【正文】 及支付工程款。因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測(cè)算求取地價(jià)時(shí)，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出宗地的完全地價(jià)，按實(shí)際繳納地價(jià)所占完全地價(jià)的百分比，計(jì)算酒店商業(yè)地價(jià)的總額。截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)，項(xiàng)目的權(quán)益主體為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，貸款主體為深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司（為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的股東之一），本次分析未考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對(duì)本項(xiàng)目的操作及銀行還款的影響。我們是根據(jù)項(xiàng)目100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。該項(xiàng)目樓高28層，其中1～4層為裙樓，5層為酒店設(shè)備層，6～26層為客房層（無14層），27～28層為酒店行政樓層，29層為自助式餐廳。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工開始對(duì)外營(yíng)業(yè)。公司經(jīng)過近十年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，已形成以“三來一補(bǔ)”、合資、合作企業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為主導(dǎo)；建材經(jīng)營(yíng)、賓館、酒店娛樂、商貿(mào)、自營(yíng)工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團(tuán)；曾被深圳市政府評(píng)為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名?？头咳胱÷始s為65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。地塊目前已取得《建設(shè)工程項(xiàng)目開工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《建設(shè)工程施工許可證》、《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《中華人民共和國(guó)建筑工程施工許可證》（室內(nèi)裝飾工程部分），項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)基本合法。根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)上具有可行性。經(jīng)評(píng)估，貸款經(jīng)濟(jì)效益較好。貸款企業(yè)深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司，成立于1990年3月10日，是股份有限公司，注冊(cè)資本金人民幣11,800萬元。賓館占地12,837平方米，擁有96套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能歌舞廳、卡拉OK廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施。 單位采用會(huì)計(jì)政策(1)會(huì)計(jì)制度：執(zhí)行《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》。發(fā)生外幣業(yè)務(wù)時(shí)，采用發(fā)生當(dāng)日的匯價(jià)折合為人民幣記賬，年末對(duì)貨幣性項(xiàng)目余額按年末市場(chǎng)匯價(jià)進(jìn)行調(diào)整，由此產(chǎn)生的折算差額計(jì)入當(dāng)期損益。各類固定資產(chǎn)按取得的實(shí)際成本計(jì)價(jià)，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法計(jì)算。2000、2001年存貨量占到總資產(chǎn)的比率在40~45%，略低于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的指標(biāo)，主要是因?yàn)槠髽I(yè)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。企業(yè)貸款情況截止2003年4月31日，該企業(yè)的短期借款余額為10,520萬元，長(zhǎng)期借款余額為1,300萬元，合計(jì)為11,820萬元。三、項(xiàng)目概況與背景 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置君逸酒店位于深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西，距深惠路約300米，附近有橫崗鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國(guó)土局橫崗管理所、橫崗水廠等市政部門，及八達(dá)工業(yè)村、橫崗村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個(gè)大型工業(yè)區(qū)。酒店設(shè)有地下一層停車場(chǎng)，提供220個(gè)停車位。