【正文】 平方米； 小高層約 2000元 /平米 約 1100元 /平米 主力總價 19萬 20萬、 22萬 18萬 小高層： 32萬 多層： 2 18萬 13萬、 15萬 注：錦繡花園部分三期為定向開發(fā)，無售樓部，由工程業(yè)務部得出均價；明陽花園二期未正式對外出售，只預估出其均價，存在一定誤差 ? 單價分析： 鞏義市房產單價范圍從 1100 元 /m2到 1880元 / m2，最低單價出現(xiàn)在鼎泰花苑，最高單價出現(xiàn)在大首嶺。 四、鞏義市樓盤分布特征 以建設路、杜甫路沿線呈現(xiàn) L型分布現(xiàn)狀，建設路規(guī)劃優(yōu)勢凸顯，成就本項目高尚居住區(qū)形象 北高檔，南中低檔 建設路北端項目均為高檔項目，如金地推出鞏義第一高檔社區(qū)、大首嶺推出鞏義第一府第。 目前鞏義市只有大首嶺物業(yè)管理引進銀基管理模式，其他樓盤對物業(yè)管理并不重視，本案應抓住機遇，充分挖掘物業(yè)管理優(yōu)勢，打造品牌物管。而鞏義市房地產剛開始注重品牌塑造，本案可抓住此市場機會先發(fā)制勝。因此，房地產與鞏義整個產業(yè)結構發(fā)展的相對不均衡。 小結：根據(jù)以上對 鞏義開發(fā)階段的分析，我們認為項目面臨很大的市場時機。這部分企業(yè)高層領導或企業(yè)主基本都有自有住房， 存在濃厚居住區(qū)域情結，但同時具有較強的城市顯貴心理，如果對他們進行綜合品質和時尚、高雅、令人稱道的生活方式的引導，會成為終極置業(yè)者。目前，投資 55億元的豫聯(lián)工業(yè)園、投資近 30億元的永安鋁電項目等一批大型投資項目正在建設之中。 鞏義是省級歷史文化名城，現(xiàn)在國家級文物保護單位 4處（北宋皇陵、北魏石窟、康百萬莊園、唐三彩窯址），省級 11處、鄭州市級及縣級近百處，還有浮戲山、青龍山、嵩陰景區(qū)、河洛景區(qū)等風景名勝。 2020年 1~11月，全國房地產開發(fā)投資額為 10768億元，同比增長 %，比一季度增幅降低 %；全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 億平方米，同比增長 %，增幅比 1~10 月下降 。中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調整資本金比例，來進一步抬高過熱行業(yè)的準入門檻。 （ 2）初級商品和原材料的國際價格已開始下降或走向穩(wěn)定，這將使中國的進口價格回落。進口 億美元，增長 36%，全年實現(xiàn)貿易順差319。 前言 房地產市場調查，是以房地產開發(fā)、客層、競爭個體為特定對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究和預測，為開發(fā)商了解房地產變動趨勢、制定開發(fā)方案，擬主要性能營銷戰(zhàn)略提供參考和建議。 （三） 2020年經(jīng)濟形勢展望 2020年經(jīng)濟形態(tài)仍將保持穩(wěn)定增長，原因在于： 政策調控已經(jīng)初見成效，中國經(jīng)濟過熱的風險已經(jīng)下降 （ 1）通貨膨脹風險已經(jīng)降低 以消費者價格指數(shù)衡量的通貨膨脹在 2020 年 7月份達到了 %的峰值，然后逐步下到 12月的 % （ 2）投資的實際增長率已顯著下降 2020年投資的同比實際增長率，從第一季度超過 40%的危險步調已下降到第四季度 13% 對外貿易的良好局勢 據(jù)國家海關總署統(tǒng)計， 2020年中國對外貿易高達 ，比上年增長 35. 7%， 其中出口 億美元，增長 %。 外部環(huán)境有利： （ 1）人民幣緊盯美元走弱的貨幣形勢，將使出口獲得額外的推動。 