深圳市房地產(chǎn)市場總體分析現(xiàn)狀-wenkub
2023-07-12 11:29:41 本頁面
【正文】 告商大量招人的消息，萬科、金地、天鴻、天安、招商、風火、同路……。房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡今年以來，關于房價的問題一直受各方關注，降價呼聲也很高。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強，區(qū)域配套極為成熟的樓盤對應客戶的時間觀念的進一步加強，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領的新選擇。 銷售面積與預售面積比值的降低說明銷售面積的增長落后于預售面積的增長，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機，可能會造成市場的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。社會消費品零售總額的高速增長表明人們消費能力得到進一步增長，大件消費、趨前消費觀念進一步形成。這6項措施在2001年逐漸實施，落到實處，在2002年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來人口增長速度，人口的增長將直接促進房地產(chǎn)市場的增長（60年代的香港房地產(chǎn)市場的快速增長就是依賴于人口高速膨脹）。利率的不斷調低，為開發(fā)商降低融資成本，增強購買力提供了良好的金融條件。今年1月份至11月份，深圳完成國內生產(chǎn)總值1652億元，%；，%；，%；高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的44%，在全國大城市中排第一位；，%；，%；%；%。深圳2002年經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境今年深圳面臨的經(jīng)濟環(huán)境，是壓力與挑戰(zhàn)并存的一年。外資利用程度 2001年深圳實際利用外資36億美圓，%，世界對中國這個市場的關注程度越來越高，加上WTO順利加入，深圳作為中國大陸開放的前沿陣地，比鄰香港這個金融經(jīng)濟中心的獨特位置，對外資的吸引程度將會越來越高。固定資產(chǎn)投資%，%，房地產(chǎn)投資增長16%，房地產(chǎn)投資的增長明顯高于基礎建設投資增長。謹呈：深圳市有限公司 市場調研報告 世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司2002年4月28日 深圳市總體房地產(chǎn)市場分析一、深圳市總體社會及經(jīng)濟發(fā)展狀況深圳2002年經(jīng)濟發(fā)展背景 GDP指標 2001年深圳市的經(jīng)濟綜合實力明顯增強。消費指數(shù) 居民消費需求也明顯轉旺，2001年全市社會消費品零售總額609億元，%。存貸款國內金融機構人民幣各項存款余額4093億元，%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來的深圳人的消費也會不斷的增長，消費指數(shù)也說明了這一點。WTO已經(jīng)加入，美、日、歐經(jīng)濟增長和國際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國際經(jīng)濟形勢更加復雜，而深圳經(jīng)濟外向度高，出口依存度位居東南亞首位，產(chǎn)業(yè)結構又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當其沖。據(jù)有關部門預測，深圳今年GDP可達1880億元，同比增長將達13%。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國土局于2001年1月份內連續(xù)推出了三項規(guī)范房地產(chǎn)市場的公告（深規(guī)土告[2001]0003號），分別對建立土地有形市場、提高預售門檻兩項內容作出了規(guī)定：要求嚴格執(zhí)行限期交清地價款；禁止未獲得預售許可證前的內部認購；未交清地價款以前的土地嚴格限制拍賣。小結：各項經(jīng)濟指標都顯示年內我市經(jīng)濟運行處于良好狀態(tài)。政府各項政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 在批準預售面積大幅上漲的同時，新樓住宅銷售面積的增長是有限的和不明顯的，說明目前還有較多的項目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。大盤時代到來上圖是2001年新推樓盤的項目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來看項目的規(guī)模，％?？墒牵覀円环矫婵梢钥吹侥承潜P價格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問津、銷售困難，而有樓盤價格卻逆市出現(xiàn)上揚勢頭，行情一路看漲。地產(chǎn)相關行業(yè)的這種現(xiàn)象從側面說明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。2001年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動則就是幾個整版，小了不行呀，沒形象，美廬錦園開盤就是五個整版，、商報、南方都市報共發(fā)布了29次28版廣告。產(chǎn)品供給集中化、同質化——高成本營銷——價格繼續(xù)上漲——缺乏需求支撐——泡沫破了——積壓產(chǎn)品——價格大戰(zhàn)。如泛華僑城地區(qū)，各盤均在推廣中貫徹著這一點，以期達到多贏的局面。三、房地產(chǎn)供給與需求分析說明：在前一部分房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開發(fā)指標在此不在贅述，本篇主要針對消費者需求進行分析。這一方面說明深圳置業(yè)者主流的強勁購買力，同時也預示著住宅消費
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