【正文】 住宅銷售額為 ，占總銷售額的 %。 2002年，全市商品房實際銷售額 ，比上年增長 %， 實際銷售面積為 ，比去年增長 %。 2002年全市商 品房空置面積為 ，雖絕對值較高，但比 1999年則大 幅下降 ，減幅達 %， 2002年空置率（空置率 =全 年的空置面積 /以往三年的竣工面積之和）為 %，比 2001年的 %下降了近 5個百分點，略高于全國 25%的空置率警戒線的水 平。 （ 2）市場起步階段的特點： 3年循環(huán)周期性明顯 （ 3）顯現(xiàn)結構性調整： 小量高檔 —— 大量中檔 （ 4）市場信心明顯回升，供 需兩旺。目前，廣（廣州）惠（惠州）高速、惠（惠州）河（河源）高速、惠（惠州）大（大亞灣）鐵路已全面貫通，惠州大道四期工程即將完工，惠州過境公路已完成總量的 50%，惠（惠州）淡（淡水）大道改造進展迅速等等，又將加速惠州經濟的騰飛、城市建設規(guī)模的擴大。 深圳金佰利物業(yè)機構 初案 /市場調研 /惠陽 GOLDEN BARON 二、惠陽區(qū)房地產整體市場現(xiàn)狀分析： 惠陽區(qū)經濟發(fā)展狀況： 惠陽區(qū)地處珠江三角洲經濟區(qū)和亞太經濟增長帶中心，南臨大亞 灣，毗鄰香港，西依深圳、東莞市，中部與惠州相接；區(qū)中心距 省會廣州１９０公里，離深圳５８公里，水路到香港４７海里。 惠州房地產局有關負責人分析說，惠州房地產的大好形勢與中海殼牌項目的帶動是分不開的。 由于遺留樓盤基本消化完畢，市民對新型樓盤的需求開始趨勢旺。日前，浙江省賜富集團攜資 1億多元與惠陽區(qū)政府駐地淡水鎮(zhèn)簽了投資“新陽城”項目的協(xié)議，這是繼惠州、深圳、東莞、廣州的房地產“大鱷”游入淡水鎮(zhèn)之后的又一外省“大鱷”前來開發(fā)新領地。據(jù)分析，惠陽的房地產客源主要是由本地居民、“中海殼牌”南海石化項目員工和惠陽籍外出人員組成，也有深圳、香港等珠三角的物業(yè)投資商大批量購買。 什么時候才算真正的時機？惠陽建設局一負責人對記者說，要待南海石化下游產品正式啟動時?；蓐柍肥性O區(qū)后，成為惠州市現(xiàn)代石化數(shù)碼名城的重要組團，在推進經濟社會全面協(xié)調可持續(xù)發(fā)展中邁出了堅實的步伐。有關部門指出，目前，惠陽的房地產已不是處在如何升溫的階段，而是到了要注意把握“火候”的時候，呼吁理性投資，以防止出現(xiàn)新的房地產“虛熱”現(xiàn)象。另外，現(xiàn)在不少樓盤都上高檔次豪華版的，較貴，千萬不要以為別人房子好賣，就一窩蜂地上這種樓盤，要高中低檔均衡發(fā)展，要有適應廣大工薪階層需求的房子。什么時候才算真正的時機，惠陽建設局一負責人對記者說，要待南海石化下游產品正式啟動時。以前火候沒有把握好，“火”起來就“燒焦”了。舊有樓盤也開始盤活，錦惠大廈是 10年前開發(fā)的爛尾樓，不久前另一個開發(fā)商進場開發(fā)，半個月便賣了 200多套。今年惠陽區(qū)又制定了動工興建１００個項目的工作目標，并篩選出２８個項目舉行動工奠基儀式，不僅全面展示了新惠陽經濟社會快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢和優(yōu)越的投資環(huán)境，更是惠陽區(qū)致力于推動新一輪發(fā)展潮的具體體現(xiàn)。這說明，曾歷經“浩劫”的惠陽房地產業(yè)已經走上了健康發(fā)展的軌道。浙江賜富集團董事長趙張夫直言，惠陽有“中海殼牌”石化項目帶來的歷史機遇，正是投資興業(yè)的最好時機。去年底，一家名叫“中銘豪園”的房地產公司搶先“出閘”，第一期工程數(shù)百套樓房 1個月時間就銷售了 70%，掀起了惠陽房地產開發(fā)第二次浪潮。日前，記者在 2020年惠陽區(qū)房地產開發(fā)項目一覽表中見到，已批準預售、建設中和籌建中的各種花園、大廈、商住樓等將近 20個。 惠陽房地產業(yè)的景況是惠州經濟發(fā)展見旺的真實寫照。市民以客家 方言為主 ,普通話也廣泛使用。 深圳金佰利物業(yè)機構 初案 /市場調研 /惠陽 GOLDEN BARON 一、惠州市房地產整體市場現(xiàn)狀分析： 03年惠州樓市興旺的幾大原因： （ 4）惠州市金融運行良好。 2020年上半年 ,全市完成固定資產投資，比上年同期增加 ，增長 ,增幅比上年同期的 %高出 ，增幅居全省同期各市首位，投資額和增幅均創(chuàng)歷史新高，由此而帶來的惠州經濟總量加大、產業(yè)結構變化等等，給予了惠州房地產業(yè)堅實的發(fā)展后盾。