【正文】 廳，共有240個(gè)餐位。土地使用年期從1998年開始計(jì)算，而項(xiàng)目于2002年重新開始裝修施工，因此本報(bào)告測算從2002年開始計(jì)算，計(jì)算期截止于土地使用期到期日，即2068年12月15日。根據(jù)2000年1月1日開始實(shí)行的《龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)管理暫行辦法》規(guī)定及地塊具體位置，地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：酒店按商業(yè)計(jì)為1,240元/㎡；居住為580元/㎡；幼兒園屬營利性公共設(shè)施，按工業(yè)地價(jià)計(jì)為320元/㎡，會議中心（因未劃分用地類別）按商業(yè)計(jì)為1,240元/㎡。計(jì)算過程詳見附表3：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。建設(shè)工程款投入計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)工程款的投入滯后于工程進(jìn)度，項(xiàng)目工程款投入無法確定，測算時(shí)我們根據(jù)委托方介紹的項(xiàng)目施工、停工時(shí)間，估算工程款投入情況。酒店一般的經(jīng)營費(fèi)用約為經(jīng)營收入的30%左右，一般酒店經(jīng)營57年需裝修翻新。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于0時(shí)的折現(xiàn)率。測算過程詳見附表10：《敏感性分析表》。根據(jù)測算可知，項(xiàng)目基本可保證貸款清償。從擔(dān)保企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及企業(yè)性質(zhì)分析，該企業(yè)有較強(qiáng)的擔(dān)保能力。貸款企業(yè)資金挪用風(fēng)險(xiǎn)貸款企業(yè)現(xiàn)貸款余額為12,450萬元，2003年7～12月到期貸款額為7,350萬元，項(xiàng)目裝修工程幾近完工，因此存在一定的貸款挪用風(fēng)險(xiǎn)。，流動比率正常，短期償債能力較強(qiáng)。根據(jù)測算，本項(xiàng)目各年可實(shí)現(xiàn)的營業(yè)收入為：2003年：1,；2004年：3,；2005年：3,；2006年：3,；2007年：5,；2008年：5,。由盈虧平衡分析可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（FNPV）是按設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（8%）將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。在此我們以酒店自營部分的經(jīng)營收入的20%計(jì)取。因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為1,。建安工程費(fèi)參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、《建筑工程定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，并考慮酒店內(nèi)部四星級裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配套設(shè)施情況。根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同、付清地價(jià)款證明，本項(xiàng)目所在宗地的土地成本總計(jì)為50,323,614元。一般西餐咖啡廳人均消費(fèi)30～50元/人次，若在開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）日接待人數(shù)為100人，從2005年開始上座率按20%遞增，至2009年達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計(jì)如下：2003年下半年2004年2005年2006年2007年2008年2009年接待人次50100120144173207249營業(yè)額(萬元)五、項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 測算原則及前提條件測算期確定項(xiàng)目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工。 項(xiàng)目收入預(yù)測酒店經(jīng)營分為二部分，2～4層出租經(jīng)營，以出租合同價(jià)計(jì)算收益；629層客房、會議廳、自助餐廳為自營，以經(jīng)營收益測算，綜合考慮到設(shè)備維護(hù)及清潔的情況，月經(jīng)營天數(shù)按28天計(jì)。結(jié)論凱利萊酒店的消費(fèi)客戶主要為港人內(nèi)地消費(fèi)群，因此對本項(xiàng)目不具有可參考性。經(jīng)分析，賓館、酒店布局呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，主要分布于深惠路兩側(cè)，自身配套不足，部分娛樂、康樂活動借助區(qū)內(nèi)其他配套。投資近2,000萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進(jìn)展順利。%，實(shí)現(xiàn)稅后利潤8,786萬元，增長7%。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。公路建設(shè)不斷改善交通作為工業(yè)發(fā)展的生命線，形成了以機(jī)荷、水官、坪西等高速公路和高等級公路為主干的道路網(wǎng)絡(luò)，對外交通進(jìn)一步改善。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速1993年1月1日到2002年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為主要特點(diǎn)的工業(yè)化初期階段，進(jìn)入到新興工業(yè)化的中期階段。深圳酒店業(yè)的建設(shè)水平與檔次并不高。土地政策調(diào)整，關(guān)外地、工業(yè)地、酒店地利好2002年國家政策出臺：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。外貿(mào)進(jìn)出口亦繼續(xù)保持快速增長，%。%。按現(xiàn)行匯率計(jì)算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值5,561美元。四、項(xiàng)目市場分析技術(shù)思路本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級酒店（四星級標(biāo)準(zhǔn)），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，商務(wù)活動頻繁,對商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強(qiáng)烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點(diǎn)是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。◆因本項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間較長，且項(xiàng)目建設(shè)在雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和橫崗?fù)顿Y，本項(xiàng)目施工手續(xù)齊全，已取得“四證”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法。根據(jù)《付清地價(jià)款證明》，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司于1999年2月1日全部付清。該項(xiàng)目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。盈利能力分析%，從2000~2002年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利情況較好。(7)固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)及其折舊方法：固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)為使用期限在一年以上的房屋建筑物、機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具和工具，以及不屬于生產(chǎn)經(jīng)營的設(shè)備，但單位價(jià)值在2,000元以上，并且使用期限超過兩年的實(shí)物資產(chǎn)。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工323名，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。營業(yè)期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日房地產(chǎn)資質(zhì)等級2002年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第50名注：本表來源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》（副本），股東構(gòu)成根據(jù)企業(yè)提供的深圳市工商物價(jià)信息中心《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊登記的有關(guān)資料》。