【正文】 設(shè)定,環(huán)境設(shè)計(jì)以中心尺度為基準(zhǔn)，宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的各具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，調(diào)查用戶群的需求，以適應(yīng)場(chǎng)地以及多元化、個(gè)性化的市場(chǎng)要求。⑵整體性與獨(dú)立性的銜接強(qiáng)調(diào)全區(qū)建設(shè)的整體性，包括：功能布局、住宅分布、道路系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)與市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃,形成統(tǒng)一整體。同時(shí)還應(yīng)處理好建筑、道路、綠地和空間環(huán)境等各方面相互間的關(guān)系，以適應(yīng)居民物質(zhì)與文化、生理與心理、動(dòng)與靜的要求。同時(shí)形成了松張有序、各具特色的住宅輪廓線。③均設(shè)綜合管線布置，其考慮水、電、燃、暖氣外，尚有電話、電視、因特網(wǎng)、報(bào)警、傳呼等弱電管線在新戶型中安全、衛(wèi)生、高效的運(yùn)行。公建為使用方便，物業(yè)管理中心設(shè)在小區(qū)北側(cè)，同時(shí)為了完善小區(qū)的居住環(huán)境，在小區(qū)用地的中部布置室外休閑娛樂活動(dòng)設(shè)施，并按不同年齡的心理需要，布置不同內(nèi)容和氛圍。地面車庫(kù)入口自用地的西側(cè)進(jìn)入，地面為大片綠化。⑵精心設(shè)計(jì)入口場(chǎng)景，理順車流和人流的關(guān)系，使其各行其道，整體形象以簡(jiǎn)潔明快、樸實(shí)親切又不乏現(xiàn)代感為宗旨，展示小區(qū)基本形象。小區(qū)周圍城市主干道按照城市規(guī)劃早已成形。該工程中建筑物的耐火等級(jí)為二級(jí)。小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)配套設(shè)施綜合規(guī)劃有電力工程規(guī)劃、電信工程規(guī)劃、給排水工程規(guī)劃、暖通工程規(guī)劃、燃?xì)夤こ桃?guī)劃、環(huán)衛(wèi)設(shè)施規(guī)劃。m2計(jì)算。低壓配電系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)所有用電負(fù)荷均為低壓負(fù)荷，供電電壓380/220V。變電所電力計(jì)量采用高供低計(jì)的形式；住宅實(shí)行一戶一表計(jì)量，計(jì)量表采取相對(duì)集中的方式；公用照明等各類負(fù)荷設(shè)分類計(jì)量表。走廊、樓梯間開關(guān)采用延時(shí)和聲、光控相結(jié)合的開關(guān)。采用屋頂女兒墻上設(shè)置避雷帶，利用柱子內(nèi)鋼筋作接地引下線、基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作綜合接地體，構(gòu)成整個(gè)防雷接地系統(tǒng)。(二)電信工程規(guī)劃電話通訊系統(tǒng)該小區(qū)內(nèi)的所有住宅及公用建筑的電話用戶均設(shè)電話通訊，住宅按每戶1門電話考慮，公建按100m2（建筑面積）一部計(jì)，需電話容量約1188門。住戶寬帶接入系統(tǒng)建立小區(qū)寬帶接入網(wǎng)絡(luò)，在住戶家中設(shè)立網(wǎng)絡(luò)接入信息點(diǎn)，用戶在家中享受寬帶接入的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。生活給排水規(guī)劃⑴生活給水規(guī)劃①水源小區(qū)給水水源取自市政供水管網(wǎng)，在市政道路上有供水干管，供水主干管采用DN150，支管DN100DN80,樓前管以單體設(shè)計(jì)時(shí)定，給水干管均在車行道下敷設(shè)，供水水源有保證。日，2次/日設(shè)計(jì)。所有污廢水經(jīng)收集處理后，排入市政污水管網(wǎng)。②室外消防室外消防給水管與生活給水管共用，統(tǒng)一由市政管網(wǎng)供給，設(shè)置SSl50—。m2保護(hù)面積為160 m2。管材選用室外埋地給水管采用鍍鋅鋼管；室外雨水管和污水管DN≤400采用UPVC加筋管，DN400采用鋼筋混凝土管。公建建筑采暖熱負(fù)荷指標(biāo)為80W/M2 ，采暖熱負(fù)荷：?？照{(diào)所有住宅均考慮預(yù)留空調(diào)電源插座，空調(diào)設(shè)備由住戶自行選購(gòu)。日。五、建筑新材料、新技術(shù)的應(yīng)用根據(jù)建設(shè)部科技進(jìn)步發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合目前建筑科技發(fā)展情況，在小區(qū)中擬采用以下幾項(xiàng)科技進(jìn)步成果：⑴新材料技術(shù)墻體采用泡沫混凝土砌快，標(biāo)準(zhǔn)型材，板材及其它輕質(zhì)材料，節(jié)約能源。⑵系統(tǒng)新技術(shù)①計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)通過建立智能平臺(tái)，以ATM交換技術(shù)為主干，配合局域網(wǎng)交換技術(shù)和ATM桌面交換技術(shù)及多層協(xié)議（ML\MP）交換技術(shù)，實(shí)現(xiàn)單一網(wǎng)絡(luò)上（ATM）和單一用戶設(shè)備（高性能PC）的數(shù)據(jù)、視頻、語(yǔ)音的綜合服務(wù)。主動(dòng)紅外線周解防范及聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)營(yíng)造安全舒適的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人性化的社區(qū)管理。建設(shè)單位立即組織施工圖設(shè)計(jì)，通過招標(biāo)，選定施工隊(duì)伍和設(shè)備、材料供應(yīng)廠家，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進(jìn)度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成工程的建設(shè)。裝置性材料購(gòu)置按市場(chǎng)詢價(jià)估列。借款利率10%。按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。