【正文】 .住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目　錄 第一章 總論………………………………………1第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性…………………………6第三章 建設(shè)條件與建設(shè)地址……………………12第四章 工程方案…………………………………18第五章 環(huán)境保護(hù)…………………………………33第六章 節(jié)能………………………………………39第七章 物業(yè)管理…………………………………43第八章 實(shí)施計(jì)劃與工程管理……………………44第九章 投資估算與資金籌措……………………46第十章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益分析………………49附 件 附 圖 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書土地成交確認(rèn)書規(guī)劃證明環(huán)保證明建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案區(qū)域位置圖總平面布置圖.第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱及承辦單位項(xiàng)目名稱商園（暫名）項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建項(xiàng)目建設(shè)單位置業(yè)有限公司報(bào)告編制單位造價(jià)事務(wù)所有限公司二、工作依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀及周圍環(huán)境等基礎(chǔ)資料。有關(guān)部門提供的證明和資料等三、研究范圍項(xiàng)目建設(shè)必要性建設(shè)條件與地址規(guī)劃設(shè)計(jì)方案物業(yè)管理環(huán)境保護(hù)與節(jié)能實(shí)施計(jì)劃與工程管理投資估算與資金籌措經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析四、建設(shè)單位概況某置業(yè)有限公司成立于2007年4月，位于**市奎文區(qū)東風(fēng)東街227號(hào)，德蒙商務(wù)廣場(chǎng)七樓，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售，注冊(cè)資金1000萬元。某置業(yè)有限公司是依托某某工程造價(jià)事務(wù)所有限公司成立的，某某工程造價(jià)事務(wù)所有限公司主要從事工程造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理、工程咨詢及項(xiàng)目管理咨詢等專業(yè)服務(wù)，具有建設(shè)部頒發(fā)的甲級(jí)咨詢資質(zhì)、省建設(shè)廳頒發(fā)的工程招標(biāo)代理乙級(jí)資質(zhì)和國家發(fā)展和改革委員會(huì)頒發(fā)的工程咨詢丙級(jí)資質(zhì)。按照建辦標(biāo)[2000]50號(hào)《關(guān)于貫徹關(guān)于工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的通知的若干意見》要求，于二OO一年三月脫鉤改制。脫鉤改制以來，公司本著高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、創(chuàng)造過硬造價(jià)咨詢企業(yè)品牌的指導(dǎo)思想，從從業(yè)人員素質(zhì)和教育培訓(xùn)、工作制度的健全、質(zhì)量保證體系的建立運(yùn)行、工程造價(jià)信息數(shù)據(jù)的積累、辦公營業(yè)環(huán)境、自動(dòng)化辦公設(shè)施的配備等各個(gè)方面狠抓自身內(nèi)部建設(shè)，為積極拓展業(yè)務(wù)市場(chǎng)，向社會(huì)提供高素質(zhì)的咨詢服務(wù)成果奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。到目前為止，公司專職從業(yè)人員35人，其中造價(jià)工程師12人，具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱者22人，中高級(jí)造價(jià)人員28名。在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，公司全體員工將上下一心，以飽滿的工作熱情，抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，在新的世紀(jì)內(nèi)再創(chuàng)輝煌。五、企業(yè)法人簡(jiǎn)介略六、研究結(jié)論建設(shè)地址該項(xiàng)目位于壽光城區(qū)，迎賓路以西，圣城街全福元超市以北地塊，該地塊地理位置優(yōu)越，交通方便快捷，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。該地塊前身為壽光市發(fā)展和改革委員會(huì)辦公用地，是開發(fā)建設(shè)商住區(qū)的理想地段。建設(shè)規(guī)模。，其中住宅建筑面積19140m2，公寓建筑面積13680 m2。