深圳市房地產(chǎn)竹子林片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告房市分析(更新版)
【正文】 大 大 提 高 片 區(qū) 的 知 名 度 ， 也 必 將 加 大 市 場(chǎng)的 競(jìng) 爭(zhēng) 。 ? 竹 子 林 商 圈 將 逐 步 形 成 。 本 竹 子 林 片區(qū)內(nèi) 集 中 了 很 多 早期開(kāi) 發(fā) 的 集 資 房 和 微 利 房 ， 如 竹 園 大 廈 、竹 盛 花 園 、金 竹 花 園 、竹 林花 園 等 ，多 層 建 筑 較 普 遍 ，以 本 區(qū) 域 建 筑 公 司 職 工 為 對(duì) 象 。 ? 車(chē) 公 廟 、泰 然 工 業(yè) 區(qū) 、中 心 區(qū) 、僑 城 東 路 等 地 區(qū) 企 業(yè) 白 領(lǐng) 和 政府 公 務(wù) 員 。 較淡 樂(lè)福超市周邊 醫(yī)藥、餐飲、百貨等 180－ 230 元 /m178。 圖三、面積套數(shù)比例圖7%20%69%4%單身公寓 二房 三房 四房圖二、戶(hù)型套數(shù)比例圖19%28%49%4%單身公寓 二房 三房 四房博園商務(wù) 75 元 /m178。 而 其 他片 區(qū) 的 一 房 則 在 本 片 區(qū) 未 出 現(xiàn) 。 89－ 218m 178。 ? 就 規(guī) 模 而 言 ， 三 個(gè) 在 售 項(xiàng) 目 建 筑 面 積 均 在 5 萬(wàn) 平 方 米 以 上 ， 平均 套 數(shù) 在 700 戶(hù) 以 上 ， 為 中 等 水 平 。 由 于 是 新 開(kāi) 發(fā) 片 區(qū) ，缺 乏 具 有 較 大 影 響 的 樓 盤(pán) 。若 要 開(kāi) 發(fā) 此 區(qū) 域 ，改 善 交 通 條 件 是首 要 要 務(wù) 。隨 著 深 圳 市 土 地 儲(chǔ) 備 和 供應(yīng) 的 吃 緊 ，本 片 區(qū) 的 價(jià) 值 將 在 無(wú) 形 中 得 到 提 升 。 二、 片 區(qū) 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 優(yōu) 勢(shì) 分 析 ： 1） 規(guī) 劃 優(yōu) 勢(shì) 本 片 區(qū) 的 功 能 定 位 是 ：以 組 團(tuán) 綠 化 隔 離 帶 為 主 ，同 時(shí) 合 理 安 排 教 育 、居 住 及 相 應(yīng) 配 套 設(shè) 施 的 綜 合 區(qū) 。 配 套 設(shè) 施 由 于 歷 史 積 累 、開(kāi) 發(fā) 建 設(shè) 投 入 力 度 的 不 足 ，本 片 區(qū) 的 配 套 設(shè) 施 相 對(duì)缺 乏 ， 居 住 、 生 活 較 為 不 方 便 。另 外 ，地 鐵 1 號(hào) 線 將 在 竹 子 林 設(shè) 有 一 個(gè) 地 鐵 站 ， 這些 因 素 對(duì) 加強(qiáng) 本 片 區(qū) 的 交 通 及 改 善 居 住 、 商 業(yè) 環(huán) 境 影 響 巨 大 。采 曦 庭 、 深 業(yè) 竹子林片區(qū)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一 、 片 區(qū) 地 理 概 況 片 區(qū) 地 理 范 圍 按 照 行 政 劃 分 ，竹 子 林 片 區(qū) 四 至 范 圍 為 ：南 至 深 南 大 道 ，北 到 僑 香路 ， 西 臨 僑 城 東 路 ， 東 毗 農(nóng) 林 路 ， 總 用 地 面 積 為 250. 