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好具體指標(biāo)見下表表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模1總建筑面積㎡44,000酒店總面積㎡44,000酒店自營面積㎡——2層出租面積㎡2,3層出租面積㎡2,4層及夾層出租面積㎡2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元23, 其中:財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元1,2資金籌措萬元 其中：自有資金萬元15,600 農(nóng)行借款萬元6,000 經(jīng)營收入萬元1,3經(jīng)營收入萬元390,4經(jīng)營成本及費(fèi)用萬元240,5利潤總額萬元126,6所得稅萬元18,7稅后利潤萬元107,財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1稅前成本利潤率%%2稅后成本利潤率%%3全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%%4全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元9,5725全部投資動態(tài)回收期(所得稅后)年6借款償還期年5注：①以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測算；②上表為考慮2～4層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。賓館占地12,837平方米，擁有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。1999年3月開始外墻裝修，同年底外墻裝修工程完工。在此我們依據(jù)酒店經(jīng)營收入優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測算，不考慮還貸期間各股東的利潤分配。根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個(gè)季度償還500萬元，至2008年6月止，貸款全部清償。項(xiàng)目于1992年底開工，1994年因國家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的影響而停工，1995年重新施工，至1996年主體全部完工后，又因資金不足而停工。目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時(shí)間最久的賓館。因酒店主體及外裝修已全部完工，內(nèi)裝修工程也已過半，因此建設(shè)工程有保障。二、貸款企業(yè)評估 貸款企業(yè)概況表2：貸款企業(yè)情況簡介表企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓法定代表人李智勇注冊資本11,800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額3,968萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額2,243萬元，%深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額1,180萬元，出資比例10%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額937萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額733萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額623萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額552萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額491萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額368萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額317萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額248萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額139萬元，%注冊號4403011026412經(jīng)營范圍投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為G0721214的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 經(jīng)營者素質(zhì)表3：貸款企業(yè)管理層人員情況表姓名職務(wù)性別出生年月戶籍所在地學(xué)歷畢業(yè)院校職稱李智勇董事長男深圳大專華南農(nóng)業(yè)大學(xué)魏兆淵總經(jīng)理男深圳大專深圳大學(xué)陳澤彬財(cái)務(wù)總監(jiān)男深圳大專廣州大學(xué)會計(jì)師陳薪華工程部經(jīng)理男深圳高中王鵬銷售部經(jīng)理男深圳大專浙江美術(shù)學(xué)院貸款企業(yè)下設(shè)行政辦、外經(jīng)部、工程部、業(yè)務(wù)辦、財(cái)務(wù)部、售樓等，部門設(shè)置齊全。(6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。營運(yùn)能力分析貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在1～2年左右，因?yàn)樵撈髽I(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目屬中小等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。圖片1：項(xiàng)目位置圖圖片2：東側(cè)—錦冠華城住宅項(xiàng)目圖片3：南側(cè)—綠化廣場，地下為停車場圖片4：西側(cè)—隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰圖片5：北側(cè)—隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰圖片6：北向景觀開闊圖片7：南向景觀——鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫項(xiàng)目簡介君逸酒店項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西G0821334號宗地上，總用地面積7,㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000㎡。項(xiàng)目土地使用權(quán)取得1998年12月15日，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》及補(bǔ)充協(xié)議書，取得地塊編號為G0821334號土地使用權(quán)，地價(jià)款合計(jì)為50,323,614元。項(xiàng)目地塊已取得《建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。目前酒店的2～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計(jì)）。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值46,030元，%，全社會勞動生產(chǎn)率64,723元，%。進(jìn)出口貿(mào)易保持增長深圳外貿(mào)出口總額連續(xù)十年位居全國大中城市榜首。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，%。規(guī)劃建設(shè)的這批重點(diǎn)公路項(xiàng)目，主要包括數(shù)條功能強(qiáng)大、輻射范圍廣的干道，如一環(huán)高速、三環(huán)高速、鹽排高速、東部沿海高速等。酒店業(yè)重大利好。轄平湖、布吉、橫崗、龍崗、坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鵬、南澳10鎮(zhèn)。2003年1至4月，%；，同比增長24%；，同比增長41%；實(shí)際利用外資（1至3月），%；出口總額（1至3月），%。位置橫崗位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、龍崗區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連龍崗區(qū)中心城。加工貿(mào)易出口總值87億港元，%；，%；，%。主要用于水、電、路和為民辦實(shí)事等項(xiàng)目。比較項(xiàng)同心賓館橫崗大酒店得寶酒店位置松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心深惠路南側(cè)，深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約2公里規(guī)模樓高2層，96間客房樓高7層，約70間客房樓高7層，約80間客房客戶群鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費(fèi)為主鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租本地居民，以餐飲消費(fèi)為主客房入住率60%50%40%入住時(shí)段周一至周五周一至周五餐飲為主，基本消費(fèi)檔次中檔中檔中低檔配套設(shè)施多功能會議廳、歌舞廳、卡拉OK包房、健身、美容美發(fā)室無14層為餐廳，以粵菜為主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200～380元客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200～400元客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200～350元評價(jià)地處商業(yè)