深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析現(xiàn)狀(編輯修改稿)
2024-07-24 11:29 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成本營(yíng)銷——價(jià)格繼續(xù)上漲——缺乏需求支撐——泡沫破了——積壓產(chǎn)品——價(jià)格大戰(zhàn)。今天的房地產(chǎn)營(yíng)銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢(shì)，對(duì)個(gè)盤來(lái)講，真正的挖掘細(xì)分市場(chǎng)，以有效的供給對(duì)應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對(duì)的發(fā)展之道。片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢(shì)在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，媒體不甘寂寞，在特報(bào)的推動(dòng)下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭(zhēng)等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來(lái)，香密湖全景觀、紅樹(shù)林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。相較之下比2000年的片區(qū)推廣更進(jìn)一步。如泛華僑城地區(qū)，各盤均在推廣中貫徹著這一點(diǎn)，以期達(dá)到多贏的局面。如波托菲諾——華僑城全景觀豪宅，僑城豪苑，美廬錦園——深圳華僑城GOLF，等等這些，都加強(qiáng)了片區(qū)形象，先產(chǎn)生片區(qū)的概念，再在片區(qū)中找到自己的獨(dú)特，成了眾多的樓盤的選擇。三、房地產(chǎn)供給與需求分析說(shuō)明：在前一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)在此不在贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。內(nèi)銷市場(chǎng)需求部分問(wèn)卷分析2001住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查（因受調(diào)查層面所限，期望價(jià)格相差較大，僅作為附件參考）。 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動(dòng)向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司日前對(duì)潛在購(gòu)房人群做了問(wèn)卷訪問(wèn)（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時(shí)，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘 調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占86％；二手房占7％，尚未決定占7％，主要以選購(gòu)新房為主。這一方面說(shuō)明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。自用為主導(dǎo) 在購(gòu)房用途的選擇中，自住占83％，投資占9％，為親友占4％，為度假占3％，其他占1％?！ ≠?gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。潛在需求旺盛 以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占47％，半年以后占27％，一年以后占17％，兩年以后占9％。 從計(jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。在喜歡的房子地點(diǎn)的回答中，福田占了多數(shù)；在何處工作的回答中，福田占58％，羅湖占28％，南山占12％，香港占1％，其他占1％，福田的比例也是最多?！ 烧呓徊娣治鼋Y(jié)果表明，在羅湖工作的人士，喜歡的居住區(qū)域在羅湖的只有40%。羅湖日益擁擠的環(huán)境造成了許多羅湖人士產(chǎn)生了逃離的心理；與此形成對(duì)比的是，在福田工作的人士比較滿意福田的區(qū)域環(huán)境且喜歡居住在福田的比例也相當(dāng)高；南山工作的人士選擇在市區(qū)居?。ǜＬ铮┑谋壤蚕喈?dāng)不少。由此看來(lái)，未來(lái)都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。（注：在調(diào)查問(wèn)卷中，亦有相當(dāng)比例復(fù)選南山作為喜歡居住區(qū)域，因本次統(tǒng)計(jì)對(duì)復(fù)選未計(jì)入統(tǒng)計(jì)，若按以上統(tǒng)計(jì)，羅湖、福田的工作人士對(duì)南山的關(guān)注比例是不夠的）。最愛(ài)的是小高層 頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44％，多層占33％，高層占21％，別墅占2％，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。 從住房類型看，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野?！ 〗徊娣治霰砻?，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占67％，躍式占15％，復(fù)式占18％；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占56％，躍式占25％，復(fù)式占19％，兩者對(duì)平層、復(fù)式單位的鐘愛(ài)比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占44％，躍式占18％，復(fù)式占38％，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。更喜歡自己裝修 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40％，廚衛(wèi)裝修占34％，普通裝修占19％，精裝修占7％。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通裝修，精裝修并不十分受歡迎?！ ∨c家庭月收入交叉分析： 交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10
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