【正文】 21,(4)財(cái)務(wù)費(fèi)用1,(5)補(bǔ)前期虧損21,(6)利潤總額(1)(2+4)126,(7)所得稅(6)15%18,(8)凈利潤(6)(7)107,(9)投資利潤率年均利潤/總投資%(10)投資凈利潤率年均凈利潤/總投資%項(xiàng)目各計(jì)算期的利潤測(cè)算詳見附表7：《利潤表》。項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用情況詳見附表6：《資金來源與運(yùn)用表》。其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)企業(yè)提供的資料及現(xiàn)場(chǎng)查勘，其取得土地時(shí)已完成部分前期工程，故我們?cè)谟?jì)算前期費(fèi)用時(shí)作適當(dāng)扣減。總投資估算說明土地成本酒店用地為G0821334號(hào)宗地的一部分，宗地未進(jìn)行分割。考慮到龍崗區(qū)餐飲市場(chǎng)的特點(diǎn)，菜式主要為粵菜，分早、中、晚市，餐廳早、中、晚餐的人均消費(fèi)分別為50、80、120元/人，上座率開業(yè)初期（2003年下半年及2004年）為45%、30%、60%，從2005年開始上座率按10%遞增，至2009年達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)營，則年經(jīng)營收入統(tǒng)計(jì)如下：時(shí)間餐別人均消費(fèi)（元/人）上座率（%）營業(yè)額（萬元）合計(jì)（萬元）2003年早餐5045%中餐8030%晚餐12060%2004年早餐5045%中餐8030%晚餐12060%2005年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2006年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2007年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2008年早餐50%1,中餐80%晚餐120%2009年早餐50%1,中餐80%晚餐120%會(huì)議廳收益酒店設(shè)計(jì)有多功能會(huì)議廳1間，普通會(huì)議廳3間。T（威脅）：◆布吉鎮(zhèn)交通方便，商業(yè)發(fā)展成熟，客戶的認(rèn)知度高；◆龍崗區(qū)初步規(guī)劃每個(gè)鎮(zhèn)均有一家星級(jí)酒店的建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目客戶造成分流，后期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大。酒店的餐廳有福苑海鮮酒樓，出品正宗粵菜和精美點(diǎn)心，酒樓大廳可同時(shí)容納500人用餐，另設(shè)豪華廳房32間，位于四樓的萊茵西餐廳歐路名采、亞洲美食，情調(diào)浪漫、溫馨洋溢。但橫崗鎮(zhèn)內(nèi)目前的賓館、酒店等檔次較低，主要有；同心賓館、橫崗大酒店、得寶酒店等。農(nóng)村城市化進(jìn)程加快按照建設(shè)深圳市衛(wèi)星新城的發(fā)展目標(biāo)，橫崗鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府大力推進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快橫崗文化中心、橫崗體育館等重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。，%，增長18%；，%；，%；，%；，%；新引進(jìn)外資企業(yè)69家，其中，“三來一補(bǔ)”企業(yè)31家，增長68%；“三資”企業(yè)38家，%。擬建酒店18家深圳市政府對(duì)酒店用地實(shí)施優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者在關(guān)外興建高級(jí)酒店，國土部門初步規(guī)劃，今后10年，全區(qū)擬建高星級(jí)酒店18家，原則上每個(gè)鎮(zhèn)一家，個(gè)別經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)規(guī)劃2家：布吉鎮(zhèn)4家，中心城3家，橫崗、平湖、大鵬、南澳鎮(zhèn)各2家，其余各鎮(zhèn)1家。2002年，引進(jìn)1億元以上的大型項(xiàng)目就達(dá)19宗，最大的4宗投資超過5億元，艾默生等近百家跨國公司和知名企業(yè)把龍崗作為發(fā)展基地?？?cè)丝?93萬人，其中常住人口20萬人。2003年土地出讓計(jì)劃，從用途上看，占4%；，占59%；，占6%。從2003年起的5年內(nèi)，將新建、改建公路32條，總里程412公里，投資150億元。統(tǒng)計(jì)顯示，前5個(gè)月我市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值（現(xiàn)價(jià)）1,，%?？崭圪J運(yùn)量高速增長，%；全年港口貨物吞吐量8,，%。2002年，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值2,，按可比價(jià)格計(jì)算，%。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工。結(jié)論項(xiàng)目已合法取得G0821334號(hào)地塊土地使用權(quán)，并付清地價(jià)款，辦理了宗地的土地《房地產(chǎn)證》。