【正文】 主售 ３０ ％ 中檔 國際商會大廈 深南大道旁 8800元／平方米 主售 ２８ ％ 高檔 勁松大廈 車公廟 5000元 ／平方米 主售 基本銷完 中檔 蒼松大廈 車公廟 5000元／平方米 主售 基本銷完 中檔 第一世界 新洲路 9800 元 /平方米 主售 25％ 高檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 16 寫字樓消費(fèi)狀況 目前深圳寫字樓市場的主要消費(fèi)群體分析： 外資企業(yè)： 中國加入ＷＴＯ的談判已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，行家分析有望 在 11月份加入ＷＴＯ。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級寫字樓的報價約每平方米 850至 1800美元，而成交價則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報價由 10至 18美元不等，但實(shí)質(zhì)租金則低至 10美元以下。 政府確定高科技產(chǎn)業(yè)為深圳支柱產(chǎn)業(yè)政策 。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。 結(jié)論 ： 來自全國各大城市寫字樓市場信息表明，歷經(jīng)多年停滯下滑的寫字樓市場正逐漸走出低谷，市場銷售逐步回暖。無論從概念炒作上還是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計上，普遍缺乏一個能夠引領(lǐng)整個寫字樓市場的指標(biāo)。 結(jié)論： 總體來看 ， 廣州寫字樓市場近年來之所以出現(xiàn)回升趨勢 ， 主要還是得益于廣州市經(jīng)濟(jì)增長的進(jìn)一步加快以及 “ 入世 ” 的雙重利好的影響 。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強(qiáng) ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強(qiáng) 。 另一方面 ，國內(nèi)的高科技術(shù)行業(yè)公司也將會在中國入世之際選擇上海作為其打開國外市場一個基地，而且一些通信行業(yè)的知名企業(yè)已經(jīng)入駐上海，如華為技術(shù)已經(jīng)把總部遷移上海。首先停止出讓辦公樓用地，允許現(xiàn)有辦公樓用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計調(diào)整、減免稅收等等，并下決心用三年左右的時間，改善辦公用房市場的供求矛盾。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 10 ■ 寫字樓市場發(fā)展的上升期： 2000年底－今 但我們從大處來看，雖然高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓租金市場接近冰點(diǎn)，仍然有不少高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓出租率超過 80％。 ■ 寫字樓市場發(fā)展的衰退期： 1998年－ 2000年 就現(xiàn)有情況來看 ， 上海辦公樓市場嚴(yán)重供過于求 ， 大量已建成交付使用的高標(biāo)準(zhǔn) 、高規(guī)格辦公樓出租出售的情況令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 9 上海寫字樓市場概況 ■ 寫字樓市場發(fā)展的黃金期： 1992年－ 1998年 寫字樓是城市經(jīng)濟(jì)活動的重要空間載體 ， 寫字樓的建設(shè)開發(fā)和交易構(gòu)成房地產(chǎn)市場的重要組成部分 。到目前為止，北京長安街沿線、 CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等寫字樓扎堆的地區(qū)，寫字樓的租售價格均有不同程度的上升。一般的所謂數(shù)碼大廈，大多只有一種和外界的溝通方式，如果這種溝通存在問題、出現(xiàn)故障或者速度太慢，企業(yè)就別無選擇，這種尷尬境地在“中國數(shù)碼港”不會出現(xiàn)。 新興的寫字樓在智能化方面已經(jīng)得到改善 。 ■ 潛在需求持續(xù)增長 ：據(jù)最新統(tǒng)計 ， 預(yù)期 2001年寫字樓供應(yīng)量應(yīng)能達(dá)到 140萬平方米左右 。 我們將遵循地產(chǎn)市場之規(guī)律，在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時，從競爭激烈的市場中，尋求項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)及發(fā)展點(diǎn)，著力提升企業(yè)與產(chǎn)品的品牌形象，提高企業(yè)與產(chǎn)品的競爭力，從而真正促進(jìn)銷售。我們非常榮幸受貴公司委托，對天安數(shù)碼時代時代進(jìn)行前期的廣告推廣策劃工作。 作為一個綜合的資深廣告公司應(yīng)該具有全面的、專業(yè)的能力整合各種資源為塑造企業(yè)與產(chǎn)品形象服務(wù)的遠(yuǎn)見卓識。這是我們與客戶共同實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。 