【正文】 僑新村住宅區(qū)、聯(lián)建商住樓、康樂花園、梧桐花園住宅區(qū)等，2001年建設(shè)的雅景苑項目已全部售罄，2002年新建的時代商城項目已封頂，目前計劃整體招商，出租經(jīng)營。銀行應(yīng)有效監(jiān)控該貸款，?？顚Ｓ茫桓M酒店的裝修情況，保證酒店按時營業(yè)，同時項目經(jīng)營收入優(yōu)先用于償還貸款，化解貸款風(fēng)險，確保項目貸款回流。方案可行性橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展前景較好，區(qū)內(nèi)與港澳臺地區(qū)及國外商務(wù)交流較多，目前區(qū)內(nèi)無星級酒店可提供高檔次的服務(wù)，存在市場空缺。 承貸主體簡介企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓法定代表人李智勇注冊資本11,800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司，出資額2,243萬元，%深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額1,180萬元，出資比例10%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟發(fā)展公司：出資額937萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額733萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟發(fā)展公司：出資額623萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額491萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額368萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額317萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟發(fā)展公司，出資額139萬元，%經(jīng)營范圍投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、?？亍Ｙu商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為G0721214的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。該公司特委托我司對此項目進行綜合評估，以便為銀行貸款決策提供參考依據(jù)。評估報告名稱：深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司君逸酒店開發(fā)項目貸款評估報告評估報告編號：[2003]X0602號評 估 機 構(gòu)：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司評 估 日 期：2003年6月12日至2003年6月22日項目評估負責(zé)人：梁興安——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估價師周曉華——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司副總經(jīng)理、估價顧問部經(jīng)理、注冊房地產(chǎn)估價師、造價工程師項目評估參加人員：賴琳玲——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部項目經(jīng)理，注冊房地產(chǎn)估價師、注冊土地估價師姜 巽——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部物業(yè)顧問肖建龍——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司估價顧問部目 錄一、報告摘要 1 評估假設(shè)和限制條件 1 項目評估說明 2 承貸主體簡介 3 評估結(jié)論與建議 5二、貸款企業(yè)評估 8 貸款企業(yè)概況 8 經(jīng)營者素質(zhì) 10 單位采用會計政策 10 稅收政策 11 企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估 11 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 14 貸款企業(yè)綜合評價 14三、項目概況與背景 15 項目概況 15 項目建設(shè)合法性分析 22 項目建設(shè)規(guī)模 24 項目建設(shè)合作情況 25 項目建設(shè)進展 25四、項目市場分析 26 深圳市經(jīng)濟發(fā)展分析 26 區(qū)域經(jīng)濟分析 30 項目SWOT分析及定位判斷 41 項目收入預(yù)測 42五、項目總投資估算與資金籌措 48 測算原則及前提條件 48 項目總投資估算 49 項目投資計劃 51 項目資金籌措計劃 52六、項目經(jīng)濟效益分析 53 酒店經(jīng)營收入及成本、費用、稅金測算 53 項目利潤、投資利潤率 54 項目綜合經(jīng)濟效益分析 55七、項目盈虧平衡分析和敏感性分析 57 項目盈虧平衡分析 57 項目敏感性分析 57八、項目償債能力分析 59 還款來源分析 59 貸款償還期測算 59九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 60 貸款方式分析 60 貸款償還期測算 62十、銀行效益分析 63十一、貸款風(fēng)險及防范措施 64 貸款風(fēng)險 64 風(fēng)險防范措施 65十二、評估結(jié)論與建議 66 借款企業(yè) 66 項目評價 66 貸款評價 68 結(jié)論與建議 68十三、附表：貸款項目評估用表 69附表1：借款人基本情況表附表2：項目評估情況表附表3：項目開發(fā)成本估算表附表4：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表5：項目投資計劃估算表附表6：資金來源與運用表附表7：損益及利潤分配表附表8：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表9：貸款償還期測算表附表10：敏感性分析表一、報告摘要 評估假設(shè)和限制條件本次評估項目為深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的君逸酒店，對項目各樓層功能分布及經(jīng)營面積的統(tǒng)計分析參考深圳市君逸酒店籌備處撰寫的《深圳市君逸酒店可行性研究報告》。