圖片11：酒店外觀圖片12：酒店大堂現(xiàn)狀 圖片13：標(biāo)準(zhǔn)房內(nèi)景圖片14：多功能會(huì)議廳 圖片15：歌舞廳圖片16：商務(wù)套房 圖片17：桑拿房圖片18：西餐廳 圖片19：中餐廳圖片20：中餐廚房 圖片21：中餐套房圖片22：露天泳池 項(xiàng)目建設(shè)合法性分析項(xiàng)目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表表6：項(xiàng)目開發(fā)文件表名 稱單位、文號(hào)文件主體深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2002年項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)第150名深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（綜合樓人工挖孔樁）編號(hào)：寶建開字第921577號(hào)橫崗鎮(zhèn)股份投資有限公司深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)編號(hào)HG950153橫崗股份投資有限公司深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件深龍計(jì)投資[1998]58號(hào)深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（1998）5243號(hào)及補(bǔ)充協(xié)議書深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司建設(shè)工程施工許可證（綜合樓）編號(hào)：龍施許字第990074號(hào)深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司付清地價(jià)款證明深龍國地價(jià)證字[1999]12號(hào)深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司房地產(chǎn)證（土地）深房地字第6000014164號(hào)深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字0620020006號(hào)深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）編號(hào)440307200205210102深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司股份中深圳市橫崗?fù)顿Y有限公司占10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為橫崗鎮(zhèn)處理本項(xiàng)目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。項(xiàng)目地塊四至如下：東側(cè)：錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑；南側(cè)：綠化廣場(chǎng)、橫崗鎮(zhèn)政府；西側(cè)：錦冠華城二期住宅區(qū)；北側(cè)：紅棉一路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房。2002年存貨量大幅減少主要是因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目銷售情況較好，存貨量大幅減少；2000、2001年企業(yè)的流動(dòng)比率處于合理水平，2002年大幅下降，主要是因?yàn)榇尜J大幅減少；但企業(yè)的速動(dòng)比率減小，短期償債能力較強(qiáng)。(5)現(xiàn)金等價(jià)物：指三個(gè)月內(nèi)到期，易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金，價(jià)值變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)小的短期債券投資。客房入住率約為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。建議銀行在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可對(duì)貸款企業(yè)提供貸款額度人民幣6,000萬元，用于完成本項(xiàng)目的開發(fā)，貸款期限5年。建設(shè)資金到位，建設(shè)工期有保障君逸酒店總投資為23,，項(xiàng)目已投入建設(shè)資金10,300萬元（其中自用資金約6,000萬元，其它為施工單位墊資），農(nóng)行貸款6,000萬元，尚余4,300萬元，主要來源于企業(yè)自有資金。截止2002年底，2002年實(shí)現(xiàn)稅后利潤4,234萬元。酒店設(shè)有地下一層停車場(chǎng)，提供220個(gè)停車位。因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測(cè)算求取地價(jià)時(shí)，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出宗地的完全地價(jià)，按實(shí)際繳納地價(jià)所占完全地價(jià)的百分比，計(jì)算酒店商業(yè)地價(jià)的總額。我們是根據(jù)項(xiàng)目100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工開始對(duì)外營業(yè)?？头咳胱÷始s為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)上具有可行性。貸款企業(yè)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司，成立于1990年3月10日，是股份有限公司，注冊(cè)資本金人民幣11,800萬元。 單位采用會(huì)計(jì)政策(1)會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。各類固定資產(chǎn)按取得的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。企業(yè)貸款情況截止2003年4月31日，該企業(yè)的短期借款余額為10,520萬元，長期借款余額為1,300萬元，合計(jì)為11,820萬元。酒店設(shè)有地下一層停車場(chǎng)，提供220個(gè)停車位。根據(jù)委托方介紹，項(xiàng)目用地的前期由深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓，1994年因國家宏觀政策調(diào)控，項(xiàng)目停工。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模君逸酒店項(xiàng)目總建筑面積為44,000㎡。