而從中長期規(guī)劃來看 ， CBD約在 500萬平方米 ， 中關(guān)村為 200萬平方米左右 ， 金融街在 150萬平方米左右 ，其他地區(qū) 150萬平方米左右 ， 潛在供應(yīng)量在上千萬平方米 。 例如由 北辰創(chuàng)新高科技城 開發(fā)建設(shè)的 “ 中國數(shù)碼港 ” ， 不僅具有傳統(tǒng)寫字樓的功能 ， 還為企業(yè)提供一個全方位 、 多選擇 、 安全高效的電子商務(wù)平臺 。由于有了超級 IDC商場，同時又納入“北京宇通創(chuàng)新科技發(fā)展公司”的一條龍網(wǎng)絡(luò) 管家服務(wù)，“中國數(shù)碼港”具備了以下 數(shù)碼平臺特征 ： 其一，龐大的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)房； 其二，提供標(biāo)準(zhǔn)機(jī)架、屏蔽間、不間斷電源等； 其三，還可提供具有多種選擇的線路資源、不同的網(wǎng)絡(luò)提供商與服務(wù)商； 其四，提供各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選購、電信業(yè)務(wù)的批發(fā)與轉(zhuǎn)接等。據(jù)統(tǒng)計，近一年來北京甲級寫字樓的租金大幅上漲，且北京各區(qū)域的平均租售率都在 85%以上，最高接近 95%。 上海大批量的寫字樓的開發(fā)與建設(shè) ， 與整個房地產(chǎn)業(yè)的興起一樣 ，是在 1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后 ， 得到迅速的發(fā)展 。 現(xiàn)在 3美元／平方米 .天 可以租到上海市中心最佳地段如淮海中路 、 南京東路 、 南京西路及小陸家嘴中心最高標(biāo)準(zhǔn)的辦公大樓 。 同時隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資環(huán)境進(jìn)一步完善吸引了一部分商家進(jìn)駐上海。 最近兩年的辦公樓需求增長迅速、辦公用房主要客源是 外資企業(yè)、來滬外地企業(yè)和本地的中小型企業(yè) 這三股客源力量基本上是三分天下，而最為突出、更有市場價值的是本地的中小型企業(yè)增長勢頭令人鼓舞?？梢灶A(yù)見，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)， “ WTO”大門對中國的敞開，上海的房地產(chǎn)市場特別是寫字樓市場將會引起一個新的高潮。 中心城市地位加強(qiáng)在房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)首先是寫字樓市場全面復(fù)蘇 。 同時 ， 廣州市實(shí)施 “ 一年一小變 ” 、 “ 三年一中變 ” 的政策令交通環(huán)境進(jìn)一步改善 ， 也輔助性地提高了寫字樓的附加值 。 然而，自去年年底尤其是今年入春以來，看似平靜的寫字樓市場卻如冰封已久的湖面在春風(fēng)的蕩漾下暗流涌動。我們有理由相信，入世以后的深圳寫字樓市場銷售或租賃狀況也將會迅速回轉(zhuǎn)。中心區(qū)總占地面積 607公頃，規(guī)劃就業(yè)人口 26萬人，居住人口 。 政府歡迎歸國留學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)的政策及鼓勵民營高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。寫字樓市場嚴(yán)重過剩表現(xiàn)得尤為明顯，目前已竣工在售和即將竣工待售的寫字樓物業(yè)空置量近百萬平方米，除國貿(mào)大廈外，數(shù)碼港、發(fā)展中心、嘉里中心、佳寧娜大廈、天安國際大廈等寫字樓都有一定比例的空置率。中國先后與美國及歐盟簽訂雙邊貿(mào)易準(zhǔn)入?yún)f(xié)議， 中國加入世貿(mào)日益臨近，入世之后，中外經(jīng)濟(jì)合作將進(jìn)一步頻繁，這必 將吸引更多高科技行業(yè)公司進(jìn)入中國市場從而帶動寫字樓的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 17 微觀走勢 隨著中心區(qū)建設(shè)的加快，中心區(qū)將成為深圳對外商務(wù)的國際平臺，中心區(qū) CBD寫字樓將成為首選。 信息各種表明，一度墜入低谷的深圳寫字樓市場由于受到了各大利好因素的影響，從去年下半年開始，已經(jīng)走出低谷。； ２、總建筑面積： 178。 南山科技 園區(qū) 數(shù)碼城 市中心區(qū) CBD商務(wù) 中心區(qū) 科技園區(qū) ?CBD?中心區(qū) ?地鐵區(qū) 互動創(chuàng)業(yè)基地 地鐵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 22 優(yōu)勢分析（ Strength） 最大優(yōu)勢 ? 深南大道地鐵旁首個數(shù)碼科技為主題的頂級寫字樓。 9 ．交通優(yōu)勢：處于深圳第一大道線上，幾十路大中巴經(jīng)過、地鐵貫穿， 同時位于深港惠三地的交匯點(diǎn)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 23 劣勢分析（ Weakness） 1 ．離中心區(qū)還有一定的距離，相當(dāng)一部分客戶資源仍然被中心區(qū) 寫字樓分流； 2 ．ＣＢＤ商務(wù)圈內(nèi)寫字樓在線樓盤多、素質(zhì)好，競爭激烈； 3 ．規(guī)劃中的