【正文】 行分類，在一定范圍內(nèi)資源都是有限的。因此如何合理開發(fā)和利用有限的資源，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，成為人們普遍關(guān)心的問題，同樣也成為建設(shè)項(xiàng)目決策分析與評價(jià)的重要內(nèi)容。3．主要的自然資源自然資源一般分為以下幾類：土地資源、水資源、森林資源、草原資源、海洋資源、礦產(chǎn)資源、物種資源、氣候資源、旅游資源、能源。本項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，不屬于資源開發(fā)類項(xiàng)目，沒有占用重要資源、多金屬、多用途化學(xué)元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等的資源，故對本節(jié)不做詳細(xì)闡述。這里的資源是廣義的，包括物質(zhì)資源、人力資源和資金。該項(xiàng)目符合市場需求，投入物（包括自然環(huán)境、原材料、能源、土地、資金等）供應(yīng)穩(wěn)定，所處位置交通方便，項(xiàng)目建成后將極大的改善周邊的自然環(huán)境和社會人文環(huán)境。同時(shí)嚴(yán)格按規(guī)劃條件的各項(xiàng)導(dǎo)引性指標(biāo)要求安排本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、層數(shù)、停車位、綠化面積等，并充分利用現(xiàn)有的公共配套，從而實(shí)現(xiàn)資源利用的最大化。以上資源節(jié)約措施，符合國家資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。3．模板采用專用定性模板，根據(jù)工程特點(diǎn)加工使用定性模板，節(jié)約木材，組織合理的流水作業(yè)，加快模板周轉(zhuǎn)，降低施工成本，同時(shí)可保證現(xiàn)澆混凝土基本達(dá)到清水混凝土，減少施工抹灰工程量，可節(jié)約水泥，節(jié)約人工，加快施工進(jìn)度，提前工期。（2）優(yōu)先采用輕質(zhì)、高強(qiáng)、耐久的建筑材料，以減輕結(jié)構(gòu)自重和材料用量，延長建筑物使用壽命。（6）盡量采用再生原材料生產(chǎn)的建筑材料或可循環(huán)再利用的建筑材料，減少不可再生材料的使用率。 節(jié)能方案本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工及運(yùn)行中將采用多種較為成熟可靠的節(jié)能降耗措施，選擇節(jié)能型、節(jié)約型系統(tǒng)和產(chǎn)品，在提升項(xiàng)目品質(zhì)和舒適度的同時(shí)，滿足國陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 23家和保定地區(qū)在節(jié)能和環(huán)保方面的法律及法規(guī)要求。 節(jié)能措施本小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。2．各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當(dāng)?shù)臏p壓措施。5．坐便器采用 6 升水箱，且分 2 擋沖洗。第五章 建設(shè)用地分析 項(xiàng)目選址及用地方案 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越。樓區(qū)主干道為 6 米寬的水泥路面。 土地利用項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)格按照宿松縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件執(zhí)行，滿足各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)控制要求。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 2730%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。施工場地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。表 61 各施工階段主要噪聲源狀況施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級挖土機(jī) 7896 電鉆 100115沖擊機(jī) 95 電錘 100105空壓機(jī) 7585 手工鉆 100105土石方階段打樁機(jī) 95105 無齒鋸 105混凝土輸送泵90100 多功能木工刨90100振搗器 100105 混凝土攪拌機(jī)100110電據(jù) 100110 云石機(jī) 100110電焊機(jī) 9095 多角磨光機(jī) 100115底板與結(jié)構(gòu)階段空壓機(jī) 7585裝修、安裝階段表 62 交通運(yùn)輸車輛聲級施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575 陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 28(2)施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。 表 63 各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A ）施工階段 晝間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值土方階段 7585 75 7585 55結(jié)構(gòu)階段 7085 70 6580 55裝修階段 8095 85 禁止施工 55(2)施工揚(yáng)塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個(gè)復(fù)雜、較難定量的問題。生活污水經(jīng)收集后外運(yùn)；施工污水主要含泥沙、懸浮物等，經(jīng)沉淀池沉淀后用于潑灑地面抑塵。 項(xiàng)目建成后環(huán)境影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。雨水由雨水管道排入市政雨水管網(wǎng)，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。 公眾參與本項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)“公眾參與” 的目的在于使公眾對擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。因此，項(xiàng)目的實(shí)施對周圍環(huán)境影響較小。 估算說明 （1）土地使用權(quán)：本項(xiàng)目土地出讓金 1200 萬元，通過摘牌取得，使用年限 70 年。計(jì)約為 8 萬元。（7）銷售費(fèi)用：本項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)經(jīng)營周期預(yù)計(jì) 2 年，估計(jì)銷售投入約為銷售總收入的 2‰左右。其銷售范圍及面積分別為：（2）項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測根據(jù)本報(bào)告市場研究結(jié)果，結(jié)合當(dāng)?shù)貥潜P價(jià)格水平和本項(xiàng)目定位檔次，報(bào)告預(yù)測：本項(xiàng)目商品住宅部分的主力價(jià)格可依據(jù)具體樓層和戶型按照均價(jià)2200 元 m2 估算，地下室按照 500 元/ m 2 銷售價(jià)格估算。 總成本費(fèi)用根據(jù)本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資表，項(xiàng)目總投資為 3380 萬元。2=14%③全部投資成本利稅率 利稅率= 總利稅/總投資成本費(fèi)用 =100% =46% ④全部投資年利稅收益率 全部投資年利稅收益率=利稅率/開發(fā)經(jīng)營周期 =46%247。 