在政策的引導調整、銀行 不良資產盤活等因素作用下，惠州市一年以上的空置面積已大幅減 少，現(xiàn)多位于轄屬縣市區(qū)，主要集中在惠陽市和大亞灣地區(qū)。但實際銷售面積與竣工面積增幅不同 步，竣工面積大于銷售面積 ，供求比為 1： 。隨著外來人口的涌入和 本地居民二次置業(yè)、投資置業(yè)的增加，惠州市人均居住面積也由 20 01年的 15平方米，逐步向小康水平的目標邁 入，房產開發(fā)商在規(guī)劃設計和開發(fā)過程中更加注重人性化，如東湖 花園、江畔花園、金迪花園、藍波灣等綠色小區(qū)都給人留下深刻的 印象。 近幾年惠州市社會消費品零售總額比較表 （注：資料來源于 2002年惠州統(tǒng)計年鑒、惠州統(tǒng)計網(wǎng)） 年份 1998 1999 2000 2001 金額 （億元） （億元） （億元） （億元） 深圳金佰利物業(yè)機構 初案 /市場調研 /惠陽 GOLDEN BARON 一、惠州市房地產整體市場現(xiàn)狀分析： 惠州市經濟發(fā)展狀況的基本態(tài)勢： （ 4）居民收入繼續(xù)增加、生活水平穩(wěn)定提高 據(jù)市區(qū)居民家庭抽樣調查， 2002年前 3季度，人均支配收入總額 為 ，人均消費性支出 ，剔除物價上漲因素， 實增比 2001年同期增長 %和 %，從惠州市消費品零售總額 的增加，人均工資的增加，說明惠州人的生活水平不斷提高，未 來的消費能力也將不斷增長，將會給惠州的銷售業(yè)帶來一個新的 增長。 近年來，惠州抓住了世界經濟形勢好轉和我國加入 WTO的有利 時機，通過努力擴大內需，開拓外需，并且積極推進結構的調 整，使到惠州的經濟得到快速的發(fā)展。水陸交通便利，商賈云集。 2002年前三季度惠州市全市消費品零 售總額完成 ，比 2001年同期增長 %。 據(jù)統(tǒng)計， 2002年惠州市總人口已達 283萬人，市區(qū)內本地戶籍人口 約 40萬人，外來人口據(jù)估計也有 40多萬人。（如銷售總面 積則為 ，比 01年回落 %，減少的原因主要是 2002年預售面積的減少）。市區(qū)空置面積為 ，空置率降到 20%，并且本地幾 大房產商開發(fā)的樓盤空置率均低于 10%。 深圳金佰利物業(yè)機構 初案 /市場調研 /惠陽 GOLDEN BARON 一、惠州市房地產整體市場現(xiàn)狀分析： 03年惠州樓市興旺的幾大原因： （ 1） 中海殼牌 南海石化項目的帶動下，惠州固定資產投資呈現(xiàn)出成倍增長的態(tài)勢，成為全市經濟增長的新亮點，對拉動惠州經濟快速增長起到積極作用。惠城區(qū)的房地產市場已呈現(xiàn)出向四周延伸之勢。 全區(qū)總面積２１７８平方公里，轄１０個鎮(zhèn)：淡水鎮(zhèn)、秋長鎮(zhèn)、 新圩鎮(zhèn)、鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)、永湖鎮(zhèn)、霞涌鎮(zhèn)、澳頭鎮(zhèn)、沙田鎮(zhèn)、良井鎮(zhèn)、 平潭鎮(zhèn)，人口 ，其中城鎮(zhèn)人口１４ .６６萬。據(jù)悉， 至今年 9月，中海殼牌項目已完成投資 ，占全市基本建設投資 ％ 。 2020年的房地產業(yè)在新舊交替中，又露出了誘人的笑容。 惠陽房地產業(yè)，是“中海殼牌”南海石化項目等多個特大型建設項目“錘定”大亞灣之后開始復蘇，并迅速“火”起來。他們之所以看好惠陽的房地產業(yè)，主要是惠陽的地理位置優(yōu)越，正在成為大惠州海濱城市的新城區(qū)，投資回報潛力大。如今，在惠陽一些開發(fā)商的座談會上，不再關注房地產如何升溫，而是認真思考如何理性投資的問題?；蓐枀^(qū)委、區(qū)政府積極推進實施“一二三四五”發(fā)展戰(zhàn)略，致力抓好園區(qū)經濟、民營經濟、外向型經濟和城市基礎設施建設，引進了一批投資超億元的項目，建成了市政廣場、影劇院、體育館、圖書館、檔案館等一批高檔次的文化市政設施，成為海內外客商投資的寶地，實現(xiàn)了國民經濟快速增長和社會文明的全面進步，為我市加快三個文明建設作出了突出貢獻。 去年底，一家名叫中銘豪園的房地產搶先“出閘”，其第一期工程數(shù)百套樓房僅用 1個月時間就銷售了70%.用有關部門的話說：它掀起了惠陽房地產第二次浪潮。最重要的一點則是要適量，要看清市場需求量多少。（編輯：文芬） 深圳金佰利物業(yè)機構 初案 /市場調研 /惠陽 GOLDEN BARON THE END 謝謝各位！