信貸及金融政策的調整 為給經(jīng)濁過熱“降溫”， 國家采取了一系列宏觀調控措施，以確保多種行業(yè)尤其是房地產行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。 （ 2）房地產投資額和開發(fā)面積 據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字，房地產投資增幅已連續(xù)減緩，并基本回落到 3 年前的水平。 鞏義自然資源豐富，現(xiàn)已探明礦產資源 28 種，其中有較高工業(yè)價值的 21 種，并且具有分布廣、儲量大、品位高、易開采的特點，尤以煤、耐火粘土、鋁礬土儲量居多。 2020年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)生產保持較高增長勢頭，共實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長%。 ? 經(jīng)調查，鞏義在冊工業(yè)企業(yè) 3454家（通過工商行政管理局了解），其中， 90%以上為中小型企業(yè)，僅回郭鎮(zhèn)就占 1346家，其它企業(yè)大多分布在小關鎮(zhèn)、米河鎮(zhèn)、大峪溝等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。通過調查得知，截止 2020年底，鞏義市商品房住宅銷售一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，存量房很少，銷售勢頭良好，僅有規(guī)模大，價格高、定 位有偏差的樓盤出現(xiàn)少量存房。但與強大的工業(yè)體系不相配套的是鞏義的房地產僅僅從住宅的基本需求入手，沒有對工業(yè)體系的所有者進行定向化、制定化的專署開發(fā)，這是不可思議的。購房者的關注重點從住宅單體向小區(qū)整體環(huán)境轉移；從實用性消費向個性消費和帶有文化色彩的精神消費轉移；購買住房也變成部分人的投資行為，房屋能否保值增值格外令人關注等等，這是房地產業(yè)需要品牌產品的原因?，F(xiàn)在的物業(yè)服務早已不是簡單的保安、保潔，而是更加無微不至的“人性化關懷 ”。達到項目競爭差異化、風險最小化、利潤最大化。明陽花園（二期）出現(xiàn)了小高層，主力面積為三房 160平方米。 3. 本案必須通過社區(qū)規(guī)劃、產品形態(tài)、房型設計、社區(qū)配套、景觀設計等方面的深刻，來加強產品效應，這也是將競爭引入高端的唯一手段。整營銷推廣較為滯后。 鞏義現(xiàn)有高檔項目存在“偽高檔”現(xiàn)象，項目綜合品質與“高檔”意念脫節(jié)。 另外二次置業(yè)者也占了相當比例，這部分客戶在市區(qū)有房，但他們追求生活的舒適性，居住環(huán)境和生活質量。 鞏義消費者商業(yè)投資熱情得到激發(fā)、商業(yè)經(jīng)營后患并存 （ 1）大型產權商業(yè)出現(xiàn)在成熟商業(yè)中心，如海盛商貿城，同時原市政府地塊開發(fā)的商住兩用項目“日月星城”也蓄勢待發(fā)。但目前表現(xiàn)比較蕭條，分析主要原因有三點： A、 建設路現(xiàn)有商業(yè)產品沒有擺脫道路發(fā)展的常規(guī)形式，無法與城市傳統(tǒng)商業(yè)形 成明確的產品區(qū)分，自然無法擺脫商業(yè)的習慣性驅動。 宋陵大廈統(tǒng)一經(jīng)營管理。 