深圳市房地產(chǎn)市場總體分析現(xiàn)狀-全文預(yù)覽
【正文】 與家庭月收入交叉分析： 交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％。對平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開始進(jìn)入人們選擇的視野。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。福田是置業(yè)者首選 在位置的選擇上：羅湖占22％，福田占53％，南山占9％，其他占16％。 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。 為了把握深圳住宅消費(fèi)的發(fā)展動向，世聯(lián)地產(chǎn)顧問有限公司日前對潛在購房人群做了問卷訪問（有效樣本657份），結(jié)果發(fā)現(xiàn)，深圳人住宅消費(fèi)主流在保持基本面的同時，也出現(xiàn)了引人注目的一些新特點(diǎn)。華僑城片區(qū)推廣、聯(lián)合推廣趨勢在區(qū)域競爭激烈的時候，媒體不甘寂寞，在特報(bào)的推動下，中心西區(qū)、海灣戰(zhàn)爭等片區(qū)、聯(lián)合推廣的大旗已經(jīng)豎了起來，香密湖全景觀、紅樹林海岸線、華僑城大社區(qū)等名稱在人們的心目中逐漸定格。這種營銷手法的變化不無讓人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的營銷逐漸從產(chǎn)品營銷、形象營銷、概念營銷、整合營銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營銷的味道。地產(chǎn)開發(fā)熱代表著競爭的加劇，在日漸激烈的市場條件下，在政府的調(diào)控下，一批盲目從眾、實(shí)力不夠的發(fā)展商將面臨出局，地產(chǎn)企業(yè)大洗牌即將開始。針對特定的消費(fèi)層面，進(jìn)一步的細(xì)分市場，采取準(zhǔn)確制導(dǎo)性的供給和營銷，是降低開發(fā)風(fēng)險的不二選擇。受廣州等城市郊區(qū)和衛(wèi)星城市開發(fā)的影響以及住宅郊區(qū)化的趨勢的加強(qiáng)，大盤的規(guī)模也在不斷的放大，十萬平方米規(guī)模的盤在原來已經(jīng)是大盤，隨后萬科四季花城等3050萬平方米的樓盤為大盤，但2001年出現(xiàn)了象波托菲諾、桃源居等一百萬平方米以上的大盤，大盤時代已經(jīng)來臨。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭的事實(shí)，萬科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項(xiàng)目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點(diǎn)。 空置面積在批準(zhǔn)預(yù)售面積增加的同時在減少，結(jié)合新樓住宅銷售面積來看，空置量的減少主要得益于舊有空置樓盤的消化，在投資額增長大幅超過預(yù)售面積增長的情況下，說明投資增加集中在中高檔住宅，而空置樓盤由于設(shè)計(jì)或管理落后以低價策略進(jìn)行消化達(dá)到了較理想的效果。 進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的組要因素。人才政策 深圳市政府于2001年2月1日推出新的人才政策，包括：取消人事單列制度；取消下達(dá)人才引進(jìn)指標(biāo)；取消人才引進(jìn)考試制度；取消人才地區(qū)限制；取消先男后女的人才引進(jìn)規(guī)定；取消人才入戶前的統(tǒng)一培訓(xùn)。金融政策 未來深圳市的金融政策將向個人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個人消費(fèi)信貸。經(jīng)濟(jì)增長由于深圳采取了政府“提速”、赴發(fā)達(dá)國家和地區(qū)招商引資、全面提高通關(guān)效率、加快國有企業(yè)改革步伐等應(yīng)對措施，全市經(jīng)濟(jì)在逆境中仍然保持了健康平穩(wěn)的增長態(tài)勢。產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。居民消費(fèi)水平提高，商品房、旅游、小汽車成為消費(fèi)的熱點(diǎn)，2001年汽車銷售量增長3成，百戶居民家庭小汽車擁有量比上年度翻了一翻。2001年當(dāng)年實(shí)現(xiàn)全市GDP總值1908億元，%。消費(fèi)指數(shù)自2000年第一次超過GDP增長速度后與之持平。各項(xiàng)貸款余額2861億元，%，其中包含了企業(yè)、項(xiàng)目和個人貸款的增長，貸款的方式正在改變?nèi)藗兊纳嬗^念。對于深圳，上述沖擊甚至超過了亞洲金融危機(jī)。深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策產(chǎn)業(yè)政策 深圳市目前的產(chǎn)業(yè)政策—— 加強(qiáng)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為第一增長點(diǎn)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)增長中所起的作用，使之成為深圳市21世紀(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。這三項(xiàng)措施對于規(guī)范房地產(chǎn)市場具有積極的意義。 按國際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時候，當(dāng)?shù)?
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