【正文】 粵海市場、后海市場 5）飲食、娛樂設施 飲食：假日酒店、南海酒店、繽紛假日酒樓、東濱路食街 娛樂：太子路酒吧街、海上新世界（將投入使用） 6）金融、郵政、證券 金融：招商銀行、中國銀行、農業(yè)銀行等 郵政： 證券：國通證券 另外，項目所在的南山商業(yè)文化中心將建有以下設施： ◆博物館 ◆環(huán)球影視城 ◆歌劇院 ◆五星級酒店 ◆海洋公園 ◆中心區(qū)醫(yī)院 ◆中心區(qū)第一中學 海岸商業(yè)廣場 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (S) 區(qū)位 劣勢 (W) 噪音 規(guī)模 規(guī)劃設計（ 總體規(guī)劃、主體、戶型、園林） 幼兒園 配套 景觀 發(fā)展商品牌 會所 機會 (O) 南山商業(yè)中心區(qū)前景 西部通道政府部門高度關注 置業(yè)西移 威脅 (T) 價格競爭 片區(qū)競爭 產品同質化 三、項目賣點整合 我們的戰(zhàn)略 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 機會（ O） 發(fā)揮優(yōu)勢 突出本項目具有強大的發(fā)展?jié)摿Γl(fā)人 們對未來前景的想象空間。 生活典范 ：都市中心、享受便利的交通、完善的配套、出色的建筑、高品味的室內設計、高素質的左鄰右舍、多元化的社區(qū)休閑生活等 六、價格定位 中原閩泰 “南山文化中心區(qū)核心地段”突出本項目位于中心中的核心，強烈告示本項目區(qū)位之優(yōu)越。克服劣勢 中心中的中心，從戰(zhàn)略角度包裝項目地理位置 優(yōu)越生活，突出項目自身設計理念及強調周邊完善的文化生活配套 片區(qū)前景，孩子的未來 中心區(qū)壓軸樓王，突出項目規(guī)模優(yōu)勢 A、區(qū)政府指定示范小區(qū)，充分借助 政府對西部通道的重視，通過事件炒作包裝項目品牌，增強客戶置業(yè)信心 B、 IT 時代總部經濟典范，隨著西部通道的開通，項目地理位置的戰(zhàn)略意義進一步提升 C、一站式娛樂、休閑，強調周邊配套優(yōu)勢，忽略會所劣勢 D、濱海景觀第一線，突出項目延濱海大道物業(yè)的景觀優(yōu)勢，緩和噪聲影響 威脅（ T） 發(fā)揮優(yōu)勢就目前情況來說，項目所在片區(qū)公共交通系統還不十分發(fā)達。部分戶型的客廳和餐廳采用聯體大面積落地玻璃窗，使空間更為明亮、通透，品質感得以提升。 其它經濟技術指標 : 住宅部分 ： 住宅面積： ㎡ 商業(yè)面積： ㎡ 凈菜市場： ㎡ 辦公 : 273 ㎡ 居委會： ㎡ 書店： ㎡ 社區(qū)健康中心： ㎡ 文化活動站 : ㎡ 辦公部分 ： 辦公 : ㎡ 商業(yè) : ㎡ 公建部分 : 幼兒園 : ㎡ 合計 : ㎡ （ 除自行車車庫 、 機動車 車庫和架空層面積） 產品設計 建筑規(guī)劃 本項目基地為一東西長、南北短的梯形地塊，形狀較為方正。 規(guī)劃建設中的南山商業(yè)文化中心，北起學府路，南至創(chuàng)業(yè)路，西到南油大道，東至后海灣，總用地面積 公頃，目前用地多半是填海而成。海濱城”開發(fā)，本項目處于自然銷售狀態(tài)，高層單位銷售困難。 20大規(guī)模拉長營銷戰(zhàn)線，面臨品牌陳舊的負面影響 大社區(qū)、大規(guī)模未必是好事 ， 一個品牌推出來，必將會面臨品牌陳舊的負面影響。所以，近年來，南山特別是南山中心區(qū)一直處于樓盤的春天。南山區(qū)房地產的迅猛發(fā)展主要依靠華僑城、后海和前海三大片區(qū) 鼎力而為 。 2020 年前四個月，南山區(qū)在批準預售面積方面超越福田區(qū)，躍居全市第一位。 20中小戶型走旺，豪宅市場乏力 南山一直是深圳的高新技術基地和教育基地，由于高新區(qū)開發(fā)越來越熱，而高新技術企業(yè)里基本上都以年輕人為主，這就衍生出了一個龐大的樓盤需求市場。這種大宣傳的手法，雖然產生了名盤效應，但最終的效果卻不盡如人意。 目前銷售處于尾盤狀態(tài)，發(fā)展商主要精力集中于“陽光帶 樓盤 建筑面積 南山美墅 55000 城市印象 42100 蔚藍雅苑 27577 西海明珠 176600 東方新地苑 54506 綠海名都 120000 海闊天空雅苑 80000 海怡東方 100017 總計 653300 因此，未來 1 年內片區(qū)總體供應量將達到 130 萬平方米左右（存量供應 +潛在供應） 第二部分 項目定位 一 、項目基本資料 區(qū)位分析 : 項目北臨濱海大道，南臨環(huán)北路，東臨環(huán)東路，西側臨近后海路 ,處于南山商業(yè)文化中心區(qū)的中心。總占地面積 平方米，總建筑面積 平方米，容積率 ，總戶數為 1416 戶，機動車車位 980 個。獨有的躍式入戶花園，豐富了住宅的戶內空間，同時讓空間更富趣味性。 交通網絡 項目均為城市主次交通干道，交通網絡非常發(fā)達。搶占機會 利用機會 “南山文化中心區(qū)”給人繁華、文明的感覺，表達項目的人文氣息。濱海之窗項目組 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 25 頁 2020 年 9 月 17 日