深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析現(xiàn)狀-文庫(kù)吧
2025-06-12 11:29 本頁(yè)面
【正文】 場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析房地產(chǎn)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資額迅速增加，2001年有了一個(gè)新的激增，增長(zhǎng)率達(dá)到了30%，結(jié)合2002年目前高檔住宅市場(chǎng)的集中性供給情況，可以預(yù)測(cè)今年的房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)。 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時(shí)在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來(lái)看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長(zhǎng)大幅超過(guò)預(yù)售面積增長(zhǎng)的情況下，說(shuō)明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價(jià)策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。 銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說(shuō)明銷售面積的增長(zhǎng)落后于預(yù)售面積的增長(zhǎng)，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場(chǎng)的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。 在批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅上漲的同時(shí)，新樓住宅銷售面積的增長(zhǎng)是有限的和不明顯的，說(shuō)明目前還有較多的項(xiàng)目開發(fā)有較大的不成熟成分，造成新產(chǎn)品積壓。深圳市房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的積累，有序成長(zhǎng)，%，為二級(jí)市場(chǎng)的活躍提供了相當(dāng)?shù)幕A(chǔ)。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭(zhēng)的事實(shí)，萬(wàn)科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項(xiàng)目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點(diǎn)。隨著成熟地段的土地的稀缺性的加強(qiáng)，區(qū)域配套極為成熟的樓盤對(duì)應(yīng)客戶的時(shí)間觀念的進(jìn)一步加強(qiáng)，工作生活節(jié)奏的快捷成為都市白領(lǐng)的新選擇。大盤時(shí)代到來(lái)上圖是2001年新推樓盤的項(xiàng)目規(guī)模分布比例圖，以推售面積來(lái)看項(xiàng)目的規(guī)模，％。其中在7萬(wàn)㎡以上的項(xiàng)目共有21個(gè)，％，推售面積最大的片區(qū)是后海，共推出了4099套，；推售面積在4～7萬(wàn)㎡的項(xiàng)目共有36個(gè)，％。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬(wàn)平方米規(guī)模的盤在原來(lái)已經(jīng)是大盤，隨后萬(wàn)科四季花城等3050萬(wàn)平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬(wàn)平方米以上的大盤，大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。房地產(chǎn)開發(fā)的階層化供給不均衡今年以來(lái)，關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題一直受各方關(guān)注，降價(jià)呼聲也很高?？墒?，我們一方面可以看到某些樓盤價(jià)格很低甚至頻頻優(yōu)惠促銷卻少人問(wèn)津、銷售困難，而有樓盤價(jià)格卻逆市出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭，行情一路看漲。開發(fā)商為了擴(kuò)大利潤(rùn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)傾向于白領(lǐng)住宅、金領(lǐng)住宅、豪宅，而且有逐漸走高的趨勢(shì)，這種開發(fā)量在20022004年達(dá)到一種頂峰，紅樹林、深圳灣、香密湖、華僑城、科技園、中心區(qū)，數(shù)個(gè)10萬(wàn)平方米以上的豪宅同時(shí)面市，必然會(huì)造成供給過(guò)剩的現(xiàn)象，而同時(shí)，困繞著深圳更多人的藍(lán)領(lǐng)住宅幾乎沒(méi)有供給。針對(duì)特定的消費(fèi)層面，進(jìn)一步的細(xì)分市場(chǎng)，采取準(zhǔn)確制導(dǎo)性的供給和營(yíng)銷，是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的不二選擇。地產(chǎn)企業(yè)面臨洗牌房地產(chǎn)的開發(fā)在2002年達(dá)到了又一個(gè)高峰，報(bào)紙廣告中頻頻出現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、廣告商大量招人的消息，萬(wàn)科、金地、天鴻、天安、招商、風(fēng)火、同路……。地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的這種現(xiàn)象從側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)的白熱化。前不久召開的廣東住宅與房地產(chǎn)會(huì)議決定給廣東的房地產(chǎn)開發(fā)熱降溫，其中一項(xiàng)措施就是對(duì)自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目；對(duì)違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)企業(yè)，要限制其新項(xiàng)目。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，在日漸激烈的市場(chǎng)條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。營(yíng)銷成本兩極分化報(bào)紙廣告在2001年對(duì)報(bào)社和開發(fā)商來(lái)說(shuō)都是痛苦的，報(bào)社說(shuō)，我們今年的廣告費(fèi)少收了20%，聽了這話，開發(fā)商是有苦說(shuō)不出，廣告的量雖然在少，我掏的錢沒(méi)少呀，效果也差了。2001年小盤的廣告量在變少、變小，而中高檔次的樓盤動(dòng)則就是幾個(gè)整版，小了不行呀，沒(méi)形象，美廬錦園開盤就是五個(gè)整版，、商報(bào)、南方都市報(bào)共發(fā)布了29次28版廣告。售樓處現(xiàn)在是越蓋越大，裝修越來(lái)越漂亮，樣板房是越來(lái)越腐敗、高檔，戶外廣告牌越樹越多。這種營(yíng)銷手法的變化不無(wú)讓人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的營(yíng)銷逐漸從產(chǎn)品營(yíng)銷、形象營(yíng)銷、概念營(yíng)銷、整合營(yíng)銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營(yíng)銷的味道。這是一種地產(chǎn)泡沫正在形成而體現(xiàn)出來(lái)的表象。產(chǎn)品供給集中化、同質(zhì)化——高
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