主要評估依據(jù)(1)《中國農(nóng)業(yè)銀行商品房開發(fā)項目貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)[2001]193號）(2)《中國農(nóng)業(yè)銀行中長期貸款項目評估辦法》（農(nóng)銀發(fā)[2001]230號）(3)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）(4)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）(5)中國人民銀行關(guān)于項目開發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定(6)開發(fā)商取得的項目批文及用地建設(shè)法律文件(7)開發(fā)商提供的項目方案設(shè)計說明等資料項目簡介君逸酒店項目位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，在G0821334號宗地上，總用地面積7,㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000㎡。營業(yè)期限1990年3月10日至2040年3月10日成立日期1990年3月10日資質(zhì)證書2002年項目開發(fā)企業(yè)第50名貸款企業(yè)是由橫崗鎮(zhèn)九個行政村和橫崗經(jīng)濟發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司工會委員會共十二個單位參股投資組成。建設(shè)合法該項目的宗地號為G0821334，已付清地價款，并辦理了宗地的《房地產(chǎn)證》。項目具有較好的市場前景和經(jīng)濟效益。目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時間最久的賓館。(4)記賬本位幣和外幣業(yè)務(wù)核算方法：以人民幣為記賬本位幣。償債能力分析貸款企業(yè)的財務(wù)報表反映，該企業(yè)近三年來的資產(chǎn)負債率遠低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平（約60％左右），主要是因為企業(yè)的主要收入除來源于房地產(chǎn)出租、出售外，還有工繳費，企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～7,000萬元工繳費收入，長期償債能力較強。企業(yè)發(fā)展前景該企業(yè)為橫崗鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司，經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備，具有一定的發(fā)展?jié)摿?。目前酒店?～4層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從2003年開始計）?！舾鶕?jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì)。 項目經(jīng)濟指標根據(jù)委托方提供的《深圳市君逸酒店可行性研究報告》、《房屋租賃合同》（2～4層），項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下表：表7：項目規(guī)劃指標表項目總用地規(guī)劃指標地塊編號G0821334其中：酒店總建筑面積(㎡)44,000容積率（地塊總體）≤覆蓋率（地塊總體）≤25%裙樓經(jīng)營面積二層中餐酒樓：2,三層桑拿按摩：2,四層及夾層KTV：2,客房數(shù)豪華單人間：98間標準雙人間：240間商務(wù)套房：34間總統(tǒng)套房：2間機動車停車位（輛）220注：地塊編號、地塊總體容積率及覆蓋率、酒店建筑面積以《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》為準；2～4層裙樓建筑面積以《房屋租賃合同》；客房類別及數(shù)量根據(jù)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司深圳市君逸酒店籌備處提供的《可行性研究報告》。 深圳市經(jīng)濟發(fā)展分析深圳市經(jīng)濟保持發(fā)展態(tài)勢深圳市國民經(jīng)濟保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢深圳市GDP增幅持續(xù)高于全國平均水平，經(jīng)濟發(fā)展保持穩(wěn)健勢頭，消費信心增強，金融對諸多領(lǐng)域的支持進一步加強。工業(yè)生產(chǎn)對經(jīng)濟的主導(dǎo)作用增強全年實現(xiàn)工業(yè)增加值1,，%，%。至5月底，∶∶。道路交通進一步改善。特區(qū)內(nèi)（不含鹽田區(qū)）計劃土地供應(yīng)量占全市總量的比重為5%；大工業(yè)區(qū)占12%；寶安區(qū)占40%；龍崗區(qū)占39%；鹽田區(qū)占4%。結(jié)論 深圳經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好； 深圳經(jīng)濟的發(fā)展依賴于工業(yè)的發(fā)展，特區(qū)外的工業(yè)經(jīng)濟總量比例較大； 貿(mào)易的增加，商貿(mào)活動增加，旅游呈現(xiàn)商務(wù)特征； 關(guān)內(nèi)今年不出讓土地，特區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點向關(guān)外轉(zhuǎn)移，關(guān)外土地成為市場熱點，工業(yè)用地的出讓成為今年土地交易的重點； 酒店用地的優(yōu)惠政策帶動酒店業(yè)的商機與發(fā)展。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻越來越大，已經(jīng)成為龍崗經(jīng)濟的重要支柱和推動產(chǎn)業(yè)升級的主要驅(qū)動力。與經(jīng)濟發(fā)展相近的寶安區(qū)比較，寶安區(qū)現(xiàn)有五星級酒店1間，四星級酒店2間，三星級酒店9間，而龍崗區(qū)沒有五、四星級酒店，三星級酒店有3間，1間位于大鵬，2間位于布吉。