【正文】 革開放同步成長的人、那些見證著深圳特區(qū)發(fā)展的人、那些與特區(qū)發(fā)展夢想齊飛的人，他們來深圳的經(jīng)歷就是一部 “ 不斷拼搏奮斗的歷史 ” ，因此我們將結(jié)合這個聯(lián)結(jié)目標(biāo)消費群的情感結(jié)點，推動整個項目的外部形象在不斷的變化 ,從而項目的知名度與美譽度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 36 續(xù)銷調(diào)整期（ 2002年 9—10月） 主 題 ： 新創(chuàng)業(yè)方式贏取事業(yè)與未來 —— 金腦袋創(chuàng)業(yè) 訴求內(nèi)容 ： Ⅰ 理清頭緒，總結(jié)前段的銷售情況，進行廣告包裝和銷 售手段的調(diào)整，同時結(jié)合促銷活動配合銷售； Ⅱ 新創(chuàng)業(yè)方式贏取事業(yè)與未來（創(chuàng)業(yè)智囊團提供長期創(chuàng) 業(yè)策略咨詢）； Ⅲ 告知已經(jīng)入駐的知名民營高科技企業(yè)信息。 因此，依據(jù)對項目基本情況以及周邊寫字樓市場的分析，我們把項目功能定位表述為： 數(shù)字的、高效的、通透的、生態(tài)的、輕松的、人性的、生活的、自由的創(chuàng)業(yè)旗艦。 1 ． 創(chuàng)業(yè)環(huán)境：通透景觀視野、兩個休閑廣場 2 ．空間組合：自由而又充滿靈性的辦公空間； 3 ．性能價格比：均價在 8000－ 8500元左右，低于其他同檔次寫字樓； 4 ．物業(yè)管理：天安物業(yè)管理公司為甲級物業(yè)管理公司，提供一流服務(wù)等； 5 ．智能系統(tǒng)：與中國電信、清華天安合作建設(shè)深圳首個ＩＰ城域網(wǎng)園區(qū) 6 ．規(guī)模夠大：總建筑面積近８０萬平方米，深圳最大數(shù)碼高科技園區(qū)。隨著入世的臨近，由于羅湖片區(qū)周邊寫字樓尚未顯示出明顯潛力，所以寫字樓分布密集的地區(qū)福田中心區(qū)的“ 深圳第一大道 ”主干線上已開始了新一輪寫字樓開發(fā)競爭的熱潮。 欲提升公司形象者 ： 一些原租用老工業(yè)區(qū)廠房及年代較久、功能設(shè)備相 對落后的寫字樓的公司，為提升公司形象，改善辦公環(huán)境，產(chǎn)生對素 質(zhì)較高的寫字樓的需求。目前全市寫字樓現(xiàn)樓空置已達 50． 21萬平方米，空置率為 3． 34，遠(yuǎn)超出 0． 20－ 0． 34的合理空置區(qū)間，顯示出目前寫字樓現(xiàn)樓空置狀況嚴(yán)重，未來辦公樓銷售壓力依然很大。 中心區(qū)的 CBD即中央商務(wù)區(qū)已成定局 在政府規(guī)劃中，福田中心區(qū)是未來深圳市的金融、政治、文化、信息產(chǎn)業(yè)的中心商務(wù)區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 12 深圳寫字樓市場宏觀走勢 與風(fēng)格迥異、概念頻出的住宅市場相比，深圳寫字樓市場可謂是風(fēng)平浪靜。目前為止，廣州已經(jīng)成為眾多跨國公司在中國的總部，如寶潔公司、安利公司等跨國公司，而且它們在廣州都有自購的寫字樓場所。 目前上海已經(jīng)出臺很多促進辦公樓銷售政策。 至 1998年底 ， 中心城區(qū)和浦東新區(qū)共出讓或劃撥辦公等建設(shè)用地 1369萬平方米 （ 不包括成片出讓土地 ） ， 其中辦公用地 1030萬平方米 ， 占 ％ ；商業(yè)用地 189萬平方米 ， 占 ％ ；旅游 （ 賓館 ） 用地 150萬平方米 ，占 ％ 。 結(jié)論： 在經(jīng)歷了亞洲金融危機以及幾年的陣痛期之后，北京寫字樓終于苦盡甘來。 現(xiàn)在在老牌寫字樓里上班的人也許有所感覺 ， 早期的寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn)雖然符合當(dāng)時的市場要求 ， 但到了日新月異的今天 ， 已逐漸顯出 “ 疲態(tài) ” 。到目前為止，長城盛花廣告公司已成功服務(wù)過 長城地產(chǎn)、百仕達地產(chǎn)、沙河地產(chǎn)、泰然地產(chǎn) 等地產(chǎn)客戶，同時服務(wù) 百事可樂、 SANYO電器等國際知名品牌 ，擁有成熟與專業(yè)的客戶服務(wù)經(jīng)驗與服務(wù)水平。對于貴公司天安數(shù)碼時代大廈推廣之強大信心建立在我們幾年來深港兩地地產(chǎn)市場的摸爬滾打，尤其是羅湖 “ 樓王 ” 《 長豐苑 》 、《 百仕達花園 》 香港巡回展銷、深圳十大明星樓盤 《 海洋之心 》 和 《 長城盛世家園 》 、 《 世紀(jì)村 》 、 《 半島苑 》 、龍崗住宅典范 《 歐景城 》 等大型樓盤的全程代理推廣。 ■ 寫字樓大打智能牌 ：較之最早的北京的寫字樓 ， 新型的寫字樓在面對即將而來的契機 ， 不僅從 客戶定位上找到了自己的出路 ， 在自身配套的完善上 ， 它們也后來居上 ， 達到了領(lǐng)先老寫字樓的配套標(biāo)準(zhǔn) 。企業(yè)有充分的選擇空間，可以有經(jīng)濟的選擇組合。 