【正文】 司投資總額超過4億港元，生產(chǎn)的各類印刷紙品遠(yuǎn)銷美國、日本、歐洲等國家和地區(qū)；港資必佳綜合制品廠，香港必佳塑膠金屬制品廠（國際）有限公司于1987年5月投資興辦的來料加工企業(yè)，主要生產(chǎn)五金塑膠制品。凱利萊酒店布吉鎮(zhèn)的凱利萊酒店坐落于鎮(zhèn)中心區(qū)，是由香港豪耀物業(yè)（深圳）有限公司投資興建，國內(nèi)天津泰達(dá)酒店集團(tuán)有限公司經(jīng)營與管理，集商住、餐飲、康體、娛樂為一體的國際三星級商務(wù)度假酒店?？头渴找娑▋r(jià)根據(jù)委手方提供的《可行性研究報(bào)告》酒店的客房數(shù)及餐廳坐位數(shù)如下：客房標(biāo)準(zhǔn)總統(tǒng)套房行政套房標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華單人房合計(jì)數(shù)量(間)23424098374折實(shí)房價(jià)(元/日)未定價(jià)990440490通過對橫崗鎮(zhèn)內(nèi)酒店房價(jià)的調(diào)查，未評星賓館酒店折后房價(jià)為200～400元/天，凱利萊酒店折后房價(jià)為340～430元/天，寶安區(qū)一般四星級酒店折后房價(jià)為400～600元/天，相對深圳市區(qū)內(nèi)四星級酒店房價(jià)高（300400元/天），本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為四星級酒店，我們參考布吉鎮(zhèn)三星級酒店（凱利萊酒店）的價(jià)格，并對比沙井鎮(zhèn)上園大酒店價(jià)格作出調(diào)整，認(rèn)為委托方定價(jià)基本合理，在測算時(shí)，以委托方定價(jià)為準(zhǔn)。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)測算的總地價(jià)應(yīng)為13,，%，按此比例計(jì)算酒店部分用地地價(jià)為：1,240%44,000=19,919,856元。 項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃根據(jù)委托方提供的資料分析項(xiàng)目的投資及資金籌措計(jì)劃，項(xiàng)目投資的資金來源包括已投入資金、銀行融資、項(xiàng)目后期的經(jīng)營收入。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要動態(tài)指標(biāo)。 貸款償還期測算結(jié)合項(xiàng)目所需資金來源及運(yùn)用分析，按在2003年3季度貸款6,000萬元計(jì)算，項(xiàng)目在規(guī)定的貸款償還期內(nèi)償還貸款有保證，貸款償還期為5年。市場風(fēng)險(xiǎn)龍崗區(qū)加大區(qū)內(nèi)旅游配套設(shè)施建設(shè)，各鎮(zhèn)建設(shè)星級酒店計(jì)劃已確定，目前作為龍崗區(qū)最早投入使用的四星級酒店，可獨(dú)享市場，但隨著酒店的建設(shè)，市場客戶分流，帶來經(jīng)營上壓力和市場拓廣的難度，存在市場風(fēng)險(xiǎn)。八、項(xiàng)目償債能力分析 還款來源分析項(xiàng)目還款來源主要來自本項(xiàng)目的經(jīng)營收入。 項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量分析詳見附表8：《現(xiàn)金流量表（全部投資）》。財(cái)務(wù)費(fèi)用主要指借款利息，貸款企業(yè)本次向農(nóng)業(yè)銀行申請貸款6,000萬元，貸款年限5年，經(jīng)估算借款利息共計(jì)為人民幣1,。我們的思路是將整塊宗的完全地價(jià)計(jì)算得出后，與實(shí)際繳納地價(jià)對比，并以這個比例作為酒店商業(yè)用地的折扣計(jì)算酒店用地的地價(jià)款。分析結(jié)論：本項(xiàng)目定位為國際標(biāo)準(zhǔn)四星級商務(wù)型酒店，且為橫崗第一間四星級酒店，客房、宴會、會議中心等內(nèi)部設(shè)施配套齊全，符合市場需求。比較項(xiàng)同心賓館橫崗大酒店得寶酒店位置松柏路，現(xiàn)橫崗鎮(zhèn)商業(yè)中心深惠路南側(cè)，深惠路西側(cè)，距鎮(zhèn)政府約2公里規(guī)模樓高2層，96間客房樓高7層，約70間客房樓高7層，約80間客房客戶群鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，餐飲消費(fèi)為主鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)客商及本地居民，主要收入為客房出租本地居民，以餐飲消費(fèi)為主客房入住率60%50%40%入住時(shí)段周一至周五周一至周五餐飲為主，基本消費(fèi)檔次中檔中檔中低檔配套設(shè)施多功能會議廳、歌舞廳、卡拉OK包房、健身、美容美發(fā)室無14層為餐廳，以粵菜為主收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200～380元客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200～400元客房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為200～350元評價(jià)地處商業(yè)繁華地段，營業(yè)時(shí)間最長，認(rèn)知度較高，屬中檔消費(fèi)，經(jīng)營狀況良好由廠房改建而成，2002年重新裝修，功能單一，接待能力較低2002年初開業(yè)，餐飲為主，市場認(rèn)知度較差，屬低檔消費(fèi)，經(jīng)營狀況一般另，橫崗鎮(zhèn)內(nèi)的餐飲、娛樂場所還有：日昇卡拉OK：有包房15間，最低消費(fèi)大房1500元，中房1000元，小房600元，人均消費(fèi)約為200元；分析與評價(jià)根據(jù)調(diào)查分析，橫崗鎮(zhèn)消費(fèi)群體主要為本地居民，港澳臺商、外商、以在該區(qū)域投資企業(yè)的外商、港澳臺商家及其商務(wù)客戶為主要客源，酒店的經(jīng)營依托于商貿(mào)活動。加工貿(mào)易出口總值87億港元，%；，%；，%。2003年1至4月，%；，同比增長24%；，同比增長41%；實(shí)際利用外資（1至3月），%；出口總額（1至3月），%。酒店業(yè)重大利好。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提高，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值46,030元，%，全社會勞動生產(chǎn)率64,723元，%。