⑶銷售計(jì)劃及銷售收入根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，在開工建設(shè)的同時(shí)開展銷售工作，預(yù)計(jì)項(xiàng)目3年內(nèi)全部售出。總成本費(fèi)用該項(xiàng)目總成本費(fèi)用由總投資和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用構(gòu)成。%，%,%。詳見表106現(xiàn)金流量表表106 　　　　　　 現(xiàn)金流量表　　　　 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1231現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資（含建設(shè)期利息）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量七、盈虧平衡分析固定總成本盈虧平衡點(diǎn)= ———————————————100% 　 銷售收入可變成本銷售稅金及附加=%經(jīng)測(cè)算，%，%時(shí)，項(xiàng)目可保本。自然風(fēng)險(xiǎn)因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、雪災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、氣溫風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險(xiǎn)、建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤的風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險(xiǎn)、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法快完成開發(fā)項(xiàng)目。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息越多，做出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。從社會(huì)效益來說：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，積極有效的響應(yīng)了壽光市的安居工程，使人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。⑶要做精品。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不可挪用。⑷項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。⑴實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場(chǎng)可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。提高和改善了壽光市區(qū)的商業(yè)和居住環(huán)境，同時(shí)可帶動(dòng)壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此社會(huì)效益極為可觀。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。⑶通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：⑴通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。相比之下，預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目影響較小。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目有很強(qiáng)的還款能力。所得稅該項(xiàng)目所得稅稅率為33%。年度銷售計(jì)劃見表101表101 　 　　銷售計(jì)劃表 　　　　 單位:萬(wàn)元 年份 項(xiàng)目名稱第1年第2年第3年合計(jì)銷售比例25%45%30%100%銷售收入銷售稅金及附加。住宅采用平均銷售價(jià)格計(jì)算，公寓2700元/平方米，商業(yè)5000元/平方米，車位4萬(wàn)元/個(gè)。詳見91總投資估算表92工程費(fèi)用投資估算表 總投資估算匯總表表9—1序號(hào)項(xiàng)目名稱金額（萬(wàn)元）建筑面積（m2）單方造價(jià)(元/m2)占總投資比例（%）一工程費(fèi)用二土地費(fèi)用三其他費(fèi)用1建設(shè)單位管理費(fèi)2臨時(shí)設(shè)施費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4工程監(jiān)理費(fèi)5工程保險(xiǎn)費(fèi)6拆遷補(bǔ)償費(fèi)四不可預(yù)見費(fèi)五財(cái)務(wù)費(fèi)用六稅費(fèi)七銷售費(fèi)用八總投資工程費(fèi)用投資估算表表9—2序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）單方造價(jià)(元/m2)金額（萬(wàn)元）備注一建安工程費(fèi)330001高層公寓住宅2500011502商業(yè)300012003地下車庫(kù)50001250二基礎(chǔ)配套工程1701給水工程20662排水工程10333供電工程401324采暖工程21695電訊工程8266燃?xì)夤こ?2737消防工程19638電梯工程16539道路、綠化工程82610市政管線工程620三合計(jì)三、資金籌措（包含銀行貸款1500萬(wàn)元）；申請(qǐng)前期借款1500萬(wàn)元；不可預(yù)見費(fèi)按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用之和5%計(jì)列，價(jià)差預(yù)備費(fèi)按國(guó)家計(jì)委計(jì)投資[1999]1340號(hào)文件費(fèi)率為0%。詳見實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目名稱—立項(xiàng)、規(guī)劃施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)工程施工竣工驗(yàn)收第九章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)及說明國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《