【正文】 革開放同步成長(zhǎng)的人、那些見證著深圳特區(qū)發(fā)展的人、那些與特區(qū)發(fā)展夢(mèng)想齊飛的人，他們來(lái)深圳的經(jīng)歷就是一部 “ 不斷拼搏奮斗的歷史 ” ，因此我們將結(jié)合這個(gè)聯(lián)結(jié)目標(biāo)消費(fèi)群的情感結(jié)點(diǎn)，推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的外部形象在不斷的變化 ,從而項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 36 續(xù)銷調(diào)整期（ 2002年 9—10月） 主 題 ： 新創(chuàng)業(yè)方式贏取事業(yè)與未來(lái) —— 金腦袋創(chuàng)業(yè) 訴求內(nèi)容 ： Ⅰ 理清頭緒，總結(jié)前段的銷售情況，進(jìn)行廣告包裝和銷 售手段的調(diào)整，同時(shí)結(jié)合促銷活動(dòng)配合銷售； Ⅱ 新創(chuàng)業(yè)方式贏取事業(yè)與未來(lái)（創(chuàng)業(yè)智囊團(tuán)提供長(zhǎng)期創(chuàng) 業(yè)策略咨詢）； Ⅲ 告知已經(jīng)入駐的知名民營(yíng)高科技企業(yè)信息。 因此，依據(jù)對(duì)項(xiàng)目基本情況以及周邊寫字樓市場(chǎng)的分析，我們把項(xiàng)目功能定位表述為： 數(shù)字的、高效的、通透的、生態(tài)的、輕松的、人性的、生活的、自由的創(chuàng)業(yè)旗艦。 1 ． 創(chuàng)業(yè)環(huán)境：通透景觀視野、兩個(gè)休閑廣場(chǎng) 2 ．空間組合：自由而又充滿靈性的辦公空間； 3 ．性能價(jià)格比：均價(jià)在 8000－ 8500元左右，低于其他同檔次寫字樓； 4 ．物業(yè)管理：天安物業(yè)管理公司為甲級(jí)物業(yè)管理公司，提供一流服務(wù)等； 5 ．智能系統(tǒng)：與中國(guó)電信、清華天安合作建設(shè)深圳首個(gè)ＩＰ城域網(wǎng)園區(qū) 6 ．規(guī)模夠大：總建筑面積近８０萬(wàn)平方米，深圳最大數(shù)碼高科技園區(qū)。隨著入世的臨近，由于羅湖片區(qū)周邊寫字樓尚未顯示出明顯潛力，所以寫字樓分布密集的地區(qū)福田中心區(qū)的“ 深圳第一大道 ”主干線上已開始了新一輪寫字樓開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的熱潮。 欲提升公司形象者 ： 一些原租用老工業(yè)區(qū)廠房及年代較久、功能設(shè)備相 對(duì)落后的寫字樓的公司，為提升公司形象，改善辦公環(huán)境，產(chǎn)生對(duì)素 質(zhì)較高的寫字樓的需求。目前全市寫字樓現(xiàn)樓空置已達(dá) 50． 21萬(wàn)平方米，空置率為 3． 34，遠(yuǎn)超出 0． 20－ 0． 34的合理空置區(qū)間，顯示出目前寫字樓現(xiàn)樓空置狀況嚴(yán)重，未來(lái)辦公樓銷售壓力依然很大。 中心區(qū)的 CBD即中央商務(wù)區(qū)已成定局 在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來(lái)深圳市的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 12 深圳寫字樓市場(chǎng)宏觀走勢(shì) 與風(fēng)格迥異、概念頻出的住宅市場(chǎng)相比，深圳寫字樓市場(chǎng)可謂是風(fēng)平浪靜。目前為止，廣州已經(jīng)成為眾多跨國(guó)公司在中國(guó)的總部，如寶潔公司、安利公司等跨國(guó)公司，而且它們?cè)趶V州都有自購(gòu)的寫字樓場(chǎng)所。 目前上海已經(jīng)出臺(tái)很多促進(jìn)辦公樓銷售政策。 至 1998年底 ， 中心城區(qū)和浦東新區(qū)共出讓或劃撥辦公等建設(shè)用地 1369萬(wàn)平方米 （ 不包括成片出讓土地 ） ， 其中辦公用地 1030萬(wàn)平方米 ， 占 ％ ；商業(yè)用地 189萬(wàn)平方米 ， 占 ％ ；旅游 （ 賓館 ） 用地 150萬(wàn)平方米 ，占 ％ 。 結(jié)論： 在經(jīng)歷了亞洲金融危機(jī)以及幾年的陣痛期之后，北京寫字樓終于苦盡甘來(lái)。 現(xiàn)在在老牌寫字樓里上班的人也許有所感覺(jué) ， 早期的寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn)雖然符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)要求 ， 但到了日新月異的今天 ， 已逐漸顯出 “ 疲態(tài) ” 。到目前為止，長(zhǎng)城盛花廣告公司已成功服務(wù)過(guò) 長(zhǎng)城地產(chǎn)、百仕達(dá)地產(chǎn)、沙河地產(chǎn)、泰然地產(chǎn) 等地產(chǎn)客戶，同時(shí)服務(wù) 百事可樂(lè)、 SANYO電器等國(guó)際知名品牌 ，擁有成熟與專業(yè)的客戶服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與服務(wù)水平。對(duì)于貴公司天安數(shù)碼時(shí)代大廈推廣之強(qiáng)大信心建立在我們幾年來(lái)深港兩地地產(chǎn)市場(chǎng)的摸爬滾打，尤其是羅湖 “ 樓王 ” 《 長(zhǎng)豐苑 》 、《 百仕達(dá)花園 》 香港巡回展銷、深圳十大明星樓盤 《 海洋之心 》 和 《 長(zhǎng)城盛世家園 》 、 《 世紀(jì)村 》 、 《 半島苑 》 、龍崗住宅典范 《 歐景城 》 等大型樓盤的全程代理推廣。 ■ 寫字樓大打智能牌 ：較之最早的北京的寫字樓 ， 新型的寫字樓在面對(duì)即將而來(lái)的契機(jī) ， 不僅從 客戶定位上找到了自己的出路 ， 在自身配套的完善上 ， 它們也后來(lái)居上 ， 達(dá)到了領(lǐng)先老寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn) 。企業(yè)有充分的選擇空間，可以有經(jīng)濟(jì)的選擇組合。 