項(xiàng)目地塊已取得《建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。圖片1：項(xiàng)目位置圖圖片2：東側(cè)—錦冠華城住宅項(xiàng)目圖片3：南側(cè)—綠化廣場，地下為停車場圖片4：西側(cè)—隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰圖片5：北側(cè)—隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰圖片6：北向景觀開闊圖片7：南向景觀——鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫項(xiàng)目簡介君逸酒店項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西G0821334號宗地上，總用地面積7,㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000㎡。(6)壞賬核算方法：壞賬核算方法采用直接轉(zhuǎn)銷法，發(fā)生的壞賬損失直接計(jì)入管理費(fèi)用。二、貸款企業(yè)評估 貸款企業(yè)概況表2：貸款企業(yè)情況簡介表企業(yè)名稱深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司住 所深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓法定代表人李智勇注冊資本11,800萬元企業(yè)類型股份有限公司股東構(gòu)成深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額3,968萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額2,243萬元，%深圳市橫崗股份投資有限公司工會：出資額1,180萬元，出資比例10%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額937萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額733萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額623萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額552萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額491萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額368萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額317萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額248萬元，%深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額139萬元，%注冊號4403011026412經(jīng)營范圍投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)（不含專營、專控、專賣商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；地塊號為G0721214的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。目前公司經(jīng)營的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營時(shí)間最久的賓館。根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個季度償還500萬元，至2008年6月止，貸款全部清償。1999年3月開始外墻裝修，同年底外墻裝修工程完工。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好具體指標(biāo)見下表表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號名 稱單 位數(shù) 據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模1總建筑面積㎡44,000酒店總面積㎡44,000酒店自營面積㎡——2層出租面積㎡2,3層出租面積㎡2,4層及夾層出租面積㎡2,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元23, 其中:財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元1,2資金籌措萬元 其中：自有資金萬元15,600 農(nóng)行借款萬元6,000 經(jīng)營收入萬元1,3經(jīng)營收入萬元390,4經(jīng)營成本及費(fèi)用萬元240,5利潤總額萬元126,6所得稅萬元18,7稅后利潤萬元107,財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)1稅前成本利潤率%%2稅后成本利潤率%%3全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)%%4全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元9,5725全部投資動態(tài)回收期(所得稅后)年6借款償還期年5注：①以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測算；②上表為考慮2～4層裙樓出租經(jīng)營，酒店客房及自助餐廳自營情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。貸款企業(yè)現(xiàn)有員工323名，其中工程技術(shù)人員20人，企業(yè)經(jīng)營管理者總體素質(zhì)一般。盈利能力分析%，從2000~2002年盈利指標(biāo)看，企業(yè)近年盈利情況較好。根據(jù)《付清地價(jià)款證明》，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司于1999年2月1日全部付清。四、項(xiàng)目市場分析技術(shù)思路本項(xiàng)目為橫崗鎮(zhèn)第一間星級酒店（四星級標(biāo)準(zhǔn)），橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有第二產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達(dá)，商務(wù)活動頻繁,對商務(wù)服務(wù)設(shè)施需求強(qiáng)烈；而龍崗區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的突出特點(diǎn)是滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐。%。土地政策調(diào)整，關(guān)外地、工業(yè)地、酒店地利好2002年國家政策出臺：控制土地，調(diào)控房地產(chǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速1993年1月1日到2002年十年間，龍崗區(qū)已由原始積累為主要特點(diǎn)的工業(yè)化初期階段，進(jìn)入到新興工業(yè)化的中期階段。距深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)18公里，距香港僅20公里，是香港和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通往惠州、梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。投資近2,000萬元的第三通道及第二通道延長段等工程目前進(jìn)展順利。結(jié)論凱利萊酒店的消費(fèi)客戶主要為港人內(nèi)地消費(fèi)群，因此對本項(xiàng)目不具有可參考性。一般西餐咖啡廳人均消費(fèi)30～50元/人次，若在開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）日接待人數(shù)為100人，從2005年開始上座率按20%遞增，至2009年達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計(jì)如下：2003年下半年2004年2005年2006年2007年2008年2009年接待人次50100120144173207249營業(yè)額(萬元)五、項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 測算原則及前提條件測算期確定項(xiàng)目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工。建安工程費(fèi)參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、《建筑工程定額》標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際建造成本，并考慮酒店內(nèi)部四星級裝修標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)備配套設(shè)施情況。在此我們以酒店自營部分的經(jīng)營收入的20%計(jì)取。由盈虧平衡分析可知，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。，流動比率正常，短期償債能力較強(qiáng)。從擔(dān)保企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況及企業(yè)性質(zhì)分析，該企業(yè)有較強(qiáng)的擔(dān)保能力。測算過程詳見附表10：《敏感性分析表》。酒店一般的經(jīng)營費(fèi)用約為經(jīng)營收入的30%左右，一般酒店經(jīng)營57年需裝修翻新。計(jì)算過程詳見附表3：《項(xiàng)目開發(fā)成本估算表》。土地使用年期從1998年開始計(jì)算，而項(xiàng)目于2002年重新開始裝修施工，因此本報(bào)告測算從2002年開始計(jì)算，計(jì)算期截止于土地使用期到期日，即2068年12月15日。我們針對沙井三星級酒店——上園大酒店作出分析：位置臨廣深公路，高速公路新橋出口處級別三星開業(yè)時(shí)間1999年年底開業(yè)定位商務(wù)型欲轉(zhuǎn)為娛樂型并重消費(fèi)人群2001年前客戶可涉及沙井、福永、松崗等周邊鎮(zhèn)，后因周邊鎮(zhèn)有高檔酒店建成，目前客戶以沙井鎮(zhèn)內(nèi)客戶為主占地面積（㎡）約8000建筑面積（㎡）16000客房設(shè)施共110間客房，其中1房1廳的商務(wù)套房共8間會議設(shè)施容納200人的會議室餐飲設(shè)施中餐廳，可容納1000人娛樂設(shè)施卡拉OK包房康樂設(shè)施目前無其他設(shè)施功能分布1F：大堂； 2F：中餐 3F：夜總會 48F：客房費(fèi)用(元)客房設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)房：374 豪華房：435 套房：800/900會議設(shè)施3500/8小時(shí)餐飲設(shè)施推出1318元的特價(jià)菜系娛樂設(shè)施最低消費(fèi)：小房：388消費(fèi)特點(diǎn)星期一至星期五客房出租率高，可達(dá)80％結(jié)論兩鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、客戶市場具有一定的相似性，因此橫崗的酒店在經(jīng)營上與沙井上園大酒店具有相似性，在報(bào)告測算中我們將主要參考上園大酒店的入住率及經(jīng)營狀況。同時(shí)，橫崗收費(fèi)站的轍銷，有利于橫崗對外的交流。全鎮(zhèn)總?cè)丝诩s16萬。2002年全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)252億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值420億元，%；。2003年深圳市規(guī)劃與國土資源局土地出讓計(jì)劃表現(xiàn)出以下特征：九成的出讓土地在關(guān)外。2003年初，廣東受到非典疫情沖擊，但深圳經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)向好，市統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，1～5月國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%。我們按深圳市——龍崗區(qū)——橫崗鎮(zhèn)分級分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。1995年橫崗鎮(zhèn)為完成本項(xiàng)目而成立了深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，并將本項(xiàng)目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。貸款銀行金額(萬元)貸款期限貸款方式貸款利率(%)建行200擔(dān)保1,000抵押中行400