同時作為龍崗次區(qū)域分中心，區(qū)域性物流通道樞紐，為國際中轉(zhuǎn)大港――鹽田港的后備工業(yè)基地。10多年來，生產(chǎn)規(guī)模逐漸擴大，累計投資金額達10億多港元。建設(shè)新商業(yè)中心現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)政府所在地，未來規(guī)劃發(fā)展成為橫崗新商業(yè)中心區(qū)，目前周邊已建成多個住宅小區(qū)：新亞洲廣場、錦冠華城、雅景苑、麗晶中心、康樂花園等；商業(yè)配套主要有龍洲百貨，部分住宅首層的臨街小型商鋪，鋪位商業(yè)經(jīng)營以小食店、美容美發(fā)廳等服務(wù)小區(qū)級商服配套為主；紅棉路、康樂路兩側(cè)還有中海、振業(yè)及信義集團待開發(fā)住宅項目用地，未來區(qū)域內(nèi)居住人口有較大增長，商業(yè)需求潛力大。酒店現(xiàn)有客房230套，包括標準房、套房等不同房型。W（劣勢）：◆深惠路作為橫崗主要的對外交通干道，道路狹窄，車流量大，擁擠，塞車現(xiàn)象嚴重；◆1992年動工至今尚未對外營業(yè)，市場形象受損；◆因外裝修于1999年完成，外觀設(shè)計裝飾落后；◆酒店餐飲、娛樂外包，其經(jīng)營狀況對酒店的整體經(jīng)營及形象有極大的影響；◆項目三面被住宅樓包圍，對酒店檔次提升不利。入住率酒店計劃于2003年7月對外營業(yè)，根據(jù)酒店經(jīng)營特點，綜合考慮橫崗鎮(zhèn)酒店市場供給狀況，我們確定：酒店在經(jīng)營初期，開業(yè)的前半年，為市場拓廣期，期間客房的入住率較低；經(jīng)營半年左右，市場認知度提高，客房入住率有所上升，我們確定酒店的市場培育期為2004～2006年；經(jīng)過三年左右的市場培育，客房入住率會有高速提高，因此快速增長期確定為2007～2008年；2009年以后酒店進入穩(wěn)定經(jīng)營期，客房入住率相對穩(wěn)定?；鶞适找媛实拇_定本項目為普通房地產(chǎn)項目，基準收益率取房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，這里設(shè)定基準收益率為8%。，略高于目前政府公布的工業(yè)基準地價，但低于住宅基準地價。按深圳市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，管理費按前述3項之和的2%計取。項目資金來源構(gòu)成情況如下表：表13：項目資金來源表序號項 目資金(萬元)比例1已投入資金15,%2銀行融資6,%3經(jīng)營收入1,%4總投資23,%項目已投入資金來源渠道根據(jù)投資計劃，截止2003年4月9日，已投入資金約11,300萬元（%，其中主要為土地成本及前期費用、主體工程費等），其中自用資金約6,000萬元，其它為施工單位墊資。管理費用管理費用包括：公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、培訓(xùn)教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、租賃費、審計費、咨詢費、訴訟費、排污費、綠化費、土地使用費、土地補償費用、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、開辦費、研究開發(fā)費、聘請會計、審計師費用、稅金、修理費、無形資產(chǎn)攤銷、交際應(yīng)酬費、壞帳損失、存貨盤虧、上級管理費、其他等。當(dāng)FIRR大于基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。經(jīng)營成本對項目效益的影響較大。具體測算過程詳見附算表9：項目貸款償還測算表。十、銀行效益分析本項目將為銀行帶來如下的效益：有利于調(diào)整和優(yōu)化信貸客戶結(jié)構(gòu)，提升銀行整體信貸資產(chǎn)質(zhì)量，提升銀行業(yè)務(wù)品牌形象。十一、貸款風(fēng)險及防范措施 貸款風(fēng)險裙樓分租風(fēng)險酒店裙樓分租個人經(jīng)營，其經(jīng)營能力與管理水平無法考察，而酒店的整體經(jīng)營對酒店經(jīng)營成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營狀況的好壞直接影響到酒店的入住率；酒店經(jīng)營風(fēng)險貸款主體作為酒店管理者，無大型星級酒店的經(jīng)營經(jīng)驗，帶來酒店的經(jīng)營風(fēng)險；貸款主體與權(quán)益主體分離項目權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，而本次項目的貸款主體為深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司，兩個公司各自為獨立核算法人主體。擔(dān)保企業(yè)分析企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y管理有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)松柏路法定代表人鄒官和注冊資本企業(yè)類型有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍受橫崗鎮(zhèn)人民政府委托，行使鎮(zhèn)屬集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者權(quán)力，依法對鎮(zhèn)屬資產(chǎn)興辦的全資企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)和參股企業(yè)進行全面管理，投資興辦各種經(jīng)濟實體，開展各類投資業(yè)務(wù)。②項目經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、開發(fā)成本及費用在不利影響下，項目指標表現(xiàn)一般，說明項目抗風(fēng)險能力一般。綜合財務(wù)指標分析結(jié)論該項目的各項指標表明，其財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，內(nèi)部收益率大于基準收益率，因此，項目在財務(wù)上是可行的。 項目利潤、投資利潤率經(jīng)測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表14：項目利潤估算表單位：萬元序號項 目計算公式金額（萬元）(1)總收入390,(2)經(jīng)營成本240,(3)開發(fā)成本