圖片8：項(xiàng)目夜景效果圖圖片9：酒店大堂效果圖 圖片10；酒店前綠化廣場(chǎng)效果圖項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀2002年4月酒店開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工開始對(duì)外營(yíng)業(yè)。根據(jù)委托方介紹，項(xiàng)目用地的前期由深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司投資建設(shè)橫崗鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓，1994年因國(guó)家宏觀政策調(diào)控，項(xiàng)目停工。本項(xiàng)目用地權(quán)屬清淅。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模君逸酒店項(xiàng)目總建筑面積為44,000㎡。 項(xiàng)目建設(shè)合作情況表8：項(xiàng)目建設(shè)合作單位表項(xiàng) 目樁 基外墻裝飾工程室內(nèi)裝飾工程建設(shè)單位橫崗股份投資有限公司深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司設(shè)計(jì)單位中國(guó)建筑研究總院深圳分院中國(guó)建筑研究總院深圳分院深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司施工單位汕頭市建安總公司六處深圳市龍崗區(qū)橫崗建筑安裝工程總公司深圳市文業(yè)裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司監(jiān)理單位——深圳市龍崗區(qū)建設(shè)監(jiān)理公司深圳市建藝建設(shè)監(jiān)理有限公司 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目于1992年底開工，至1996年主休全部完工，1999年3月開始外墻裝修，同年底裝修工程完工。因此在分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況及前景時(shí)，我們以第二產(chǎn)業(yè)分析為主，同時(shí)，因第二產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來頻繁的商務(wù)往來，因此在分析第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，分析深圳市旅游的主要特點(diǎn)是商務(wù)游，龍崗區(qū)目前無突出的旅游資源吸引游客，其客源主要來自于區(qū)內(nèi)的外資企業(yè)的商務(wù)客戶。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（第二產(chǎn)業(yè)）成為深圳的第一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的重要支柱（現(xiàn)行價(jià)格），%。%。其中“三來一補(bǔ)”，%，%；，%，%。1～5月，工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)趨好，規(guī)模、速度及效益同步提升。同時(shí)，全市新簽各種形式的利用外資協(xié)議938宗。據(jù)介紹，近期優(yōu)先發(fā)展的線路包括：1號(hào)線（世界之窗至寶安體育中心），2號(hào)線（世界之窗至蛇口港），3號(hào)線（老街至橫崗），4號(hào)線（少年宮至龍華鎮(zhèn)中心），11號(hào)線（深圳西站至橫崗段），線路總長(zhǎng)94公里，總造價(jià)預(yù)計(jì)238億元。房地產(chǎn)業(yè)是深圳的重要支柱產(chǎn)業(yè)也受到較大沖擊。工業(yè)倉儲(chǔ)成用地量大。政府初步通過的優(yōu)惠政策包括以下內(nèi)容：首先是新增用掛牌的方式出讓酒店用地土地。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)分析位置龍崗區(qū)是深圳市的市轄區(qū)，位于深圳市東北部，東臨大亞灣、大鵬灣，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西連寶安區(qū)，北靠惠州市、東莞市，地理位置得天獨(dú)厚。目前，全區(qū)建有龍城工業(yè)園、寶龍工業(yè)城、坂雪崗工業(yè)區(qū)、葵涌高新技術(shù)生態(tài)走廊等四個(gè)大型工業(yè)區(qū)，深圳市龍崗大工業(yè)區(qū)也設(shè)在龍崗區(qū)內(nèi)，現(xiàn)已初步形成了以工業(yè)為主導(dǎo)，“三高”農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，商貿(mào)、運(yùn)輸、房地產(chǎn)、旅游等第三產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模的外向型經(jīng)濟(jì)格局。建區(qū)十年以來，龍崗區(qū)共引進(jìn)外資企業(yè)7,000多家。區(qū)域形象逐斷提升深圳市已將龍崗區(qū)的發(fā)展明確定位，即要穩(wěn)定加工貿(mào)易，發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)，成為高新技術(shù)出口加工基地、物流配送基地和海濱度假旅游基地。通過對(duì)龍崗區(qū)酒店市場(chǎng)的調(diào)查分析可以得出，龍崗區(qū)高檔酒店缺乏，現(xiàn)在提供的住宿賓館多由綜合樓或廠房改造而成，條件簡(jiǎn)陋，整體接待水平偏低，造成來訪客商外流至市區(qū)或東莞消費(fèi)。