深圳市房地產(chǎn)市場總體分析現(xiàn)狀-免費(fèi)閱讀
【正文】 2被訪者心目中認(rèn)可的發(fā)展商品牌 本問題采用了開放式問答，約84%的被訪者提及發(fā)展商品牌，說明置業(yè)者已開始重視發(fā)展商的品牌。調(diào)查顯示，環(huán)境景觀已成為置業(yè)者考慮的首要因素。1置業(yè)重要因素排序 置業(yè)者購房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計(jì)，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價(jià)格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、地理位置、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等。 近六成的被訪者的工作地點(diǎn)在福田，約三成的被訪者工作地點(diǎn)在羅湖。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65％，方便池孩上學(xué)占10％，離上班近點(diǎn)占4％，生活方便點(diǎn)占15％，顯得更有身份占1％，現(xiàn)在的房子太小占4％，離親戚朋友更近些及其他占1％。按揭的比例超過八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對深圳住宅市場的支持作用不容小視。這一結(jié)果值得業(yè)內(nèi)人士高度重視。三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇1房占4％，2房占28％，3房占55％，4房占10％，5房以上占3％?！ 淖》款愋涂?，平層占56％，躍式占20％，復(fù)式占23％，其他占1％。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。內(nèi)銷市場需求部分問卷分析2001住宅消費(fèi)市場調(diào)查（因受調(diào)查層面所限，期望價(jià)格相差較大，僅作為附件參考）。今天的房地產(chǎn)營銷有導(dǎo)致這種連鎖效應(yīng)的趨勢，對個(gè)盤來講，真正的挖掘細(xì)分市場，以有效的供給對應(yīng)有效細(xì)分的需求層次，是我們必須面對的發(fā)展之道。前不久召開的廣東住宅與房地產(chǎn)會(huì)議決定給廣東的房地產(chǎn)開發(fā)熱降溫，其中一項(xiàng)措施就是對自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目；對違反合同約定拖欠工程款的開發(fā)企業(yè)，要限制其新項(xiàng)目。其中在7萬㎡以上的項(xiàng)目共有21個(gè)，％，推售面積最大的片區(qū)是后海，共推出了4099套，；推售面積在4～7萬㎡的項(xiàng)目共有36個(gè)，％。二、深圳市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀及走勢分析房地產(chǎn)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資額迅速增加，2001年有了一個(gè)新的激增，增長率達(dá)到了30%，結(jié)合2002年目前高檔住宅市場的集中性供給情況，可以預(yù)測今年的房地產(chǎn)投資額將繼續(xù)保持高速增長。這三項(xiàng)措施對于規(guī)范房地產(chǎn)市場具有積極的意義。對于深圳，上述沖擊甚至超過了亞洲金融危機(jī)。消費(fèi)指數(shù)自2000年第一次超過GDP增長速度后與之持平。產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中持續(xù)位居高位，且在不斷提高。金融政策 未來深圳市的金融政策將向個(gè)人消費(fèi)方面傾斜，豐富和擴(kuò)大消費(fèi)信貸種類，積極推動(dòng)住房消費(fèi)信貸、汽車消費(fèi)信貸為主的個(gè)人消費(fèi)信貸。 進(jìn)出口貿(mào)易繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長的組要因素。房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 新都市主義與住宅郊區(qū)化從上圖我們可以看到，關(guān)內(nèi)關(guān)外的開發(fā)比例一直在穩(wěn)定的變化著，關(guān)外大規(guī)模的土地供給量的不斷增加以及市內(nèi)成熟地段土地可開發(fā)量的減少，住宅郊區(qū)化成為不爭的事實(shí)，萬科四季花城、中海怡翠山莊、新亞洲花園，振業(yè)橫崗項(xiàng)目等一大批樓盤的面市和開發(fā)在不斷的證明這一點(diǎn)。針對特定的消費(fèi)層面，進(jìn)一步的細(xì)分市場，采取準(zhǔn)確制導(dǎo)性的供給和營銷，是降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的不二選擇。這種營銷手法的變化不無讓人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的營銷逐漸從產(chǎn)品營銷、形象營銷、概念營銷、整合營銷到今天，我們又嗅到了純包裝式營銷的味道。華僑城 購房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對主導(dǎo)，度假和購房給親友的比例較少。由此看來，未來都市中心區(qū)域的吸引力還是不小。 與家庭月收入交叉分析： 交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45％，基本裝修55％；收入在5000－8000元的，選擇毛坯房占35％，基本裝修占65％；收入在8000－10000元的，選擇毛坯房占60％，基本裝修占40％；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65％，基本裝修占35％。 單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4%，2房占16％，3房占58％，4房占3％，5房占3％；多次置業(yè)的，1房占4％，2房占10％，3房占40％，4房占24％，5房占6％?！ ∑谕侠韮r(jià)格水平：40006000元 在購房者心目中，價(jià)格在4000元以下占2
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