物業(yè)管理該項(xiàng)目建成后，通過招標(biāo)擇優(yōu)選擇一家物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行物業(yè)管理，中標(biāo)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定為居民提供多層次、全方位、細(xì)致周到的物業(yè)管理服務(wù)。實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃該項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為2年，工程擬于2007年8月份開工，預(yù)計(jì)2009年7月份竣工。投資估算，其中工程費(fèi)用5054萬元，土地費(fèi)用465萬元，不可預(yù)見費(fèi)263萬元，稅費(fèi)489萬元，銷售費(fèi)用176萬元。項(xiàng)目建設(shè)資本金2400萬元。資金籌措⑴；⑵申請(qǐng)銀行貸款1500萬元；⑶。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和壽光市城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)于改善城市面貌，加快城市化進(jìn)程具有積極的作用。提高和改善了壽光市區(qū)的居住環(huán)境，為居民提供一處功能齊全、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化居住中心。同時(shí)可帶動(dòng)壽光市建材工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)1銷售收入萬元2銷售稅金及附加萬元3土地增值稅萬元4總投資萬元5利潤總額萬元6所得稅萬元7稅后利潤萬元9148投資利潤率%9投資純利潤率%10投資利稅率%11所得稅后內(nèi)部收益率%12財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）萬元13投資回收期年第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性一、項(xiàng)目提出背景隨著改革開放的深化和經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著提高，但同衣、食、行等方面相比，居民的居住水平特別是城鎮(zhèn)居民居住水平的改善和提高相對(duì)緩慢，因此加快房地產(chǎn)體制改革，提高市民的居住條件已成為各級(jí)政府面臨的迫切任務(wù)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)保持了健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，培育住房消費(fèi)，發(fā)展住宅建設(shè)，將是今后一段時(shí)期我國住宅與房地產(chǎn)業(yè)的中心工作。2003年國家在武漢召開了全國住宅與房地產(chǎn)工作會(huì)議，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展，開放搞活二級(jí)市場(chǎng)，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實(shí)住房公積金制度，改進(jìn)物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住宅消費(fèi)。該項(xiàng)目位于壽光市區(qū)中心商業(yè)區(qū)核心區(qū)，該地塊南臨壽光市最大的兩家商業(yè)機(jī)構(gòu)壽光百貨大樓和**中百佳樂家超市壽光店，距壽光汽車總站僅200米，西鄰業(yè)已開工建設(shè)的利群大型商業(yè)項(xiàng)目，東鄰壽光市中心廣場(chǎng)。是壽光目前最理想、也是中心商業(yè)區(qū)僅存的商業(yè)黃金地段。二、壽光市房地產(chǎn)概況2006年，盡管受國家“房產(chǎn)新政”影響，壽光樓市一度有所震蕩，但一個(gè)健康的正走向成熟的市場(chǎng)依然表現(xiàn)出了頑強(qiáng)的發(fā)展軌跡，2006年壽光樓市依然活力十足，熱點(diǎn)頻頻，，壽光市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺、穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢(shì)。熱點(diǎn)一：“高層”政策推行，多層熱，高層溫與“住宅郊區(qū)化”同步，在傳統(tǒng)的市中心黃金地段，2006年，新建多層住宅小區(qū)已難覓蹤影，由于2006年市政府有關(guān)政策的貫徹推行，“一個(gè)中心四個(gè)組團(tuán)、一軸兩翼一河兩岸”的發(fā)展思路，推進(jìn)中心城區(qū)“東跨南擴(kuò)”，形成新的城市空間發(fā)展格局。爭(zhēng)取用5年時(shí)間完成市區(qū)行政、商業(yè)、文化、居住、休閑等各個(gè)功能區(qū)的布局調(diào)整，完善基礎(chǔ)設(shè)施，加快城中村改造，建立城市管理長效機(jī)制，提高中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)能力。