深圳市房地產(chǎn)市場總體分析現(xiàn)狀-在線瀏覽
2024-08-07 11:29本頁面
【正文】 后的蕭條和產(chǎn)品積壓。深圳市房地產(chǎn)三級市場經(jīng)過多年的積累，有序成長，%，為二級市場的活躍提供了相當?shù)幕A(chǔ)。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強，區(qū)域配套極為成熟的樓盤對應(yīng)客戶的時間觀念的進一步加強，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。其中在7萬㎡以上的項目共有21個，％，推售面積最大的片區(qū)是后海，共推出了4099套，；推售面積在4～7萬㎡的項目共有36個，％。房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡今年以來，關(guān)于房價的問題一直受各方關(guān)注，降價呼聲也很高。開發(fā)商為了擴大利潤，開發(fā)結(jié)構(gòu)傾向于白領(lǐng)住宅、金領(lǐng)住宅、豪宅，而且有逐漸走高的趨勢，這種開發(fā)量在20022004年達到一種頂峰，紅樹林、深圳灣、香密湖、華僑城、科技園、中心區(qū)，數(shù)個10萬平方米以上的豪宅同時面市，必然會造成供給過剩的現(xiàn)象，而同時，困繞著深圳更多人的藍領(lǐng)住宅幾乎沒有供給。地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌房地產(chǎn)的開發(fā)在2002年達到了又一個高峰，報紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬科、金地、天鴻、天安、招商、風火、同路……。前不久召開的廣東住宅與房地產(chǎn)會議決定給廣東的房地產(chǎn)開發(fā)熱降溫，其中一項措施就是對自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格控制新開工項目；對違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)企業(yè)，要限制其新項目。營銷成本兩極分化報紙廣告在2001年對報社和開發(fā)商來說都是痛苦的，報社說，我們今年的廣告費少收了20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒少呀，效果也差了。售樓處現(xiàn)在是越蓋越大，裝修越來越漂亮，樣板房是越來越腐敗、高檔，戶外廣告牌越樹越多。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來的表象。今天的房地產(chǎn)營銷有導致這種連鎖效應(yīng)的趨勢，對個盤來講，真正的挖掘細分市場，以有效的供給對應(yīng)有效細分的需求層次，是我們必須面對的發(fā)展之道。相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進一步。如波托菲諾——華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園——深圳GOLF，等等這些，都加強了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨特，成了眾多的樓盤的選擇。內(nèi)銷市場需求部分問卷分析2001住宅消費市場調(diào)查（因受調(diào)查層面所限，期望價格相差較大，僅作為附件參考）。購置新房情有獨鐘 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購新房為主。自用為主導 在購房用途的選擇中，自住占83％，投資占9％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％。潛在需求旺盛 以計劃購房時間來分析：計劃最近購買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。在喜歡的房子地點的回答中，福田占了多數(shù)；在何處工作的回答中，福田占58％，羅湖占28％，南山占12％，香港占1％，其他占1％，福田的比例也是最多。羅湖日益擁擠的環(huán)境造成了許多羅湖人士產(chǎn)生了逃離的心理；與此形成對比的是，在福田工作的人士比較滿意福田的區(qū)域環(huán)境且喜歡居住在福田的比例也相當高；南山工作的人士選擇在市區(qū)居?。ǜＬ铮┑谋壤蚕喈敳簧?。（注：在調(diào)查問卷中，亦有相當比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計對復(fù)選未計入統(tǒng)計，若按以上統(tǒng)計，羅湖、福田的工作人士對南山的關(guān)注比例是不夠的）?！ 淖》款愋涂?，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％?！ 〗徊娣治霰砻鳎矚g多層的消費者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占18％；喜歡小高層的消費者中，平層占56％，躍式占25％，復(fù)式占19％，兩者對平層、復(fù)式單位的鐘愛比例是不同的；喜歡高層建筑消費者中，平層占44％，躍式占18％，復(fù)式占38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標準比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標準的比例越高。三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％?！ ∩鲜鼋Y(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5％，2房占25％，3房占58％，4房占12％；二口之家的，1房占3％，2房占36％，3房占51％，4房占10％；三口之家的，1房占2％，2房占1
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