現(xiàn)狀2002年4月酒店開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計項目于2003年7月竣工開始對外營業(yè)。三、項目概況與背景 項目概況項目位置君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，距深惠路約300米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。2000、2001年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在40~45%，略低于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，主要是因為企業(yè)主要經(jīng)營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價折合為人民幣記賬，年末對貨幣性項目余額按年末市場匯價進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計入當(dāng)期損益。賓館占地12,837平方米，擁有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。經(jīng)評估，貸款經(jīng)濟(jì)效益較好。地塊目前已取得《建設(shè)工程項目開工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點》、《深圳市龍崗區(qū)計劃統(tǒng)計局文件》、《建設(shè)工程施工許可證》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證》（室內(nèi)裝飾工程部分），項目開發(fā)手續(xù)基本合法。公司經(jīng)過近十年的經(jīng)營運作，已形成以“三來一補(bǔ)”、合資、合作企業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為主導(dǎo)；建材經(jīng)營、賓館、酒店娛樂、商貿(mào)、自營工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團(tuán)；曾被深圳市政府評為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名。該項目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。截止評估時點，項目的權(quán)益主體為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，貸款主體為深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司（為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司的股東之一），本次分析未考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對本項目的操作及銀行還款的影響。 項目評估說明評估說明事項深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司于2003年6月計劃向中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行申請6,000萬元貸款，貸款期限為5年，用于君逸酒店項目裝修工程及支付工程款。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計）。 評估結(jié)論與建議、評估結(jié)論項目地理位置較好君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū)。、項目風(fēng)險及建議本貸款項目存在的主要風(fēng)險為：①因2～4層分租經(jīng)營，承租方為個人，其經(jīng)營能力及管理水平無法考查，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；②貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風(fēng)險；③項目的貸款主體與權(quán)益主體分離的風(fēng)險。截止2002年底，2002年實現(xiàn)稅后利潤4,313萬元。(2)會計年度：采用公歷年度，即從1月1日至12月31日為一個會計年度。 稅收政策該公司是營業(yè)稅納稅人，適應(yīng)的主要稅種和稅率如下：營業(yè)稅為營業(yè)額的5%；城建稅，稅率為交納流轉(zhuǎn)稅的1%；企業(yè)所得稅，稅率為應(yīng)納稅所得額的15%。貸款銀行金額(萬元)貸款期限貸款方式貸款利率(%)建行200擔(dān)保1,000抵押中行400擔(dān)保400擔(dān)保信用社800擔(dān)保800擔(dān)保800擔(dān)保1,300抵押工行2,500擔(dān)保農(nóng)行500擔(dān)保750擔(dān)保500擔(dān)保300擔(dān)保發(fā)展行200擔(dān)保招行2,000擔(dān)保合計12,450 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備表5：企業(yè)開發(fā)項目匯總表類別項目名稱項目位置建筑面積(萬㎡)投資總額（萬元）竣工時間/銷售時間銷售額（萬元）銷售率完工項目康樂花園橫崗鎮(zhèn)樂園路1117,0001999/199922,000100%梧桐花園橫崗鎮(zhèn)六約912,0001997/199715,00095%君逸酒店橫崗鎮(zhèn)政府北側(cè)21,787在建項目時代商城康樂花園3,500企業(yè)2002年度完成房地產(chǎn)投資總額為3,370萬元，商品房銷售收入3,477萬元，利潤總額為4,589萬元.。項目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底外裝修工程完工。1995年橫崗鎮(zhèn)為完成本項目而成立了深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，并將本項目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。樓高29層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。我們按深圳市——龍崗區(qū)——橫崗鎮(zhèn)分級分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。%。2003年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，1～5月國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。商貿(mào)旅游為主深圳旅游商務(wù)特點明顯，2002年，從深圳口岸入境游客人數(shù)有5,，%。2003年深圳市規(guī)劃與國土資源局土地出讓計劃表現(xiàn)出以下特征：九成的出讓土地在關(guān)外。此外，對于寶安、龍崗和鹽田的酒店用地則將另行執(zhí)行以下優(yōu)惠政策：首先，以同地區(qū)住宅用地的地價作為酒店地價掛牌的參照標(biāo)準(zhǔn)。2002年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)252億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值420億元，%；。區(qū)政府提出“山水龍崗、旅游渡假概念”，以大工業(yè)區(qū)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力支持，以大亞灣、大鵬灣的豐富旅游資源創(chuàng)區(qū)域整體品牌，強(qiáng)調(diào)區(qū)域位置優(yōu)勢，全面提升龍崗區(qū)整體區(qū)域形象。全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s16萬。目前區(qū)內(nèi)有影響的中外合資企業(yè)：信義集團(tuán)（玻璃）有限公司，為世界同行中品種最齊全的汽車玻璃生產(chǎn)企業(yè)之一，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷海外；港資廣達(dá)玩具廠，是中國第一家獲頒發(fā)“ISO9001品質(zhì)保證”的玩具及塑膠產(chǎn)品廠家，也是中國第一家獲頒發(fā)“玩具出口質(zhì)量許可證”和“一類企業(yè)”的廠家之一；港資高華眼鏡廠，香港高華貿(mào)易公司于1985年5月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)各式眼鏡，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。同時，橫崗收費站的轍銷，有利于橫崗對外的交流。龍崗區(qū)內(nèi)三星級酒店有三家，布吉鎮(zhèn)內(nèi)有二家，另有一家在大鵬鎮(zhèn)。我們針對沙井三星級酒店——上園大酒店作出分析：位置臨廣深公路，高速公路新橋出口處級別三星開業(yè)時間1999年年底開業(yè)定位商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重消費人群2001年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主占地面積（㎡）約8000建筑面積（㎡）16000客房設(shè)施共110間客房，其中1房1廳的商務(wù)套房共8間會議設(shè)施容納200人的會議室餐飲設(shè)施中餐廳，可容納1000人娛樂設(shè)施卡拉OK包房康樂設(shè)施目前無其他設(shè)施功能分布1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房費用(元)客房設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)房：374 豪華房：435 套房：800/900會議設(shè)施3500/8小時餐飲設(shè)施推出1318元的特價菜系娛樂設(shè)施最低消費：小房：388消費特點星期一至星期五客房出租率高，可達(dá)80％結(jié)論兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀況。～29層經(jīng)營收益6～26層為客房層，有2間多媒體功能會議室，98間豪華房，240間標(biāo)準(zhǔn)房，20間商務(wù)套房；27～28層為行政樓層，有商務(wù)套房14間，中、西風(fēng)格總統(tǒng)套房各一間；29層為自助式餐