【正文】 數(shù)碼沖印 3 2 總計 141 100 分析 :從上表對項目所在片區(qū)街鋪業(yè)態(tài)統(tǒng)計可以看出，商業(yè)主要以社區(qū)商業(yè)為主，各類業(yè)態(tài)比較齊全，裝飾材料類所占比例最大達(dá) 28%，其次為餐飲、超市、便利店、美容美發(fā)，分別為 16%、 16%、 11%，其他商業(yè)業(yè)態(tài)占比為2%— 5%，隨著周邊新樓盤的進(jìn)一步開發(fā)以及各小區(qū)入住率的提高，消費能力也隨之提高。項目周邊三級市場也剛剛起步，與前面的業(yè)態(tài)分析地產(chǎn)中介占比 4%的比率一致，由此可見，項目周邊商業(yè)還有待進(jìn)一步發(fā)展。 18 本報告嚴(yán)格保密 定位之一 主題定位 龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場 業(yè)態(tài)范圍定位 品牌主力店 +品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店 +其他配套業(yè)態(tài) 定位利弊分析 有利方面：通過主力商家的進(jìn)駐帶動其他商家進(jìn)駐支撐銷售，易于其它鋪面銷售，有利于商業(yè)的整體經(jīng)營，同時鋪面銷售價格可拉升到較高區(qū)間。 20 本報告嚴(yán)格保密 定位之一商家訪談?wù)撟C 商家 名稱 經(jīng)營樓層 需求 面積 層高 要求 租賃 年限 免租期 對本項目看法 人人樂超市 13層 12023㎡ 1015年 12年 目前人流不集中，做超市類不行，處在交叉路口，龍平西路沒什么人流 百佳華超市 14層 2萬㎡左右 10年以上 半年以上 有向龍崗發(fā)展的意向，在深圳有 8家店，對我們的位置不看好，人流太少，做不了 沃爾瑪 13層 1萬㎡左右 56米 1015年 半年以上 有一定意向 ,需要實地考察 百佳超市 112層 1500㎡左右 4米左右 8年以上 半年 地理位子太偏，人流量稀薄，租金太高的話不考慮 愛家超市 12層 8000㎡左右 4米以上 8年 除裝修外半年 有在龍崗開店的想法，但具體要看位子、租金合適的話會考慮，關(guān)鍵看地段 新一佳超市 13層 1萬㎡左右 右 8年以上 半年以上 位置不是太理想，但是具有一定的潛力，以后可能會有一定的市場 蘇武牧養(yǎng) 12層 30005000㎡ 4米左右 812年 半年以上 不看好做餐飲 ,需要在人流旺區(qū) 21 本報告嚴(yán)格保密 定位之一商家訪談結(jié)論 小結(jié)： 通過訪談，有 4個超市商家對我們有一點意向，有 3家不看好本位置； 其中人人樂超市、百佳華百貨不看好本項目位置，沃爾瑪、百家超市、愛家樂超市、新一佳超市有一點意向 ,但仍認(rèn)為本項目目前人流少 ,租金水平不能定得過高，餐飲商家認(rèn)為本項目目前不適合做餐飲。消費群體除涵 蓋龍崗整個片區(qū)外，還將東突惠州，西進(jìn)東莞。 項目特征：項目的整體形象影響到項目未來的發(fā)展，規(guī)模大的商業(yè)易成行成市，人流較為集中，租金漲勢較快； —— 本項目商業(yè)規(guī)模大，商業(yè)體量近兩萬平米，在片區(qū)屬于較大規(guī)模，但項目層高 在片區(qū)屬于較低層高，具有一定的競爭劣勢。 34 本報告嚴(yán)格保密 項目一樓價格測算表 權(quán)重 本項目 和興花園 東方御花園 羅馬公園 天鍵駿城 錦繡東方 尚景欣圓 權(quán)重 45% 5% 20% 20% 5% 5% 地理位置 商業(yè)氛圍 鋪位規(guī)劃 鋪位類型 周邊人口 業(yè)態(tài)規(guī)劃 合計 1 銷售均價 比較均價 13514 16438 30136 17901 20230 23972 21739 35 本報告嚴(yán)格保密 項目一樓價格建議 通過參考周邊樓盤基本售價得出本項目一樓基準(zhǔn)均價 13500元 /㎡，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場行情，鋪面價格一般在基準(zhǔn)均價的基礎(chǔ)上下浮動 3000元 /㎡ 因此本項目一樓市場價格區(qū)間： 1050016500元 /㎡ 36 本報告嚴(yán)格保密 最終價格建議 通過參考周邊市場典型樓盤基本售價得出本項目一樓售價與通過租金返算得出售價基本吻合，在綜合考慮項目鋪面的個性特征和項目目前所處位置周邊的特殊性，因此建議本項目商業(yè)價格為： 一樓商業(yè)價值測算 =13000元 /㎡ 二樓商業(yè)價值測算 =9000元 /㎡ 三樓商業(yè)價值測算 =6200元 /㎡ 37 本報告嚴(yán)格保密 針對性營銷策劃報告思路 目標(biāo)溝通 租金及 價格建議 項目統(tǒng)籌 市場背景 項目定位 營銷操作 經(jīng)濟(jì)測算 銷售模式對比 價格建議 銷售模式建議 38 本報告嚴(yán)格保密 項目銷售模式建議 銷售模式 優(yōu)勢 劣勢 適用條件 直接銷售 簡單 ﹑ 方便 ,開發(fā)商所需要面對問題較少 。 ； ； 租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。 40 本報告嚴(yán)格保密 操作模式建議 本項目最主要的目標(biāo)是銷售。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 上午 7時 41分 36秒 上午 7時 41分 07:41: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 上午 7時 41分 :41February 1, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 :41:3607:41:36February 1, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 7時 41分 :41February 1, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 上午 7時 41分 36秒 上午 7時 41分 07:41: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 07:41:3607:41:3607:412/1/2023 7:41:36 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 07:41:3607:41:3607:41Wednesday, February 1, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 41 本報告嚴(yán)格保密 短期返租價格建議： 7%（第一年）； 8%（第二年）； 9%（第三年） 備注：本回報率為含稅回報率。 ，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。 。 業(yè)態(tài)因素：商業(yè)業(yè)態(tài)定位及業(yè)種組合與配比，影響到商業(yè)后期經(jīng)營的成功與否；交通因數(shù)：交通因素直接影響到人流、車流到達(dá)項目的便利性，交通越便利，鋪面租金水平就越高； —— 項目北面為寬闊繁忙的龍平西路，西面為筆直的吉祥路，周邊有多路公交車經(jīng)過，交通極為便利。 典型商家訪談統(tǒng)計 25 本報告嚴(yán)格保密 定位最佳建議：龍崗中心城大型商業(yè)廣場 定位對比分析：本項目最主要的目標(biāo)是銷售，因此項目定位主要考慮最大限度地推動銷售，使售價支撐在一個較高的價格水平上，易于項目的整體銷售；同時綜合考慮項目的個性特征，建議本項目首選定位一： 龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場 主題定位 業(yè)態(tài)組合 優(yōu)勢 劣勢 龍崗中心區(qū)大型商業(yè)廣場 品牌主力店+品牌餐飲、休閑娛樂等次主力店 +其他配套業(yè)態(tài) 宅社區(qū)，未來將有大量居住人群，從長遠(yuǎn)來看此定位利于商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營； ，支撐銷售，通過品牌主力店的進(jìn)駐其他商業(yè)部分帶動銷售，同時提高價格； ，此定位最佳，可提升項目形象； 定位招商存在較大困難。 22 本報告嚴(yán)格保密 定位之二 主題定位 龍崗中心城片區(qū)家居家私專業(yè)市場 業(yè)態(tài)界定范圍 各大型家居家私主力店 +其它配套業(yè)態(tài) 說明：由于位于龍平大道上離項目不遠(yuǎn)處有一百安居，為了避免激烈競爭，因此建議本項目引進(jìn)家居家私主力店業(yè)態(tài)方面可考慮與百安居業(yè)態(tài)形成差異化。 業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài) 樓層 分布特點 主力店 百貨、超市 一層部分面積 二層整層 利用主力店強大的品牌號召力，聚集人流 次主力店 餐飲、休閑娛樂 三層 與主力店形成互補，充分引導(dǎo)人流，提升周邊商鋪價值 配套業(yè)態(tài)品牌商家 品牌服飾 一層部分