【正文】 主辦單位名稱、法定地址、營業(yè)范圍 主辦單位名稱：北京 BBB 房地戶開發(fā)有限公司。 經(jīng)營范圍：“在規(guī)劃范圍內(nèi)對 AAA 項目的公寓及配套商業(yè)設(shè)施進行開發(fā)、建設(shè)、出租、出售及其物業(yè)管理，井提供相關(guān)的咨詢服務(wù)” (見《京經(jīng)貿(mào)資字 [1997]xxx 號》文 )。 項目總投資、注冊資本、各方出資比例、出資方式 (1)合資公司投資總額為 5236 萬美元 (合 43456 萬元人民幣 )。 (4)投資方貸款。 審批單位 該公司是 1996年 10月經(jīng)北京市對外經(jīng)濟貿(mào) 易委員會同意并報請北京市計劃委員會批準建立的 (見《京計基宇 [1996 年 ]第 xx 號》文 )， 1997 年 11 月北京市人 4 民政府向該公司頒布了《外商投資介業(yè)介業(yè)批準證書》 (外經(jīng)貿(mào)京 [1997]xx 號 )，1998 年 4 門國家工商行政管理總局向該公司頒發(fā)了《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 (企合京總副字第 xxx 號 )。 1998 年 l 月 6 日經(jīng)北京市地名辦公室核準，取得“ AAA 公寓”《建筑名稱核準證》。地下 4 層為汽車停車庫，有車位 237 個；首層及 2 層為供住戶使用的商務(wù)、辦公、餐飲、健身 娛樂及變配電、保安、消防等用房：地面 3 層以上 (標準層 )為住宅，共有 9 種戶型計 238 套，屬中高檔住宅。 1997 年以來已投入 7910 萬元。 三、項目工程建設(shè) 主體工程 (1)工程概況。 該建筑 3 層以上為住宅，設(shè)有四房二廳、三房二廳、一房一廳等 9 種戶型，共有 238 套住房，其中主力戶型為二居室，共 152 套。 (2)工程特點。 2)區(qū)域內(nèi)的人文環(huán)境較好。建筑外形典雅，具有歐陸色彩。 5)該工程內(nèi)的廚房及衛(wèi)生間均通過天開通風、采光。 公用工程 該工程項目所屬地區(qū)的市政四源、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施較完善，給排水、供電、熱力、天然氣和通訊等管線齊備，升有充足的供應(yīng)量，給工程項目創(chuàng)造了優(yōu) 越的條件。 最高生活用水量 306 立方米 /天 室內(nèi)消防用水量 30 升 /秒 室外消防用水量 20 升 /秒 自動噴灑滅火用水量 26 升 /秒 2)紅線內(nèi)設(shè)有生活污水及雨水排出管線，并分流排 入工程建筑物北側(cè)亮馬橋路和西側(cè)麥子店西路的市政雨、污水管網(wǎng)內(nèi)。經(jīng)市供電局 1998 年 7 月 2l日批準，由工程東側(cè)光明公寓∏接室，引出埋地電纜入戶。 工程總設(shè)備容量 其中：動力設(shè)備 照明設(shè)備 總計算容量 需要系數(shù) 該工程主要用電為三級負荷用電：消防用電設(shè)備屬一級負荷；背通電梯、生活水泵、公用照明及通風為二級負荷：住宅為三級負荷。 工程項目冬季采暖用熱量 263 萬大卡 /時 工程項目生活熱水用熱量 138 萬大卡 /時 全年供熱范圍為：①冬季供給室內(nèi)采暖、生活用熱水及維持游泳池水溫；②夏季僅供生活用熱水。該工程擬引入管線，經(jīng)調(diào)壓箱降為低壓天然氣入戶，供使用。大樓住宅部分均用市話，在各層預(yù)留電話配線箱，待住戶人住后，可根據(jù)需要報裝。 綜上所述，本工程項目的水、電、氣、熱力、通訊等公用工程基礎(chǔ)條件基本落實，技術(shù)設(shè)備齊全、合理，能滿足項目發(fā)展的需要。 四、市場營銷評估 AAA 住宅順口地處朝陽區(qū)燕莎商城附近繁華商業(yè)區(qū)，北鄰開發(fā)中的第三使館區(qū)，周圍外資企業(yè)和國內(nèi)商家云集，物業(yè)地理位置優(yōu)越，這些都是住宅銷售的有利條件。 2000 年前竣工的外銷房在建總面積仍高達 50 萬平方米。 8 (2)中高檔住宅的需求：項目主要銷 售對象是外交人事和海外客商。盡管北京是中外商入駐最多的城市，但北京也是國際權(quán)威機構(gòu)評定的全世界生活費用矗高的三個城市之一 ，其中包括住宅價格。因此，預(yù)計未來中高檔住宅的需求會與目前大體持平。從表 41 可以看出，目前外銷房每平方米平均價格為 12000元左右，現(xiàn)房比期房略高，內(nèi)銷房每平方米單價要比外銷低 20003000 元。 五、企業(yè)資信評價 (1)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)我國政府批準的中美合資企業(yè)。 (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沒有辦公室、工程部、財務(wù)部和銷售部。 1998 年 l0 月將大力開展銷售活動，并做出了銷售保證。 