【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 37 尾盤消化期（ 2002年 11月以后） 主 題 ： 相約在數(shù)碼時(shí)代的創(chuàng)業(yè)旗艦 訴求內(nèi)容 ： Ⅰ 進(jìn)行入伙信息的傳遞； Ⅱ 實(shí)效性的銷售和推廣； Ⅲ 強(qiáng)調(diào)新的創(chuàng)業(yè)生活方式即將在天安數(shù)碼時(shí)代大廈 誕生，語言表現(xiàn)不需要過多的修飾，同時(shí)直接傳 達(dá)售賣信息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 30 ３、目標(biāo)受眾定位 基于對深圳寫字樓市場以及項(xiàng)目基本質(zhì)素的分析，把目標(biāo)受眾定位為： １、創(chuàng)業(yè)板塊： Ⅰ 深圳市中小民營高科技企業(yè)； Ⅱ 回國創(chuàng)業(yè)留學(xué)生； Ⅲ 深圳中介、咨詢、策劃、廣告與設(shè)計(jì)公司； Ⅳ 深圳ＩＴ、網(wǎng)絡(luò)公司。 7 ．品牌影響：桑夏、云海通訊、清華彩虹、創(chuàng)微等知名高科技民營企業(yè) 入駐天安數(shù)碼城，天安數(shù)碼城是民營高科技創(chuàng)業(yè)的搖籃； 8 ．配套設(shè)施：天安數(shù)碼城自身生活設(shè)施、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全，城內(nèi)有多 家銀行、華潤超級市場、郵電所、快遞公司、航空公司、貨運(yùn)公司、 食肆、快餐店娛樂場所等商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 18 第二部分：項(xiàng)目分析 １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目分析與判斷 ２、項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢（ strength） 劣勢（ weakness） 機(jī)會（ opportunity） 威脅（ threat） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 19 １、項(xiàng)目特點(diǎn) 項(xiàng)目基本情況 ■ 項(xiàng)目基本指標(biāo)： １、工程用地面積： 178。 物業(yè)投資者： 某些素質(zhì)較好的寫字樓項(xiàng)目會受投資者的追捧。 羅湖區(qū)： 目前羅湖區(qū)甲級寫字樓的報(bào)價(jià)約每平方米 850至 1800美元，而成交價(jià)則普遍低于每平方米 1300美元；租金每平方米報(bào)價(jià)由 10至 18美元不等，但實(shí)質(zhì)租金則低至 10美元以下。中心區(qū)用地由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市干道圍合而成。無論從概念炒作上還是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，普遍缺乏一個(gè)能夠引領(lǐng)整個(gè)寫字樓市場的指標(biāo)。 ■ 交通及市政規(guī)劃的改善帶來的邊際效應(yīng)： 隨著廣州 快速交通主骨架網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 的初步形成 ，城市環(huán)境面貌不斷改觀 ， 廣州作為中心城市的吸引力 、 輻射力明顯增強(qiáng) ， 作為交通流 、 物資流 、資金流 、 信息流等集散中心的地位也明顯加強(qiáng) 。首先停止出讓辦公樓用地，允許現(xiàn)有辦公樓用地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整、減免稅收等等，并下決心用三年左右的時(shí)間，改善辦公用房市場的供求矛盾。 ■ 寫字樓市場發(fā)展的衰退期： 1998年－ 2000年 就現(xiàn)有情況來看 ， 上海辦公樓市場嚴(yán)重供過于求 ， 大量已建成交付使用的高標(biāo)準(zhǔn) 、高規(guī)格辦公樓出租出售的情況令業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡 。到目前為止，北京長安街沿線、 CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等寫字樓扎堆的地區(qū)，寫字樓的租售價(jià)格均有不同程度的上升。 新興的寫字樓在智能化方面已經(jīng)得到改善 。 我們將遵循地產(chǎn)市場之規(guī)律，在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)，從競爭激烈的市場中，尋求項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)及發(fā)展點(diǎn)，著力提升企業(yè)與產(chǎn)品的品牌形象，提高企業(yè)與產(chǎn)品的競爭力，從而真正促進(jìn)銷售。 作為一個(gè)綜合的資深廣告公司應(yīng)該具有全面的、專業(yè)的能力整合各種資源為塑造企業(yè)與產(chǎn)品形象服務(wù)的遠(yuǎn)見卓識。 而從中長期規(guī)劃來看 ， CBD約在 500萬平方米 ， 中關(guān)村為 200萬平方米左右 ， 金融街在 150萬平方米左右 ，其他地區(qū) 150萬平方米左右 ， 潛在供應(yīng)量在上千萬平方米 。