【正文】 為主，外觀氣勢雄偉，英秀俊朗，給人一種現(xiàn)代的高科技感。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 25 威脅分析（ Threat） 1 ．總體來看，深圳寫字樓市場正處于低迷時期，無論是租賃還是 銷售，都不容樂觀； 2 ．目前深圳寫字樓市場主要以租賃為主，寫字樓銷售所占比例并 不高； 3 ．從競爭狀況來看，目前深圳甲級寫字樓比較多，競爭激烈，但 在規(guī)劃設(shè)計與推廣主題等方面缺乏一個足以改變目前市場狀況 的風(fēng)向指標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 31 第四部分：廣告推廣 １、核心推廣主題 ２、各階段廣告推廣內(nèi)容 形象導(dǎo)入期 開盤強(qiáng)銷期 續(xù)銷調(diào)整期 尾盤消化期 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 32 １、核心推廣主題 廣告風(fēng)格定位 根據(jù)對企業(yè)的個性特點、項目的基本情況以及競爭環(huán)境的狀況分析，廣告風(fēng)格定位為： 理性兼具創(chuàng)意的； 靈性兼具高度親和力的； 嚴(yán)謹(jǐn)兼具大氣風(fēng)格； 科學(xué)兼具人文關(guān)懷的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 40 主線： “院士”論壇 “四點一線”策略引爆市場 ―控制第一大道” ―院士顧問團(tuán)” ―天安創(chuàng)業(yè)基金” ―我的奮斗”征文 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 41 戰(zhàn)術(shù)１： “院士”論壇 方式： 利用天安的社會資源優(yōu)勢，邀請中國科學(xué)院院士、中國工程院院 以及相關(guān)行業(yè)的專家組成創(chuàng)業(yè)顧問團(tuán)，為目標(biāo)客戶群體提供解決有 關(guān)創(chuàng)業(yè)過程中遇到的一些專業(yè)問題與疑點，借院士團(tuán)的號召力和 響力引起市場的關(guān)注。 ◆ 方式：選擇深南大道樹立大型戶外廣告牌作為營銷媒介，將品牌形象與銷售信息通過戶外廣告牌配合銷售進(jìn)行相應(yīng)的變化。 ◆邀請人員： 民營高科技企業(yè)客戶群 已登記的老客戶 電話咨詢的新客戶群 效益比較好的企業(yè)：如外貿(mào)、證券公司等 ◆發(fā)放時間：提前 10天開始發(fā)放 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 47 戰(zhàn)術(shù)６：中國電信／聯(lián)通短信息 ◆ 原則：以盡量少的費(fèi)用，發(fā)揮最大的效用。 1990年，以外向型經(jīng)濟(jì)為特色的深圳天安工業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司成立。品牌的建設(shè)由產(chǎn)品、質(zhì)量和服務(wù)三個要素組成，三者完滿的結(jié)合才能達(dá)到建立品牌并鞏固品牌的長遠(yuǎn)目的。 ． 自３月份開始 ， 陸續(xù)滲透 “ 天安 ” 品牌形象 ， 包括： 軟性新聞 （ 報紙 、 電視 ） —— 采訪馬申先生； 項目前期炒作 。天安品牌的品牌形象概括： 高科技感的； 具有高水準(zhǔn)的； 具有高度責(zé)任感的； 具有專業(yè)精神與人文內(nèi)涵的 —— 民營高科技企業(yè)園區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 53 品牌導(dǎo)入計劃 ■ 品牌的培養(yǎng)將主要依靠新聞炒作和公關(guān)活動，依靠更多的互動方式，培養(yǎng)品牌的知名度和 鞏固度。但由于體制方面的原因，民營科技企業(yè)在創(chuàng)業(yè)和發(fā)展過程中還面臨著許多障礙，基于這種情況，天安數(shù)碼城擬定了一些更能使民營科技企業(yè)發(fā)展的扶持措施，并建立相關(guān)配套，吸引民營中小科技企業(yè)，使其更快更健康發(fā)展。 戶外廣告：深南大道主要路段如上海賓館段、車公廟段。 新聞主題 ： 天安數(shù)碼時代大廈院士論壇新聞發(fā)布會 中國首個院士智囊團(tuán)進(jìn)駐天安數(shù)碼時代大廈 院士論壇與你對對碰 院士論科技產(chǎn)業(yè)化 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 46 戰(zhàn)術(shù)５：ＤＭ直郵廣告 ◆ 目標(biāo)： 為正式開盤鎖定目標(biāo)群，建立銷售動線及資源庫，并讓目標(biāo)群在開盤到 現(xiàn)場，增加人氣。 征文活動的媒介配合： 征文活動將以 《 深圳特區(qū)報 》 為主力陣營， 同時與深圳電視臺合作同步推出，并對參與者在 創(chuàng)業(yè)當(dāng)中遇到的問題由院士顧問團(tuán)的專家直接解 答。