六、投資總額及資金來源評估 評估依據(jù) (1)北水市 xx 設(shè)訓院編制的《 AAA 項目初步設(shè)計概算》； (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《貸款申請報告》； (3)項目實施進度與實際投資使用情況； (4)末完工程所需投資的預(yù)測。 項目建設(shè)及用款計劃 該項目自 1997 年開始建設(shè)，計劃 2000 年完工。 七、項目財務(wù)效益評估 評估依據(jù) (1)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》計劃出版社， 2000 年； (2)《中國 xx 銀行中長期貸款項目評估方法》； (3)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的《貸款申請報告》； (4)國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī)。 (3)商品房的銷售價格：住宅每平方米第 1 年 1450 美元、第 2 年 1550 美元、第 3 年 1650 美元 (1 美元 = 元人民幣 )，折人民幣分別為 12035 元、 12865 元及13695 元。預(yù)售房分期付款，合同簽 訂當年交 50%，余款第 2 年交 30%，第 3 年交 20%。 收入及成本 商品房銷售收入共為 67749萬元，與之相對應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品成本為 43456萬元。詳見附表 44。詳見附表 4附表 46。項目資產(chǎn)負債率是比較低的，僅在第 2 年達到 67%，其余年份均在 37%~58%之間。 表 42 敏感性分析表 序號 項目 變動幅度 (%) 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 (%) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回收期 (年 ) 0 基本方案 2868 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 191 10 5926 2 售房價格 +10 6563 10 826 3 預(yù)售款回籠進度 +10 3440 10 991 12 從表 42 和圖 4— 1 來看，開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方向變動 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %和 %，投資回收期也將分別增加至 年。從臨界點分析可見 (表43)，項目對土地費用變動的承受力最強。據(jù)該公司《估價報告》，房地產(chǎn)估價結(jié)果為 萬元。 抵押貸款風險的評估 《評估報告》是 1998 年 2 月 27 日簽署的。 按《評估報告》的估價值，按抵押率占 50%及 70%計，可 貸款的本息額為17219 萬元至 24000 萬元。因此，貸款償還能力是強的。 (2)北京 BBB 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的管理機構(gòu)，特別是財務(wù)、銷售等部門，機構(gòu)簡練，制度健全，工作嚴謹。目前是該項目工程使用資金較集中的時間，如能獲得貸款支持，將有利于工程進展和投資效益的發(fā)揮。詳見表 44。 15 表 44 主要經(jīng)濟指標 序號 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 2 設(shè)計規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：住宅 服務(wù)用房 汽車庫車位 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 56600 56600 42100 4195 10305 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：財務(wù)費用 資金籌措 其中：資本金 借款 經(jīng)營收入 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 43456 43456 2089 43456 8300 15000 13550 745 8691 2904 958 1946 1210 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 財務(wù)評價指標 商品房投資利潤率 商品房投資利稅綠 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 長期借款償還期 (房地產(chǎn)投資 ) % % % % 年 % 年 % 年 貸款期起 16 附表 41 項目總投資估算表