項(xiàng)目不確定性分析（1）影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的主要變量因子本項(xiàng)目由于開發(fā)經(jīng)營周期較長，其可能的變量因子較多，主要包括兩類因子：①成本類變量因子：這類因子有土地費(fèi)用、建安成本、貸款利息、環(huán)境費(fèi)用、開發(fā)規(guī)費(fèi)、銷售費(fèi)用等。（2）敏感性分析①第一種情況：收入不變，成本變化 考慮到項(xiàng)目工期較長，影響成本變化的因子較多且不確定，假設(shè)成本費(fèi)用分別上下變化 5%或 10%。① 資計(jì)劃與資金籌措估算根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間及各工作環(huán)節(jié)發(fā)生估算各年資金需求情況進(jìn)行投資計(jì)陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 36劃與資金籌措。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 37第八章 社會影響分析 社會影響效果分析（1）項(xiàng)目對當(dāng)?shù)鼐用裆畹挠绊懕卷?xiàng)目堅(jiān)決貫徹生態(tài)原則、文化原則與經(jīng)濟(jì)效益原則并重，力求以較少的投入塑造出環(huán)境相對優(yōu)雅的生活居住空間。從大局著眼，本項(xiàng)目的建設(shè)有利于提升政府形象，美化城市環(huán)境，改善陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 38城市面貌，促進(jìn)縣總體發(fā)展，將收到一舉多得的效果。項(xiàng)目的實(shí)施，改善了原有單位辦公環(huán)境及原住戶居住品質(zhì)，優(yōu)化了安縣先城鎮(zhèn)環(huán)境，進(jìn)一步促進(jìn)了易宿松縣城市化發(fā)展。因此與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對項(xiàng)目建設(shè)持支持態(tài)度并會積極參與項(xiàng)目的建設(shè)。表 82 社會對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 社會風(fēng)險(xiǎn)分析主要風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施在建設(shè)用地征用時(shí)，在執(zhí)行國家有關(guān)土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助等標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)響序號 社會因素 適應(yīng)程度 可能出現(xiàn)的問題 措施建議1 不同利益群體 支持 無2 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu) 支持 無3 當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件 適應(yīng) 無陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 40上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，以掛牌出讓方式取得土地使用權(quán)。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 41從社會效益來說：該項(xiàng)目建成后，將切實(shí)解決我縣內(nèi)人民的生活及居住問題?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 （3）要做精品。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。 （4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對空間。 （1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。因此社會效益極為可觀。第九章 結(jié)論與建議 結(jié)論從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于房地產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。當(dāng)?shù)厝罕娤Ｍ?xiàng)目建成后能夠提高生活水平和生活質(zhì)量，因此對項(xiàng)目的建設(shè)持支持態(tài)度。建議建設(shè)單位與各部門做好協(xié)調(diào)工作，盡量減少對當(dāng)?shù)鼐用竦牟焕绊?。對其他利益群體沒有不利影響。項(xiàng)目建成后將改善原住戶居住品質(zhì)，為宿松縣三年大變樣和城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)展的后續(xù)工作及和諧社會建設(shè)做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目投資利稅率為 46%，利潤率為 28%。經(jīng)測算，以上兩種情況分析結(jié)果均在可控范圍之內(nèi)。②收入類變量因子：這類因子包括售價(jià)及其增長、銷售進(jìn)度等。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 35根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量測算，在基準(zhǔn)收益率為 10%的前提下，可測算出其凈現(xiàn)值為 2836 萬元。本項(xiàng)目利潤總額為 萬元。陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 33（4）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估測本項(xiàng)目總銷售收入為 萬元。 銷售收入與稅金估算 銷售收入（1）項(xiàng)目銷售范圍及面積本方案規(guī)劃建筑面積 24190 平方米。（6）管理費(fèi)用：包括管理人員工資、酬金、獎(jiǎng)金、交通、通訊、辦公、福利、正常公關(guān)等費(fèi)用。（3）開發(fā)規(guī)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)和其他費(fèi)用等等，合計(jì)投資 8 萬元。 建設(shè)投資估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資 3380 萬元，其中：土地出讓金 1200 萬元，建筑工程費(fèi) 2022 萬元，其他費(fèi)用 180 萬元。 結(jié)論陽光家和苑房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 31本項(xiàng)目建設(shè)場址周圍無污染及污染物排放，環(huán)境狀況良好。各類水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。② 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。生活垃圾擬用垃圾箱收集后由環(huán)衛(wèi)工人定期送到垃圾處理場處理。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時(shí)不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時(shí)” ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項(xiàng)目的主題工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)交付使用；④建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少