上海市辦公 、 商業(yè) 、 賓館用地的供應(yīng) ， 主要集中在 1993年至 1996年 。據(jù)統(tǒng)計，每年新開業(yè)外商投資企業(yè)約 1700戶，每年新增商務(wù)代表處 400戶，每年外地來滬企業(yè)約 1000家， 1996年以來，每年新增本地中小型企業(yè) 2萬戶左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 11 廣州寫字樓市場概況 ■國際化 大都市優(yōu)勢： 作為目前大陸三個國際化大都市之一的廣州，一直是眾多國內(nèi)外大多數(shù)企業(yè)立足廣州輻射全國市場的一個中心基地，同時它又是華南區(qū)唯一的國際化大都市（人口在 100萬以上）。 像天河 、 東山 、 越秀區(qū) ， 由于商業(yè)基礎(chǔ)好 ， 其寫字樓租賃市場一直比較活躍 ， 特別是隨著城市中心的東移 ， 寫字樓租賃市場也呈現(xiàn)向新區(qū)發(fā)展的趨勢 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 13 政府政策 中心區(qū)西移 去年５月份的深圳市政府常務(wù)會議上提出了中心區(qū)西移的設(shè)想，得到了大多數(shù)與會代表的支持，同時研究了深圳國際會展中心選址問題，并決定會展中心重新選址到中心區(qū)，面積由過去的 9萬平方米增至 12萬平方米。 微觀背景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 14 區(qū)域市場狀況 來自深圳市規(guī)劃國土局的統(tǒng)計資料表明， 1999年深圳商品辦公樓新開工和竣工面 積持續(xù)縮減，全年新開工 13． 44萬平方米，同比下降 24． 75％；竣工面積 20． 03萬平方米，同比下降 19． 43％。 自主創(chuàng)業(yè)者 ： 有人作過統(tǒng)計及預(yù)測， 2000年新增企業(yè)約為 2800個， 2001 年也將有 ％的增幅，按 2885個計算，若每個公司平均需 50平方米辦 公樓的話，也將有 144250平方米的市場需求。 CBD商務(wù) 中心區(qū)的寫字樓銷售狀況充分證明了這一點 。 ? 科技園 ?CBD中央商務(wù)區(qū) ?中心區(qū) ?互動創(chuàng)業(yè)基地 。天安數(shù)碼城的總體定位為： 一座融科技開發(fā)、生產(chǎn)、高尚生活、商業(yè)具備的中心型創(chuàng)新科技企業(yè)的理想的創(chuàng)業(yè)基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 35 開盤強銷期 （ 2002年 5—8月） 主 題 ： 科技 ?商務(wù) ?中心區(qū) ?創(chuàng)業(yè)旗艦 訴求內(nèi)容 ：全面挖掘物業(yè)賣點，對天安數(shù)碼時代大廈的建筑風(fēng)格、 規(guī)劃設(shè)計理念、商務(wù)配套、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、園林布置、優(yōu)惠 措施、交通狀況、物業(yè)管理等進行全面的梳理與概括， 并采用系列廣告的形式將物業(yè)的形象全部展示。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 42 戰(zhàn)術(shù) 2：大型公關(guān)活動 ? 高交會大型公關(guān)活動：憑借院士論壇的影響，在高交會現(xiàn)場進行公關(guān)活動 ? 圍繞院士論壇進行的一系列公關(guān)活動： 院士論壇新聞發(fā)布會 院士論壇現(xiàn)場對對碰 院士創(chuàng)業(yè)基金 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 43 戰(zhàn)術(shù) 3：“我的奮斗”征文活動 深圳是個年輕的城市、是個漂泊的城市、是個令人向往與憧憬的城市，每一個來深圳闖蕩的 “ 斗士 ” 都欲在這片熱土上開創(chuàng)一片屬于自己的天空。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2020/6/18 45 戰(zhàn)術(shù)４：蓄勢期報紙新聞攻勢 原則： 圍繞院士論壇事件行銷進行前期廣告炒作及新聞攻勢。 ◆方式：短消息，告知天安數(shù)碼時代大廈開盤的時間及地點。 天安數(shù)碼城和其他科技園區(qū)除了具有一般意義上的共性之外，又與別的科技園區(qū)存在明顯的區(qū)別：如南山的科技園區(qū)是政府規(guī)劃、政府投資的，而天安數(shù)碼城的目標(biāo)受眾定位則是成千上萬家民營科技企業(yè)。 品牌可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略原則： 1． 將品牌戰(zhàn)略有機地融合于企業(yè)整體戰(zhàn)略 ， 并促進整體戰(zhàn)略的發(fā)展； 2． 界定品牌特征 ， 避免傳遞錯誤信息； 3． 增強品牌的可視性 ， 擴大其影響范圍； 4． 促進消費者參與 ， 建立更為密切的企業(yè)與消費者