房地產(chǎn)貸款項目評估(文件)
【正文】 8）財務(wù)費用 按照本項目的資金籌措計劃，擬定申請銀行貸款 4000萬元，按三年期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮 30%，即年利率 %測算財務(wù)費用，該項目財務(wù)費用為 419萬元。 12）不可預(yù)見費 該項目的不可預(yù)見費為 307萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）項目建設(shè)期 14個月。 ? 車庫成本 ： 2260萬元。月， 為一般商場較低的租金水平，平均出租率按 80%。計算生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)企業(yè)各年盈利情況，并據(jù)此填列 《 損益表 》 。 財務(wù)效益評估 （二）貸款償還期計算 2）多個項目 （除貸款項目外客戶還有其他在建項目或擬開發(fā)項目，除了測算項目貸款償還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類還貸資金來源和各類債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列 《 企業(yè)綜合貸款償還期計算表 》 ，計算綜合貸款償還期，作為貸款償還期的另外一個指標(biāo)）。 ? 在借款人整體效益欠佳，但項目盈利能力較好情況下，項目效益用于償還借款人其他負(fù)債的能力： 該企業(yè)經(jīng)營較為正常，有良好的發(fā)展前景，在保證項目建設(shè)資金和優(yōu)先償還我行貸款外，本項目的收益有一定結(jié)余。 表明本項目銷售至少達(dá)到可銷售面積的 %，才能實現(xiàn)盈虧平衡。 不確定性分析 （二）多因素敏感性分析 （在基該方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測，選定各敏感性因素的變化 值，計算新的各項指標(biāo)值的結(jié)果，并填列 《 項目敏感性分析表 》 ） 項目的主要敏感性因素是銷售收入和項目總投資，前面已進(jìn)行了單因素敏感性分析，已能夠反映因素變化對項目效益的影響，故未作多因素敏感性分析。 (一 )銀行效益與風(fēng)險 前文已闡述，在此不再贅述。） 截止 2023年 5月末， xx地產(chǎn)公司在我行貸款余額 5000萬元， 詳見下表： 單位：萬元 貸款銀行機(jī)構(gòu)名稱 貸款余額 借款時間 還款時間 建行高新區(qū)支行 5000 合計 5000 上表中 5000萬元貸款對應(yīng)的是“ xx? ”一期項目，對該筆貸款按照銷售收入動態(tài)還款，不受貸款期限的約束。 銀行效益與風(fēng)險防范措施評估 演講完畢，謝謝觀看！ 。 xx地產(chǎn)公司一直在我行開立基本結(jié)算帳戶，信用記錄良好。抵押率 （信貸評估人員須對保證人的主體資格和償債意愿、能力進(jìn)行分 析，對抵押、質(zhì)押財產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)行評價） ?抵押物描述： 暫無。 ? 我行作為本項目的按揭主辦銀行。 （二）敏感性分析 （敏感性分析中，影響項目內(nèi)部收益率、貸款償還期的主要因素波動幅度 可取該因素當(dāng)前值或未來最可能值的正負(fù)向變動 5%、 10%和 20%計算） 1）敏感性因素的選擇及依據(jù) （對利用外資達(dá)投資總額 30%以上的項目應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)行 敏感性分析） ?敏感性因素一： 經(jīng)營收入 ?敏感性因素二 ： 總投資 考察當(dāng)銷售收入、總投資正負(fù)變動 5%及 10%時，投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率及項目貸款償還期的變化。 （四）本息保障倍數(shù) （計算本息保障倍數(shù)并對計算結(jié)果 進(jìn)行分析） 貸款償還期內(nèi) 2023年、 2023年本息保障倍數(shù)分別為 、從本息保障倍數(shù)來看，其數(shù)值均大于 1，說明項目貸款本息償還有保障。 ? 信貸項目新增效益是否可部分或全部用于償還借款人原有或可能的其他負(fù)債： 該項目的效益除保證償還建行貸款本息外，本項目的收益有較大的結(jié)余。 ? 由于該項目成本偏高，而銷售價格受當(dāng)?shù)厥袌黾s束，價格不高，因此盈利能力、內(nèi)部收益率偏低。 物業(yè)類型 住宅 臨街商鋪 院落式商街 車位 銷售收入（萬元） 18120 3359 1483 833 銷售率 95% 85% 30% 30% ?出租收入 ：合計 5471萬元。月， 平均出租率按 90%。 ? 臨街商鋪成本 ： 1414萬元。 經(jīng)評估，調(diào)整房地產(chǎn)項目總投資為 21644萬元，其中：開發(fā)建設(shè)投資 21644萬元，經(jīng)營資金 0萬元。 投資估算與融資方案評估 （一）房地產(chǎn)項目資金需
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