深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析現(xiàn)狀(完整版)
【正文】 套極為成熟的樓盤(pán)對(duì)應(yīng)客戶(hù)的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。利率的不斷調(diào)低，為開(kāi)發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力提供了良好的金融條件。深圳2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年深圳面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是壓力與挑戰(zhàn)并存的一年。固定資產(chǎn)投資%，%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)明顯高于基礎(chǔ)建設(shè)投資增長(zhǎng)。消費(fèi)指數(shù) 居民消費(fèi)需求也明顯轉(zhuǎn)旺，2001年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額609億元，%。WTO已經(jīng)加入，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟(jì)和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國(guó)土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的公告（深規(guī)土告[2001]0003號(hào)），分別對(duì)建立土地有形市場(chǎng)、提高預(yù)售門(mén)檻兩項(xiàng)內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣(mài)。政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。大盤(pán)時(shí)代到來(lái)上圖是2001年新推樓盤(pán)的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng)目的規(guī)模，％。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的白熱化。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化——高成本營(yíng)銷(xiāo)——價(jià)格繼續(xù)上漲——缺乏需求支撐——泡沫破了——積壓產(chǎn)品——價(jià)格大戰(zhàn)。三、房地產(chǎn)供給與需求分析說(shuō)明：在前一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)在此不在贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析?！ 挠?jì)劃購(gòu)買(mǎi)時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶(hù)約占四分之三。最?lèi)?ài)的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。由此看來(lái)，三房是各類(lèi)客戶(hù)首要心水之選。按揭付款是主流 頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81％，一次性付款占19％。1環(huán)境因素很重要 在促成購(gòu)買(mǎi)的因素中，環(huán)境占重要位置。1工作在福田 調(diào)查顯示：被訪(fǎng)者的工作地中，羅湖占28％，福田占58％，南山占12％，香港占1％，其他占1％。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。1各種置業(yè)因素加權(quán)排序 被訪(fǎng)者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。由此看出，目前置業(yè)者對(duì)發(fā)展商倡導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。其中，約30%的被訪(fǎng)者提及萬(wàn)科，與其他品牌發(fā)展商相比，可謂一枝獨(dú)秀?！ 〖訖?quán)排序和重要因素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后?！ 囊陨险{(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)分析反映出福田區(qū)、羅湖區(qū)置業(yè)新增了生力軍。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買(mǎi)前三位的因素。量入為出的月供 購(gòu)房者首供能力31萬(wàn)以上占8％，21－30萬(wàn)占12％，16－20萬(wàn)占14％，11－15萬(wàn)占25％，5－10萬(wàn)占41％。最希望的面積是90110平方米 在希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90110平方米比例最高；其次是7090平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類(lèi)型的戶(hù)型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司日前對(duì)潛在購(gòu)房人群做了問(wèn)卷訪(fǎng)問(wèn)（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)
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