53 萬(wàn) 平 方 米 ， 它處 于 福 田 區(qū) 和 南 山 區(qū) 的 結(jié) 合 處 ， 東 鄰 高 尚 人 文 社 區(qū) 農(nóng) 科 、 香 蜜 湖 片 區(qū) 、南 望 工 貿(mào) 發(fā) 達(dá) 的 車(chē) 公 廟 片 區(qū) 、 西 接 旅 游 生 態(tài) 社 區(qū) 華 僑 城 片 區(qū) 。 近 年 開(kāi) 發(fā) 的 樓 盤(pán) 如 海 景 大 廈 、 建 業(yè) 僑 香 路 、廣 深 高 速 路 使 本 片 區(qū) 與 整 個(gè) 深 圳 及 珠 江 三 角 洲 的 聯(lián) 系 非常 緊 密 。 城 市 支 路 ： 各 地 塊 通 行 與 出 入 的 主 要 道 路 ， 為 雙 向 或 單 向 三 車(chē) 道 。 規(guī) 劃 人 口 容 量 為 3. 50萬(wàn) 人 。東 西 南 三面 都 是 高 尚 的 住 宅 區(qū) ，位 置 在 深 圳 相 當(dāng) 優(yōu) 越 。 由 于 歷 史 遺 留 原 因 ，本 片 區(qū) 內(nèi) 的 交 通 一 直 不 通 暢 ，部 分 地 區(qū) 難 以 到達(dá) ，嚴(yán) 重 影 響 了 居 民 的 生 活 及 出 行 。 5） 片 區(qū) 的 知 名 度 低 ， 市 場(chǎng) 認(rèn) 可 度 低 。 ? 片 區(qū) 主 要 為 居 住 區(qū) ，因 而 片 區(qū) 主 要 以 三 房 、四 房 等 大 戶(hù) 型 為 主 。 71－ 76m 178。 單 身 公 寓 和 四 房 相 對(duì) 較 少 。 1 . 1 6 － 1 . 2 5 萬(wàn)元 /m178。 萬(wàn) /m178。 片 區(qū) 客 戶(hù) 分 析 通 過(guò) 片 區(qū) 調(diào) 研 和 對(duì) 以 往 客 戶(hù) 購(gòu) 買(mǎi) 記 錄 ， 可 知 片 區(qū) 的 客 戶(hù) 構(gòu) 成 如 下 ： ? 早 期 經(jīng) 商 者 ：通 過(guò) 了 解 片 區(qū) 外 地 四 川 、湖 北 人 等 較 多 ，他 們 來(lái)深 圳 淘 金 有 一 定 年 限 ，通 過(guò) 早 期 深 圳 經(jīng) 商 發(fā) 展 ，有 了 一 定 積 蓄 且 已經(jīng) 成 家 立 業(yè) ， 在 此 買(mǎi) 房 定 居 。 ? 早 期 城 建 等 單 位 員 工 及 住 戶(hù) 。就 目 前 而 言 ，竹 子林 片 區(qū) 的 商 業(yè) 配 套 較 少 ， 尤 其 是 能 滿 足 高 收 入 人 群 及 辦 公 人 群 的 商業(yè) 業(yè) 態(tài) 較 少 ， 隨 著 辦 公 環(huán) 境 的 成 熟 ， 和 寫(xiě) 字 樓 供 應(yīng) 帶 來(lái) 的 人 氣 ， 竹子 林 片 區(qū) 的 商 業(yè) 必 然 帶 來(lái) 新 的 轉(zhuǎn) 機(jī) ， 大 型 百 貨 超 市 、 餐 飲 及 娛 樂(lè) 性商 業(yè) 市 場(chǎng) 將 被 看 好 。 目 前 活 躍 在 竹 子 林 片 區(qū) 的 開(kāi) 發(fā) 商 ，有 越眾 及 金 眾 兩 大 開(kāi) 發(fā) 商 ， 由 于 實(shí) 力 所 限 ， 所 開(kāi) 發(fā) 樓 盤(pán) 在 質(zhì) 量 方 面 及 質(zhì)素 方 面 有 所 欠 缺 ， 并 未 引 起 多 大 效 應(yīng) 。
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