業(yè)態(tài)分布合理，人氣興旺 商場配套設備在鞏義超前，被廣泛接受 劣 勢 客流分布不均 客戶流動性大，多為觀光 租金情況一覽表： 名稱 地 址 面積 租金 金玫瑰茶吧 100平方米 約 2200元 /月 避風港 宋陵路口 200平方米 3萬 /年 永安商場 1600平方米（ 2~3層） 16萬 /年 超群時裝店 40平方米 5萬 /年 恒基服裝城 20平方米（攤位） 400元 /月 化工廠樓 建設路與新興路交叉口 60平方米 2000元 /月 新華路與人民路交叉口北 18平方米 3000元 /月 項目名稱：海盛商貿城 開發(fā)商：海盛房地產置業(yè)有限公司 全程策劃：金世咨詢 地址：鞏義市新華路中段 占地： 總建 筑面積： 整體規(guī)劃：地下一層，地上三層 業(yè)態(tài)布局：地下大型綜合購物超市，地上精品服飾城 面積及價格： 樓層 面積 價格 1層 約 4000平方米 未定 1層 約 4000平方米 臨街門面 1900元 /m2內鋪 12000元 / m2 2層 約 4000平方米 8000元 /平方米 3層 約 4000平方米 5000元 /平方米 項目名稱：原化工廠樓 地址：鞏義市桐本路北段 商業(yè)房規(guī)劃： 1~2層捆綁銷售，共 17 間 開間： 4米 進深： 10米 面積： 70—— 100平方米 價格： 3000元 /平方米（實際成交價） 在售住宅底商分析 樓盤名稱 商鋪面積 規(guī)劃 間數(shù) 價格 銷售情況 目前經(jīng)營情況 金地花園 區(qū)內沿商業(yè)街一層 未售 正在施工，未經(jīng)營 錦繡花園一期（大首嶺） 總面積約4000平方米 沿建設路 1— 2層，整體銷售 4 自用兩間經(jīng)營，一間做售亞龍灣洗浴休閑廣場、芙蓉酒家 樓部 錦繡花園 3期 沿銅本路、新興路沿街兩層，整體銷售 正在施工 明陽花園 一期他：二期40/96/109其他 一期沿街兩層，區(qū)內一層；二期小區(qū)一層、 臨綠化公園一層 一期沿街24間，區(qū)內數(shù)間；二期未定 一期3400元 /平米，二期未定 一期沿街剩一套 204平方米（沿街兩層），區(qū)內一套 ；二期未售 一期對外出租，空置，二期正在施工 鼎泰花苑 2棟三層純商業(yè)樓，整體銷售 4 3400元 /平米 一棟已售出 大酒店，目前未入駐，正在施工 綜述 經(jīng)過鞏義商業(yè)調研得出以下結論： 消費者已經(jīng)形成較為牢固的日常區(qū)域消費習慣，要改變這種習慣難度較大，必須利用本案交通優(yōu)惠便利的優(yōu)勢形成對傳統(tǒng)商業(yè)的提升或整合。成為鞏義市的迎賓大道、商業(yè)大街。 交通條件 交通現(xiàn)狀：目前本區(qū)域規(guī)劃中的道路多已修通， 5條公交線路已開通，因此本案目前交通不存在問題。 周邊配套 餐飲業(yè)：大鐘樓、明源大酒店、小蒙羊、 山東曹縣驢肉、芙蓉酒家。 行政單位：交通運輸管理所。 劣 勢 消費者對開發(fā)商品牌的認知度低，項目運營中注意開發(fā)商品牌的塑造。 項目有一定規(guī)模優(yōu)勢，分期流動開發(fā)，打造高檔樓盤，能形成項目對抗整個市場的競爭能力，這極為應合大章公司系統(tǒng)運營的戰(zhàn)略思想及策略與細節(jié)對應的執(zhí)行能力。 金地、大首嶺等高檔樓盤聚集與本區(qū)域，消費者心目中已形成高檔樓盤印象。 具有城市顯貴心理，希望提升生活品質的市區(qū)工商業(yè)主、市郊村鎮(zhèn)企業(yè)主。緊鄰“形象大道” —— 建設路，交通便利 五重保安系統(tǒng) 現(xiàn)房銷售，多種扇形可供選擇 注重環(huán)境景觀的營造 物業(yè)管理引進銀基物業(yè)管理公司的先進模式 劣 勢 戶型設計部分有暗室、不利銷售 目前區(qū)域人氣淡薄 產品形態(tài)單一，全部為多層，沒有與企業(yè)主、礦主以及工商業(yè)主相對應的高端產品