由此市中心僅存無幾的少量多層住宅在2006年的市面上變得極為稀缺，由于壽光人長年喜住多層的居住習(xí)慣短時(shí)間難以改變，加之高層存在價(jià)高、公攤大、物業(yè)費(fèi)用高等情況，2006年出現(xiàn)了多層緊俏熱銷，升值幅度較大的行情，即便是一些遠(yuǎn)郊樓盤也大受追捧，多次調(diào)高了價(jià)格而高層住宅相較之下顯得溫溫的，房價(jià)增幅較小，一些高層樓盤推出了優(yōu)惠讓利的措施。熱點(diǎn)二：壽光戶型“減肥”，中小戶型數(shù)量增多前幾年壽光的新建商品住宅戶型一直明顯偏大，90多平方米就算是壽光的小戶型，甚至出現(xiàn)了不少180200平方米的超大戶型。相比較2004年的樓盤，本年度壽光新起樓盤的戶型面積明顯“減肥”，戶型由上年的90150平方米，以130150大戶型為主，已經(jīng)縮減到70140平方米，以80120平方米左右為主，有的小區(qū)還設(shè)計(jì)了少量60多平方米的小戶型。而“酒店式小套房”3050平米的超小戶型在本年度更是大行其道。究其因，一方面是2005年國家政策的調(diào)整使然，140平方米以上的大戶型受到了限制，另一方面也是市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的結(jié)果，過大的面積必然帶來過高的總價(jià)和相應(yīng)的高額費(fèi)用，對(duì)此壽光市場(chǎng)缺乏有力的需求支撐。當(dāng)然，相對(duì)壽光普通百姓的購買力和生活需求而言，80平方米以下，60平方米的左右的居家型小戶型所占數(shù)量仍然十分短缺。熱點(diǎn)三：大鱷入駐，房企走向品牌化如同商業(yè)領(lǐng)域銀座商城進(jìn)駐**，省內(nèi)省外一些專業(yè)化程度很高的名牌房企在2006年更多地進(jìn)入壽光，南方來的品牌房企則有浙商、閩商兩大陣容。與此同時(shí)，本地的房企也在2006年加速了品牌化的進(jìn)程。壽光房企的品牌化，使得項(xiàng)目操作更加規(guī)范、專業(yè)、科學(xué)，樓盤開發(fā)更加注重質(zhì)量和品牌形象，開發(fā)企業(yè)的誠信度，責(zé)任感大為加強(qiáng)，壽光百姓將享受更好的住宅產(chǎn)品，并得到更好的物業(yè)服務(wù)。熱點(diǎn)四：加料不加價(jià)，壽光住宅品質(zhì)進(jìn)一步提高2006年壽光樓市受國家新政影響，購房者更為理性謹(jǐn)慎，對(duì)候選樓盤更加挑剔，要求開發(fā)商進(jìn)一步提高品質(zhì)，同時(shí)更加先進(jìn)的開發(fā)理念由一些品牌企業(yè)引入壽光，故而2006新建住宅的品質(zhì)進(jìn)一步提高，細(xì)節(jié)上更加講求完美、人性化并更加符合壽光的實(shí)際，2002004年出現(xiàn)在中高檔商品房中的中空玻璃、南向客廳、落地飄窗在2005年已普及到所有普通住宅，樓頂、墻體更多采用隔熱保溫的新式節(jié)能建材，景觀綠化更加講求“均好性”，戶型不但普遍達(dá)到了新式戶型的通透，而且更加講求全明設(shè)計(jì)，有的樓盤甚至達(dá)到了100%全明設(shè)計(jì)，作為主力戶型的100平方米左右戶型面寬明顯加大，尤其主臥室的寬敞舒適度得到了重視和加強(qiáng)，出現(xiàn)了一些面寬在4米左右的主臥室。設(shè)計(jì)的精細(xì)度、房內(nèi)面積的有效利用率大大提高。熱點(diǎn)五：商業(yè)地產(chǎn)熱度不減，產(chǎn)權(quán)商鋪向?qū)I(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變由于國家“新政”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響較小，2006年壽光的商業(yè)地產(chǎn)依然熱度不減，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)目多、規(guī)模大，與2004年不同的是，曾一度蜂擁而上的“產(chǎn)權(quán)式商鋪”在本年度大有收斂，商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向大型專業(yè)化市場(chǎng)的開發(fā)。熱點(diǎn)六：住宅“郊區(qū)化”，“居住片區(qū)”概念出現(xiàn)經(jīng)過2002004年的開發(fā)，市中心核心地段可供開發(fā)住宅地已十分稀缺難尋。在私家車的加速普及進(jìn)程中，2006的壽光新樓盤出現(xiàn)了明顯的“郊區(qū)化”傾向。與此同時(shí)，壽光市已逐步形成了一些新的“居住片區(qū)”。當(dāng)然，這里所謂的“郊區(qū)”是相對(duì)的，隨著城市中心的擴(kuò)容，新規(guī)劃的實(shí)施，這些目前看似乎還有些偏遠(yuǎn)的居住區(qū)不用多少年后很可能又將成為新的“中央居住區(qū)”。三、市場(chǎng)分析壽光房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升趨勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，可分為兩個(gè)階段，2003年之前是起步摸索階段，以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。產(chǎn)品形式單一，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征。2003年以后，振蕩中走向發(fā)展的過渡階段，客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選