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 38 第五部分：市場通路策略 １、市場攻擊策略（戰(zhàn)術(shù)系列） ２、媒介組合策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 39 １、市場攻擊策略 總策略原則： 市場通路策略的效用即在于它對市場的持續(xù)攻擊性，所以我們的各項策略的制定都務(wù)必能夠一爆點燃，并且各策略之間應(yīng)該是層層遞進(jìn)的關(guān)系， 組成一種對市場通路的流動的、穩(wěn)定的、持續(xù)的攻擊性。 ２、數(shù)碼科技板塊： Ⅰ 國際著名計算機(jī)品牌深圳分公司或代理機(jī)構(gòu)； Ⅱ 國內(nèi)著名計算機(jī)品牌深圳代理機(jī)構(gòu)； Ⅲ 國內(nèi)著名品牌數(shù)碼家電、通訊產(chǎn)品深圳辦事處、展示中心。 9 ．交通優(yōu)勢：處于深圳第一大道線上，幾十路大中巴經(jīng)過、地鐵貫穿， 同時位于深港惠三地的交匯點； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 23 劣勢分析（ Weakness） 1 ．離中心區(qū)還有一定的距離，相當(dāng)一部分客戶資源仍然被中心區(qū) 寫字樓分流； 2 ．ＣＢＤ商務(wù)圈內(nèi)寫字樓在線樓盤多、素質(zhì)好，競爭激烈； 3 ．規(guī)劃中的廣州大廈遮擋 4 ．創(chuàng)展中心的貼近直接競爭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 24 機(jī)會分析（ Opportunity） 1 ．大環(huán)境：中國加入世貿(mào)組織已成定局，而深圳作為改革開放的 前沿城市則具有 “ 近水樓臺先得月 ” 的優(yōu)勢，可以吸取部分目標(biāo) 客戶； 2 ．小環(huán)境：政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)策略。； ２、總建筑面積： 178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 17 微觀走勢 隨著中心區(qū)建設(shè)的加快，中心區(qū)將成為深圳對外商務(wù)的國際平臺，中心區(qū) CBD寫字樓將成為首選。寫字樓市場嚴(yán)重過剩表現(xiàn)得尤為明顯，目前已竣工在售和即將竣工待售的寫字樓物業(yè)空置量近百萬平方米，除國貿(mào)大廈外，數(shù)碼港、發(fā)展中心、嘉里中心、佳寧娜大廈、天安國際大廈等寫字樓都有一定比例的空置率。中心區(qū)總占地面積 607公頃，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。 然而，自去年年底尤其是今年入春以來，看似平靜的寫字樓市場卻如冰封已久的湖面在春風(fēng)的蕩漾下暗流涌動。 中心城市地位加強(qiáng)在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)首先是寫字樓市場全面復(fù)蘇 。 最近兩年的辦公樓需求增長迅速、辦公用房主要客源是 外資企業(yè)、來滬外地企業(yè)和本地的中小型企業(yè) 這三股客源力量基本上是三分天下，而最為突出、更有市場價值的是本地的中小型企業(yè)增長勢頭令人鼓舞。 現(xiàn)在 3美元／平方米 .天 可以租到上海市中心最佳地段如淮海中路 、 南京東路 、 南京西路及小陸家嘴中心最高標(biāo)準(zhǔn)的辦公大樓 。據(jù)統(tǒng)計，近一年來北京甲級寫字樓的租金大幅上漲，且北京各區(qū)域的平均租售率都在 85%以上，最高接近 95%。 例如由 北辰創(chuàng)新高科技城 開發(fā)建設(shè)的 “ 中國數(shù)碼港 ” ， 不僅具有傳統(tǒng)寫字樓的功能 ， 還為企業(yè)提供一個全方位 、 多選擇 、 安全高效的電子商務(wù)平臺 。這是我們與客戶共同實現(xiàn)的目標(biāo)。我們非常榮幸受貴公司委托，對天安數(shù)碼時代時代進(jìn)行前期的廣告推廣策劃工作。 ■ 潛在需求持續(xù)增長 ：據(jù)最新統(tǒng)計 ， 預(yù)期 2001年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到 140萬平方米左右 。一般的所謂數(shù)碼大廈，大多只有一種和外界的溝通方式，如果這種溝通存在問題、出現(xiàn)故障或者速度太慢，企業(yè)就別無選擇，這種尷尬境地在“中國數(shù)碼港”不會出現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 9 上海寫字樓市場概況 ■ 寫字樓市場發(fā)展的黃金期： 1992年－ 1998年 寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)活動的重要空間載體 ， 寫字樓的建設(shè)開發(fā)和交易構(gòu)成房地產(chǎn)市場的重要組成部分 。