上海市辦公 、 商業(yè) 、 賓館用地的供應(yīng) ， 主要集中在 1993年至 1996年 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年新開業(yè)外商投資企業(yè)約 1700戶，每年新增商務(wù)代表處 400戶，每年外地來(lái)滬企業(yè)約 1000家， 1996年以來(lái)，每年新增本地中小型企業(yè) 2萬(wàn)戶左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 11 廣州寫字樓市場(chǎng)概況 ■國(guó)際化 大都市優(yōu)勢(shì)： 作為目前大陸三個(gè)國(guó)際化大都市之一的廣州，一直是眾多國(guó)內(nèi)外大多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)中心基地，同時(shí)它又是華南區(qū)唯一的國(guó)際化大都市（人口在 100萬(wàn)以上）。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎(chǔ)好 ， 其寫字樓租賃市場(chǎng)一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫字樓租賃市場(chǎng)也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢(shì) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 13 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務(wù)會(huì)議上提出了中心區(qū)西移的設(shè)想，得到了大多數(shù)與會(huì)代表的支持，同時(shí)研究了深圳國(guó)際會(huì)展中心選址問(wèn)題，并決定會(huì)展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過(guò)去的 9萬(wàn)平方米增至 12萬(wàn)平方米。 微觀背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 14 區(qū)域市場(chǎng)狀況 來(lái)自深圳市規(guī)劃國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開工 13． 44萬(wàn)平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬(wàn)平方米，同比下降 19． 43％。 自主創(chuàng)業(yè)者 ： 有人作過(guò)統(tǒng)計(jì)及預(yù)測(cè)， 2000年新增企業(yè)約為 2800個(gè)， 2001 年也將有 ％的增幅，按 2885個(gè)計(jì)算，若每個(gè)公司平均需 50平方米辦 公樓的話，也將有 144250平方米的市場(chǎng)需求。 CBD商務(wù) 中心區(qū)的寫字樓銷售狀況充分證明了這一點(diǎn) 。 ? 科技園 ?CBD中央商務(wù)區(qū) ?中心區(qū) ?互動(dòng)創(chuàng)業(yè)基地 。天安數(shù)碼城的總體定位為： 一座融科技開發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)具備的中心型創(chuàng)新科技企業(yè)的理想的創(chuàng)業(yè)基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 35 開盤強(qiáng)銷期 （ 2002年 5—8月） 主 題 ： 科技 ?商務(wù) ?中心區(qū) ?創(chuàng)業(yè)旗艦 訴求內(nèi)容 ：全面挖掘物業(yè)賣點(diǎn)，對(duì)天安數(shù)碼時(shí)代大廈的建筑風(fēng)格、 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、商務(wù)配套、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、園林布置、優(yōu)惠 措施、交通狀況、物業(yè)管理等進(jìn)行全面的梳理與概括， 并采用系列廣告的形式將物業(yè)的形象全部展示。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 42 戰(zhàn)術(shù) 2：大型公關(guān)活動(dòng) ? 高交會(huì)大型公關(guān)活動(dòng)：憑借院士論壇的影響，在高交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng) ? 圍繞院士論壇進(jìn)行的一系列公關(guān)活動(dòng)： 院士論壇新聞發(fā)布會(huì) 院士論壇現(xiàn)場(chǎng)對(duì)對(duì)碰 院士創(chuàng)業(yè)基金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 43 戰(zhàn)術(shù) 3：“我的奮斗”征文活動(dòng) 深圳是個(gè)年輕的城市、是個(gè)漂泊的城市、是個(gè)令人向往與憧憬的城市，每一個(gè)來(lái)深圳闖蕩的 “ 斗士 ” 都欲在這片熱土上開創(chuàng)一片屬于自己的天空。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 45 戰(zhàn)術(shù)４：蓄勢(shì)期報(bào)紙新聞攻勢(shì) 原則： 圍繞院士論壇事件行銷進(jìn)行前期廣告炒作及新聞攻勢(shì)。 ◆方式：短消息，告知天安數(shù)碼時(shí)代大廈開盤的時(shí)間及地點(diǎn)。 天安數(shù)碼城和其他科技園區(qū)除了具有一般意義上的共性之外，又與別的科技園區(qū)存在明顯的區(qū)別：如南山的科技園區(qū)是政府規(guī)劃、政府投資的，而天安數(shù)碼城的目標(biāo)受眾定位則是成千上萬(wàn)家民營(yíng)科技企業(yè)。 品牌可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略原則： 1． 將品牌戰(zhàn)略有機(jī)地融合于企業(yè)整體戰(zhàn)略 ， 并促進(jìn)整體戰(zhàn)略的發(fā)展； 2． 界定品牌特征 ， 避免傳遞錯(cuò)誤信息； 3． 增強(qiáng)品牌的可視性 ， 擴(kuò)大其影響范圍； 4． 促進(jìn)消費(fèi)者參與 ， 建立更為密切的企業(yè)與消費(fèi)者