橫崗鎮(zhèn)下轄六約、橫崗、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個(gè)行政村和1個(gè)居委會(huì)，共52個(gè)自然村。工業(yè)發(fā)展迅速2002年，橫崗鎮(zhèn)獲得了“全國(guó)文明鎮(zhèn)先進(jìn)單位”的光榮稱號(hào)，順利通過了首批“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”的考核驗(yàn)收，非公有制經(jīng)濟(jì)組織黨建和“雙聯(lián)”等工作走在市區(qū)前列，農(nóng)民新村建設(shè)更上一層樓，依法治鎮(zhèn)工作成為全市示范點(diǎn)。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)多為生產(chǎn)型企業(yè)，主要以自建廠房、或租用村集體建設(shè)的工業(yè)區(qū)廠房，因此配套會(huì)議中心、培訓(xùn)用房等不足，對(duì)會(huì)議、培訓(xùn)等功能配套存在一定的需求。是近年來在橫崗鎮(zhèn)追加投資最大的外資企業(yè)之一；美資協(xié)調(diào)電子廠，是美國(guó)康和照相機(jī)有限公司投資興辦的照相機(jī)生產(chǎn)廠家，是目前深圳市規(guī)模最大的相機(jī)生產(chǎn)廠家之一。建成后不但將完善鎮(zhèn)內(nèi)交通路網(wǎng)，有效緩解交通壓力，還將盤活大片土地資源。橫崗鎮(zhèn)內(nèi)賓館、酒店調(diào)查情況橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展以“三來一補(bǔ)”為主的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，投資者主要來自港、臺(tái)、新加坡，產(chǎn)品以外銷為主，鎮(zhèn)內(nèi)商務(wù)客流量較大。橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)以“三來一補(bǔ)”為主，港臺(tái)及海外商務(wù)活動(dòng)頻繁，相對(duì)發(fā)達(dá)的外貿(mào)經(jīng)濟(jì)，商貿(mào)文化發(fā)展滯后，高級(jí)的商貿(mào)活動(dòng)中心、酒店較少，商貿(mào)活動(dòng)設(shè)施不足。全部房間均配備國(guó)際直撥電話，兼有直線上網(wǎng)功能，房?jī)r(jià)如下：種 類價(jià)格（元）折實(shí)價(jià)（元）數(shù)量(間)標(biāo)準(zhǔn)客房680單：338；雙：368175普通套房880單：398；雙：42824豪華套房98049021行政套房12806408凱利萊套房18009002加床100配套服務(wù)的商務(wù)中心、租車服務(wù)、美容中心、干洗服務(wù)等一應(yīng)具全，定時(shí)來往于羅湖口岸免費(fèi)穿梭巴士服務(wù)，可滿足商務(wù)人士的不同需求。沙井上園酒店因橫崗鎮(zhèn)內(nèi)無星級(jí)酒店，比較寶安、龍崗二區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，沙井與橫崗比較相似，均為第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，因此我們選擇沙井鎮(zhèn)作為對(duì)比：比較項(xiàng)沙井橫崗地理位置寶安區(qū)西北部，鄰107國(guó)道，距深圳市約35公里龍崗區(qū)南部，鄰深惠公路，距深圳市約28公里總面積60平方公里80平方公里總?cè)丝?6萬人工業(yè)總產(chǎn)值人均工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)企業(yè)數(shù)846個(gè)800多個(gè)酒店星級(jí)及個(gè)數(shù)3星級(jí)一家，2星級(jí)一家無從以上數(shù)據(jù)分析，商務(wù)活動(dòng)較多，但酒店配套不足。O（機(jī)會(huì)）：◆橫崗收費(fèi)站轍銷，對(duì)外聯(lián)絡(luò)方便；◆園山風(fēng)景區(qū)的建設(shè)，帶來周邊區(qū)鎮(zhèn)的旅游客流；◆橫崗鎮(zhèn)起動(dòng)商品住宅開發(fā)，入住人口增加，消費(fèi)需求增大?！?層出租收益根據(jù)合約，2層出租十年，租金收入如下：?jiǎn)挝唬涸蛱?hào)年租金收益2層3層4層建筑面積(㎡)2,2,2,1免租免租免租2581,832581,832684,3872,748581,832684,4872,748581,832684,5872,748872,748684,6960,872,7481,026,7960,872,7481,026,8960,960,1,026,91,056,025960,1,128,101,056,025960,1,128,經(jīng)過十年經(jīng)營(yíng)，酒店客戶市場(chǎng)基本培育成熟，根據(jù)租賃合同約定，現(xiàn)承租方在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)，因此在測(cè)算時(shí)，十年后的裙樓的租金水平保持基本穩(wěn)定，與最后一期的租金水平相同。本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期（～，）內(nèi)的入住率如下（因總統(tǒng)套房數(shù)量少，出租率較低，且目前委托方尚未定價(jià)，因此未考慮此部分收益）：經(jīng)營(yíng)期時(shí)間期行政套房標(biāo)準(zhǔn)雙人房豪華單人房客房整體出租率市場(chǎng)拓廣期2003年下半年15%30%40%31%市場(chǎng)培育期2004～2006年20%40%45%39%快速增長(zhǎng)期2007～2008年30%60%60%57%穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期2009年以后40%70%65%66%29層餐廳收益酒店設(shè)計(jì)餐廳提供240個(gè)客位。