由于有了超級 IDC商場，同時(shí)又納入“北京宇通創(chuàng)新科技發(fā)展公司”的一條龍網(wǎng)絡(luò) 管家服務(wù)，“中國數(shù)碼港”具備了以下 數(shù)碼平臺特征 ： 其一，龐大的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)房； 其二，提供標(biāo)準(zhǔn)機(jī)架、屏蔽間、不間斷電源等； 其三，還可提供具有多種選擇的線路資源、不同的網(wǎng)絡(luò)提供商與服務(wù)商； 其四，提供各種網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的選購、電信業(yè)務(wù)的批發(fā)與轉(zhuǎn)接等。 上海大批量的寫字樓的開發(fā)與建設(shè) ， 與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的興起一樣 ，是在 1992年鄧小平南巡講話發(fā)表以后 ， 得到迅速的發(fā)展 。 同時(shí)隨著上海經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，投資環(huán)境進(jìn)一步完善吸引了一部分商家進(jìn)駐上海?？梢灶A(yù)見，隨著國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步好轉(zhuǎn)， “ WTO”大門對中國的敞開，上海的房地產(chǎn)市場特別是寫字樓市場將會引起一個(gè)新的高潮。 同時(shí) ， 廣州市實(shí)施 “ 一年一小變 ” 、 “ 三年一中變 ” 的政策令交通環(huán)境進(jìn)一步改善 ， 也輔助性地提高了寫字樓的附加值 。我們有理由相信，入世以后的深圳寫字樓市場銷售或租賃狀況也將會迅速回轉(zhuǎn)。 政府歡迎歸國留學(xué)生科技創(chuàng)業(yè)的政策及鼓勵(lì)民營高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。中國先后與美國及歐盟簽訂雙邊貿(mào)易準(zhǔn)入?yún)f(xié)議， 中國加入世貿(mào)日益臨近，入世之后，中外經(jīng)濟(jì)合作將進(jìn)一步頻繁，這必 將吸引更多高科技行業(yè)公司進(jìn)入中國市場從而帶動寫字樓的需求。 信息各種表明，一度墜入低谷的深圳寫字樓市場由于受到了各大利好因素的影響，從去年下半年開始，已經(jīng)走出低谷。 南山科技 園區(qū) 數(shù)碼城 市中心區(qū) CBD商務(wù) 中心區(qū) 科技園區(qū) ?CBD?中心區(qū) ?地鐵區(qū) 互動創(chuàng)業(yè)基地 地鐵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 22 優(yōu)勢分析（ Strength） 最大優(yōu)勢 ? 深南大道地鐵旁首個(gè)數(shù)碼科技為主題的頂級寫字樓。 依據(jù)上述特征，項(xiàng)目形象定位為： 商務(wù)科技互動創(chuàng)業(yè)旗艦 支持點(diǎn)：１、 CBD、科技園、中心區(qū)互動地理位置 ２、依托深圳最大民營高科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地 ——天安數(shù)碼城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 29 項(xiàng)目廣告定位 定位原則： 天安數(shù)碼時(shí)代大廈的功能定位應(yīng)該依據(jù)于天安數(shù)碼城的總體定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 34 ２、各階段廣告推廣內(nèi)容 形象導(dǎo)入期 （ 2002年 3—4月） 主 題 ： “ 科技與商務(wù)互動的創(chuàng)業(yè)旗艦 ” 與院士論壇事件 行銷 概念炒作 支持點(diǎn)： 天安良好的社會資源優(yōu)勢作支撐； 天安數(shù)碼城的區(qū)域品牌影響； 民營高科技企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地 。 “ 論壇 ” 定期舉辦與院士和行業(yè)專家直接對話，探討 “ 科技 ” 、 “ 創(chuàng)業(yè) ” 等相關(guān)問題； ２、成立院士創(chuàng)業(yè)顧問團(tuán)：組成顧問團(tuán)，成為天安數(shù)碼時(shí)代大 廈業(yè)主的長期 “ 智囊團(tuán) ” ； ３、成立 “ 院士 ” 創(chuàng)業(yè)基金：鼓勵(lì)年輕出國留學(xué)人員、高科技人 員自主創(chuàng)業(yè)，拿出基金的部分無息提供給這些創(chuàng)業(yè)人員。 ◆ 主題１：天安數(shù)碼時(shí)代大廈 –—科技與商務(wù)互動的創(chuàng)業(yè)旗艦； 主題２：天安數(shù)碼時(shí)代大廈 –— 民營科技企業(yè)的搖籃。 ◆手機(jī)利益點(diǎn)：手機(jī)在深圳的使用率非常高，目標(biāo)群的覆蓋面非常廣，而且費(fèi)用低。 1995年，著名企業(yè)家馬申先生提出了建設(shè)天安數(shù)碼城的設(shè)想，并表示要把天安數(shù)碼城建設(shè)成為深圳中小民營高科技企業(yè)的 創(chuàng)業(yè)搖籃 。 品牌形象的合理運(yùn)用，是品牌導(dǎo)入和推廣的重要前提性因素，但我們首先必須準(zhǔn)確界定品 牌形象，然后才能使品牌的知名度在整合各種資源的情況下迅速傳播擴(kuò)張。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 55 本次提案全部完畢，謝謝各位！ 本提案受中華人民共和國法律保護(hù)，未經(jīng)授權(quán)請勿使用！ 。 其中，要強(qiáng)化品牌與消費(fèi)者的關(guān)系，在以消費(fèi)者為中心，將個(gè)人化營銷與整體溝通策略應(yīng)用于實(shí)踐過程。事實(shí)上，目前全國有８萬多家民營科技企業(yè)，深圳就有近千家，而且每年以 30%的速度增長。 ◆媒介計(jì)劃：開盤前兩天，每天上午、下午各一次短消息。 以院士為形象代言人，做 “ 科技創(chuàng)造文明 ” 系列公益形象廣告。改革開放２０多年了，那些與改