深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析現(xiàn)狀-wenkub
2023-07-12 11:29:41 本頁(yè)面
【正文】 告商大量招人的消息，萬(wàn)科、金地、天鴻、天安、招商、風(fēng)火、同路……。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階層化供給不均衡今年以來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強(qiáng)，區(qū)域配套極為成熟的樓盤(pán)對(duì)應(yīng)客戶的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。 銷(xiāo)售面積與預(yù)售面積比值的降低說(shuō)明銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)落后于預(yù)售面積的增長(zhǎng)，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場(chǎng)的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，大件消費(fèi)、趨前消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。這6項(xiàng)措施在2001年逐漸實(shí)施，落到實(shí)處，在2002年逐漸成熟，這將提高深圳市的外來(lái)人口增長(zhǎng)速度，人口的增長(zhǎng)將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)（60年代的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)就是依賴于人口高速膨脹）。利率的不斷調(diào)低，為開(kāi)發(fā)商降低融資成本，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力提供了良好的金融條件。今年1月份至11月份，深圳完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1652億元，%；，%；，%；高新技術(shù)產(chǎn)品產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的44%，在全國(guó)大城市中排第一位；，%；，%；%；%。深圳2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年深圳面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是壓力與挑戰(zhàn)并存的一年。外資利用程度 2001年深圳實(shí)際利用外資36億美圓，%，世界對(duì)中國(guó)這個(gè)市場(chǎng)的關(guān)注程度越來(lái)越高，加上WTO順利加入，深圳作為中國(guó)大陸開(kāi)放的前沿陣地，比鄰香港這個(gè)金融經(jīng)濟(jì)中心的獨(dú)特位置，對(duì)外資的吸引程度將會(huì)越來(lái)越高。固定資產(chǎn)投資%，%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)16%，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)明顯高于基礎(chǔ)建設(shè)投資增長(zhǎng)。謹(jǐn)呈：深圳市有限公司 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2002年4月28日 深圳市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、深圳市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r深圳2002年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 GDP指標(biāo) 2001年深圳市的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)。消費(fèi)指數(shù) 居民消費(fèi)需求也明顯轉(zhuǎn)旺，2001年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額609億元，%。存貸款國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額4093億元，%，在降息等因素的刺激下，逐漸富起來(lái)的深圳人的消費(fèi)也會(huì)不斷的增長(zhǎng)，消費(fèi)指數(shù)也說(shuō)明了這一點(diǎn)。WTO已經(jīng)加入，美、日、歐經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和國(guó)際IT產(chǎn)業(yè)發(fā)展放緩，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更加復(fù)雜，而深圳經(jīng)濟(jì)外向度高，出口依存度位居?xùn)|南亞首位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又以電子信息產(chǎn)業(yè)為主，因此世界經(jīng)濟(jì)和全球IT產(chǎn)業(yè)放緩所造成的沖擊，使深圳首當(dāng)其沖。據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè)，深圳今年GDP可達(dá)1880億元，同比增長(zhǎng)將達(dá)13%。房地產(chǎn)政策 深圳市規(guī)劃國(guó)土局于2001年1月份內(nèi)連續(xù)推出了三項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的公告（深規(guī)土告[2001]0003號(hào)），分別對(duì)建立土地有形市場(chǎng)、提高預(yù)售門(mén)檻兩項(xiàng)內(nèi)容作出了規(guī)定：要求嚴(yán)格執(zhí)行限期交清地價(jià)款；禁止未獲得預(yù)售許可證前的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；未交清地價(jià)款以前的土地嚴(yán)格限制拍賣(mài)。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都顯示年內(nèi)我市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。政府各項(xiàng)政策在不斷的規(guī)范著房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)是有限的和不明顯的，說(shuō)明目前還有較多的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。大盤(pán)時(shí)代到來(lái)上圖是2001年新推樓盤(pán)的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng)目的規(guī)模，％?？墒牵覀円环矫婵梢钥吹侥承潜P(pán)價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷(xiāo)卻少人問(wèn)津、銷(xiāo)售困難，而有樓盤(pán)價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的白熱化。2001年小盤(pán)的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤(pán)動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒(méi)形象，美廬錦園開(kāi)盤(pán)就是五個(gè)整版，、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了29次28版廣告。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化——高成本營(yíng)銷(xiāo)——價(jià)格繼續(xù)上漲——缺乏需求支撐——泡沫破了——積壓產(chǎn)品——價(jià)格大戰(zhàn)。如泛華僑城地區(qū)，各盤(pán)均在推廣中貫徹著這一點(diǎn)，以期達(dá)到多贏的局面。三、房地產(chǎn)供給與需求分析說(shuō)明：在前一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀部分所列舉的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)在此不在贅述，本篇主要針對(duì)消費(fèi)者需求進(jìn)行分析。這一方面說(shuō)明深圳置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)
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