2002年4月開始室內(nèi)裝修工程，截止至查勘日2003年6月12日，酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成，內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%，預(yù)計(jì)項(xiàng)目于2003年7月竣工營(yíng)業(yè)。 項(xiàng)目總投資估算根據(jù)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為23,，詳見下表：表12：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總額（萬元）單價(jià)(元/㎡)占總投資比例1土地成本1,%2前期工程費(fèi)%3建安工程18,4,%4管理費(fèi)%5不可預(yù)見費(fèi)%6其他費(fèi)用%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1,%8合 計(jì)23,5,%注：?jiǎn)蝺r(jià)按酒店容建筑面積44,000㎡為計(jì)算基數(shù)的單價(jià)。用地規(guī)劃要求為：酒店44,000㎡，居住113,㎡，幼兒園2,500㎡，會(huì)議中心7,500㎡。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用等，費(fèi)用確定主要參考近期《深圳市建筑工程價(jià)格信息》、企業(yè)提供的已交費(fèi)用。項(xiàng)目建安工程費(fèi)用合計(jì)為18,。不可預(yù)見費(fèi)考慮到項(xiàng)目規(guī)模較小，不可預(yù)見費(fèi)按前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用2項(xiàng)之和的2%計(jì)取。 項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目地價(jià)款投入計(jì)劃根據(jù)付清地價(jià)款證明，該項(xiàng)目已于1999年2月1日全部付清。項(xiàng)目尚需投入的資金來源渠道經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目完工時(shí)尚需投入資金約10,300萬元，該筆資金主要來源于農(nóng)行貸款6,000萬元及部分自籌資金和經(jīng)營(yíng)收入4,300萬元。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括：工資、福利、燃料費(fèi)、攤銷低值易耗品、服裝費(fèi)、洗滌費(fèi)、水電費(fèi)、郵電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、物料消耗、包裝費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、差旅費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、工作餐費(fèi)、折舊、其他等。我們以經(jīng)營(yíng)收入的10%計(jì)取。經(jīng)測(cè)算：項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為9,。經(jīng)測(cè)算：%。 項(xiàng)目敏感性分析我們對(duì)銷售收入、開發(fā)成本變化進(jìn)行了敏感性分析測(cè)算。一般酒店的客房經(jīng)營(yíng)收益可維持酒店的正常運(yùn)作，酒店的主要利潤(rùn)來源為配套服務(wù)，因酒店的2～4層裙樓出租經(jīng)營(yíng)，且租金水平較低，因此，酒店投入運(yùn)營(yíng)后的成本控制為首要關(guān)注的事項(xiàng)。項(xiàng)目還款來源來自本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入，根據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目在2003年第三季度開始有經(jīng)營(yíng)收入，根據(jù)貸款企業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為按月付息，在貸款第三年起（2005年7月起），每個(gè)季度償還500萬元，即2005年還1,000萬元，2006年還2,000萬元，2007年還2,000萬元，2008年還1,000萬元。九、貸款方式及擔(dān)保能力分析 貸款方式分析貸款方式分析根據(jù)委托方和貸款銀行介紹，本項(xiàng)目貸款采用擔(dān)保貸款，由深圳深圳市橫崗鎮(zhèn)投資管理有限公司提供擔(dān)保。營(yíng)運(yùn)能力分析擔(dān)保企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率較低，主要因?yàn)槠髽I(yè)以投資經(jīng)營(yíng)為主。有利于增加銀行收益：本筆貸款在貸款償還期內(nèi)預(yù)計(jì)可獲利息1,（按月付息、分期還本的還款方式估算）；建立信貸合作關(guān)系后，企業(yè)在貸款銀行存款數(shù)額將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)；有利于爭(zhēng)取該公司及其上級(jí)集團(tuán)公司的其它的其他低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)業(yè)務(wù)及中間業(yè)務(wù)。貸款人資信風(fēng)險(xiǎn)借款人資信風(fēng)險(xiǎn)來源于借