因此在分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況及前景時(shí)，我們以第二產(chǎn)業(yè)分析為主，同時(shí)，因第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來頻繁的商務(wù)往來，因此在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，分析深圳市旅游的主要特點(diǎn)是商務(wù)游，龍崗區(qū)目前無突出的旅游資源吸引游客，其客源主要來自于區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)的商務(wù)客戶。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要支柱（現(xiàn)行價(jià)格），%。其中“三來一補(bǔ)”，%，%；，%，%。同時(shí)，全市新簽各種形式的利用外資協(xié)議938宗。房地產(chǎn)業(yè)是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。政府初步通過的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容：首先是新增用掛牌的方式出讓酒店用地土地。目前，全區(qū)建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個(gè)大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)，現(xiàn)已初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運(yùn)輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟(jì)格局。區(qū)域形象逐斷提升深圳市已將龍崗區(qū)的發(fā)展明確定位，即要穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)，成為高新技術(shù)出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游基地。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會(huì)議中心、培訓(xùn)用房等不足，對(duì)會(huì)議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以“三來一補(bǔ)”為主，港臺(tái)及海外商務(wù)活動(dòng)頻繁，相對(duì)發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級(jí)的商貿(mào)活動(dòng)中心、酒店較少，商貿(mào)活動(dòng)設(shè)施不足。沙井上園酒店因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無星級(jí)酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對(duì)比：比較項(xiàng)沙井橫崗地理位置寶安區(qū)西北部，鄰107國道，距深圳市約35公里龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約28公里總面積60平方公里80平方公里總?cè)丝?6萬人工業(yè)總產(chǎn)值人均工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)企業(yè)數(shù)846個(gè)800多個(gè)酒店星級(jí)及個(gè)數(shù)3星級(jí)一家，2星級(jí)一家無從以上數(shù)據(jù)分析，商務(wù)活動(dòng)較多，但酒店配套不足。～4層出租收益根據(jù)合約，2層出租十年，租金收入如下：?jiǎn)挝唬涸蛱?hào)年租金收益2層3層4層建筑面積(㎡)2,2,2,1免租免租免租2581,832581,832684,3872,748581,832684,4872,748581,832684,5872,748872,748684,6960,872,7481,026,7960,872,7481,026,8960,960,1,026,91,056,025960,1,128,101,056,025960,1,128,經(jīng)過十年經(jīng)營，酒店客戶市場(chǎng)基本培育成熟，根據(jù)租賃合同約定，現(xiàn)承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，因此在測(cè)算時(shí)，十年后的裙樓的租金水平保持基本穩(wěn)定，與最后一期的租金水平相同。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工營業(yè)。用地規(guī)劃要求為：酒店44,000㎡，居住113,㎡，幼兒園2,500㎡，會(huì)議中心7,500㎡。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用合計(jì)為18,。 項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目地價(jià)款投入計(jì)劃根據(jù)付清地價(jià)款證明，該項(xiàng)目已于1999年2月1日全部付清。經(jīng)營費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物料消耗、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、折舊、其他等。經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9,。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。項(xiàng)目還款來源來自本項(xiàng)目的經(jīng)營收入，根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目在2003年第三季度開始有經(jīng)營收入，根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個(gè)季度償還500萬元，即2005年還1,000萬元，2006年還2,000萬元，2007年還2,000萬元，2008年還1,000萬元。營運(yùn)能力分析擔(dān)保企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率較低，主要因?yàn)槠髽I(yè)以投資經(jīng)營為主。貸款人資信風(fēng)險(xiǎn)借款人資信風(fēng)險(xiǎn)來源于借